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Come valuto un albergo?

15/02/2021 - 31/12/2022

 

Questo articolo descrive in termini sintetici ed elementari le principali modalità che vengono utilizzate per valutare le attività alberghiere.Inparticolare, si presta attenzione non solo all’andamento dei ricavi, ma anche alle caratteristiche gestionali che incidono sui costi: la stima, cioè, non deriva solamente dall’efficacia della struttura, ma anche dalgrado di efficienza aziendale.

 

Uno dei temi più controversi nel comparto alberghiero è ilcriterio su cui impostare lavalutazione di un’impresa alberghiera.

 

Chi scrive è tuttavia convinto che siail mercato l'unico giudice del prezzo,ma tale semplificazione puòesclusivamente essere usata da chi padroneggia tuttele altre tecniche valutative che vedremo nel dettaglio.

 

I metodi valutativi delle aziende alberghiere sono sostanzialmente tre:il metodo patrimoniale, il metodo reddituale ed il metodo finanziario.Alcuni possono considerare anche il metodo definito misto ovvero quello scaturente dalla sintesi del metodo reddituale e quello finanziario.Vediamoli nel dettaglio.

 

Il metodo patrimoniale esprime il valore dell'azienda in funzione della consistenza del suo patrimonio.Questo metodo può essere "semplice" e "complesso".Sostanzialmente si rettificano i valori delle attivitàcontabilizzate. Quindi fondamentalmente è una somma algebrica del valore corrente degli elementi del patrimonio sia attivi che passivi.

 

Va ricordato ovviamente che le attivitàquanto le passivitàsono iscritte in bilancio al valore contabile,pertanto in funzione anche del principio di prudenza.

 

Sintetizzando:

 

V=K±Rett. 

 

dove

 

V= Valore

 

K= Patrimonio netto contabile

 

Rett.= Rettifiche degli elementi attivi/passivi

 

Ovviamente questo metodo di stima, al paridegli altri,necessita una valutazione degli elementi contabili che devono essere aggiornati.Relativamente alle rettifiche, ovvero quell'elemento di soggettivitàche si rende necessario nel processo di valutazione, devono:

 

-per le passività,considerare il valore di presunta estinzione

 

-per le attività,stimareil valore di realizzo diretto.

 

Questa valutazione nell'ambitoalberghiero ha, a detta dello scrivente, illimite di considerare i valori reddituali costanti nel tempo.

 

Purtroppo nel comparto alberghiero abbiamo assistito a valori considerevoli da un punto di vista patrimoniale che,per diverse ragioni,non remuneravano adeguatamente il capitale.Pertanto il metodo redditualetende ad esprimere il valore dell'azienda in funzione della sua capacitàdi generare reddito.Vanno analizzati i redditi generati, i redditi potenziali, gli ostacoli alla generazione del reddito e la difficoltà nella risoluzione delle cause ostative per la redditività.

 

Questo metodo èsempre piùparticolarmenteapprezzato."Un hotel vale quanto rende"potrebbe essere la sintesi estrema.

 

Il metodo finanziario esprime il valore dell'albergo in funzione della sua capacitàdi generare flussi di cassa ovvero sulla sua capacità di produrre liquidità che remunera i portatori di capitale e garantisce autofinanziamento.Isostenitori di questo criterioaffermanocheiflussidicassasono oggettivi, mentre il reddito èsoggetto a valutazioni che possono essere discrezionali da parte dell'imprenditore.

 

Vanno analizzate anche le aspettative dell'investitore:a volte le loro decisioni possono anchenon tener conto del reddito atteso o dell'aspetto patrimoniale,ma hanno a che fare con leve di marketing (essere presente in un territorio), oppure in altri casi l'acquisizione serve a creare economie di scala.

Il dialogo costante con investitori permette di comprendere quelle dinamiche che spesso le valutazioni accademiche non permettono di evidenziare.

 

L’impresa alberghiera come estrinsecazione della gestione

 

Allorché si deriva una valutazione dell’impresa alberghiera dalla sua attività, sarebbe troppo semplice stimare una gestione alberghiera in funzione dei fattori utilizzati per l'analisi delle performance manageriali (ADR/RMC, RevPar, Occupazione, o addirittura la Brand reputation!)E’essenziale verificare se questi parametri,seppur importantissimi,si ritrovino o meno all’interno del bilancioaziendale.

 

Una gestione è efficace quando remunera il patrimonio netto in una misura percentuale superiore all'investimento alternativo:generalmente operando gli hotels nell'ambito del capitale di rischio, è evidente che la remunerazione del patrimonio netto nonpuò essere inferiore alla remunerazione di un titolo di stato.

 

Pertanto frasi del genere “Il mio hotel va bene perchéhail 100 % di occupazione…perchéhaun RevPar di 300 Euro…un AdR di 500 Euro…”sono parametri che solo parzialmente forniscono il quadro della situazione.

 

Il rapporto fra patrimonio netto ed utile netto ci indica quanto rendono i soldi che sono stati investitinell' azienda, equiparando pertanto l'investimento alberghieroad altri investimenti.Nel caso ci trovassimo davanti ad un’azienda che non remunera adeguatamente il capitale investito, dovremmo astrarre e valutare l'EBITDA(risultato economico al lordo diInteressi, Tasse, Deprezzamenti e Ammortamenti).Questo indice indica la qualità della gestione operativae se risultain linea con il benchmarkdi riferimento significa che la gestione operativa è efficace.

 

Se malgrado ciò il capitale investito non viene remunerato adeguatamente (non crea quindi valore!),è evidente che i problemi dell'azienda sono nei valori chel'EBITDAnon considera: interessi passivi, tasse, ammortamenti.E su questevoci, nel caso,dovrebbe concentrarsi l' azione manageriale ed imprenditoriale.

 

Inconclusione, il processo di valutazione di un albergo può essere sintetizzatonelle analisi dei seguenti elementi:

 

-situazione patrimoniale (evidenza patrimonio netto)

 

-struttura debitoria / incidenze oneri finanziari

 

-immobilizzazioni /incidenza ammortamenti

 

-utile netto -stimadelle remunerazionidegli investimenti alternativi

 

-EBITDA

 

-modelli a centri di costo/ricavo per rilevare i risultati settoriali.

 

Dello stesso autore per approfondimenti:

 

https://www.robertonecci.it/it/news/1667/come-si-valuta-un-albergo.html

 

https://www.robertonecci.it/it/news/1640/analisi-dei-risultati-di-un-hotel.html

 

https://www.robertonecci.it/it/news/1597/benchmarketing-l-analisi-di-redditivita-di-una-azienda-alberghiera.html

 

https://www.robertonecci.it/it/news/1503/come-si-valuta-una-gestione-alberghiera.html

 

https://www.robertonecci.it/it/news/1081/la-valorizzazione-di-un-asset-alberghiero.html

 

https://www.robertonecci.it/it/news/1002/come-si-valuta-un-albergo.html

 

 

 



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