Quanto costa una camera occupata in hotel? Housekeeping, lavanderia, colazione, energia e commissioni

01/08/2026 - 01/08/2029

Quanto costa realmente vendere e occupare una camera d’albergo?

 

Molti albergatori pensano di conoscere la risposta perché sanno quanto pagano la società di pulizie, la lavanderia o le commissioni delle OTA. Ma il costo reale di una camera occupata è molto più articolato.

 

Una camera venduta può generare costi relativi a:

 

• housekeeping;

• lavanderia;

• amenities;

• energia e acqua;

• prima colazione;

• commissioni di vendita;

• sistemi di pagamento;

• personale;

• manutenzione;

• software;

• amministrazione;

• disponibilità dell’immobile.

 

Il problema è che questi costi non si comportano tutti nello stesso modo.

 

Alcuni nascono soltanto quando la camera viene occupata. Altri esistono anche quando l’hotel è vuoto. Altri ancora aumentano per scaglioni, quando l’occupazione rende necessario aggiungere personale, aprire un piano o rafforzare un reparto.

 

Per questo non esiste un solo costo della camera.

 

Esistono almeno quattro livelli distinti:

 

1. costo variabile della camera occupata;

2. costo di acquisizione della prenotazione;

3. costo operativo completo;

4. costo economico complessivo.

 

Confondere questi livelli può portare l’hotel a prendere decisioni apparentemente razionali ma economicamente distruttive.

 

Un hotel può essere pieno e perdere denaro.

 

Può avere un ADR elevato ma un margine insufficiente.

 

Può aumentare il fatturato attraverso le OTA e ridurre contemporaneamente la redditività.

 

Può vendere una camera a 150 euro e scoprire che, dopo aver sottratto tutti i costi, il margine reale è molto più basso di quanto immaginato.

 

Per questo la conoscenza del costo per camera occupata è uno dei pilastri del controllo di gestione alberghiero, materia approfondita su RobertoNecci.it.

 

Che cos’è il CPOR

 

Nel controllo di gestione alberghiero viene utilizzata la sigla CPOR, Cost Per Occupied Room.

 

La formula generale è:

 

CPOR = costi attribuibili alle camere occupate ÷ numero delle camere occupate

 

La formula, però, è utile soltanto se viene definito con precisione quali costi inserire.

 

Se vengono considerate soltanto pulizia e lavanderia, si ottiene il costo diretto di riassetto.

 

Se vengono aggiunti colazione, amenities, energia e commissioni, si ottiene un costo variabile più completo.

 

Se si includono anche reception, direzione, amministrazione, manutenzione, software e disponibilità dell’immobile, si arriva al costo operativo completo.

 

Prima di confrontare il CPOR di due alberghi bisogna quindi verificare che entrambi includano le stesse voci.

 

I quattro livelli di costo

 

Costo variabile diretto

 

Comprende i costi che nascono o aumentano quando una camera viene occupata:

 

• pulizia;

• lavanderia;

• amenities;

• consumabili;

• energia incrementale;

• acqua;

• prima colazione;

• commissioni di pagamento;

• manutenzione direttamente legata all’utilizzo.

È il dato utile per valutare il margine prodotto dalla vendita di una camera aggiuntiva.

 

Costo di acquisizione

 

Comprende il costo necessario per ottenere la prenotazione:

 

• commissioni OTA;

• commissioni di agenzia;

• GDS;

• Google Ads;

• Google Hotel Ads;

• metasearch;

• booking engine;

• programmi fedeltà;

• promozioni;

• carte virtuali;

• commissioni sui pagamenti.

 

La stessa camera può produrre margini molto diversi a seconda del canale attraverso il quale viene venduta.

 

Costo operativo completo

 

Comprende il costo variabile e la quota dei costi necessari per far funzionare l’hotel:

 

• reception;

• direzione;

• amministrazione;

• manutenzione;

• commerciale;

• revenue management;

• marketing;

• software;

• assicurazioni;

• consulenze;

• vigilanza;

• affitto;

• utenze fisse;

• servizi generali.

 

Questo è il dato necessario per capire se l’hotel genera un margine operativo sufficiente.

 

Costo economico complessivo

 

Al costo operativo possono essere aggiunti:

 

• ammortamenti;

• interessi;

• leasing;

• imposte;

• rimborso del debito;

• riserva per rinnovi e sostituzioni;

• CAPEX ricorrente;

• remunerazione del capitale investito.

 

Questo livello è essenziale per proprietari, banche e investitori.

 

Un hotel può infatti produrre un risultato operativo positivo ma non generare abbastanza cassa per pagare debito, lavori, imposte e capitale.

 

Il rapporto tra costo operativo, redditività e valore dell’asset è centrale nelle analisi di InvestimentiAlberghieri.it e nei servizi di Investhotel.it.

 

Housekeeping: quanto costa davvero pulire una camera

 

Il costo della pulizia non coincide necessariamente con la tariffa pagata per ogni camera alla società esterna.

 

Nel calcolo devono essere inclusi:

 

• camere in partenza;

• camere in fermata;

• aree comuni;

• supervisione;

• facchinaggio;

• preparazione dei carrelli;

• gestione della biancheria;

• prodotti di pulizia;

• sostituzioni;

• maggiorazioni festive;

• interventi straordinari;

• eventuali minimi garantiti.

 

La formula è:

 

Costo housekeeping per camera occupata = costo complessivo del reparto ÷ camere occupate

 

Esempio

 

Ipotizziamo:

 

• 1.500 camere occupate nel mese;

• 750 partenze;

• 750 fermate;

• costo di una partenza: 12 euro;

• costo di una fermata: 7 euro;

• supervisione e aree comuni: 5.000 euro.

 

Calcolo:

 

• partenze: 750 × 12 = 9.000 euro;

• fermate: 750 × 7 = 5.250 euro;

• supervisione e aree comuni: 5.000 euro;

• totale: 19.250 euro.

 

CPOR housekeeping:

19.250 ÷ 1.500 = 12,83 euro

Considerare soltanto la tariffa della camera in partenza avrebbe prodotto un dato incompleto.

 

Lavanderia

 

La lavanderia deve comprendere:

 

• lenzuola;

• federe;

• copripiumini;

• asciugamani;

• tappetini;

• accappatoi;

• tovagliato;

• divise;

• trasporto;

• noleggio;

• perdite;

• danneggiamenti;

• peso eccedente;

• biancheria rifatta più volte.

 

La formula è:

 

Costo lavanderia per camera occupata = costo lavanderia camere ÷ camere occupate

 

È utile misurare anche il costo per presenza:

 

Costo lavanderia per ospite = costo lavanderia ÷ presenze

 

Una camera doppia occupata da una persona produce normalmente costi diversi rispetto alla stessa camera occupata da tre ospiti.

 

Amenities e consumabili

 

Tra i costi della camera rientrano:

 

• shampoo;

• bagnoschiuma;

• sapone;

• carta igienica;

• fazzoletti;

• ciabattine;

• kit cortesia;

• acqua;

• capsule di caffè;

• tè;

• bicchieri;

• materiali monouso;

• sacchetti;

• cancelleria.

 

Un costo di soli 2,50 euro per camera, applicato a 20.000 camere occupate, produce:

 

2,50 × 20.000 = 50.000 euro l’anno

 

Il controllo non deve però trasformarsi in un taglio indiscriminato della qualità.

 

Eliminare un elemento percepito dal cliente per risparmiare pochi centesimi può produrre un danno reputazionale superiore al beneficio economico.

 

Prima colazione

 

Uno degli errori più frequenti consiste nel dividere il costo delle materie prime per il numero delle camere.

 

Il costo reale della colazione comprende:

 

• materie prime;

• personale;

• cucina;

• rifornimento;

• lavaggio;

• energia;

• scarti;

• prodotti monodose;

• bevande;

• reintegri;

• buffet non consumato.

 

La formula corretta è:

 

Costo colazione per camera = costo complessivo del servizio ÷ camere con colazione inclusa

 

È utile calcolare anche:

 

Costo per coperto = costo complessivo del servizio ÷ colazioni servite

 

Esempio

 

Ipotizziamo:

 

• 1,6 ospiti medi per camera;

• 90% degli ospiti utilizza la colazione;

• costo complessivo per coperto: 6 euro.

 

Costo teorico per camera:

 

1,6 × 90% × 6 = 8,64 euro

 

Se il budget prevedeva 5 euro per camera, la sottostima è pari a 3,64 euro.

 

Su 20.000 camere occupate:

 

3,64 × 20.000 = 72.800 euro

 

Energia e acqua

 

Il costo energetico della camera è difficile da attribuire perché l’hotel consuma energia anche quando è vuoto.

 

Esistono infatti consumi di base legati a:

 

• reception;

• illuminazione;

• ascensori;

• pompe;

• server;

• refrigerazione;

• ventilazione;

• produzione di acqua calda;

• sicurezza;

• climatizzazione minima.

 

Occorre quindi distinguere tra:

 

• consumo fisso della struttura;

• consumo incrementale prodotto dall’occupazione.

 

La formula gestionale è:

 

Costo energetico variabile per camera = quota variabile dei consumi ÷ camere occupate

 

La parte fissa deve essere imputata nel costo operativo completo.

 

Gli indicatori da monitorare sono:

 

• kWh per camera occupata;

• kWh per presenza;

• metri cubi d’acqua per presenza;

• consumo per metro quadrato;

• consumo nei giorni di bassa occupazione;

• consumo di cucina e lavanderia;

• incidenza della climatizzazione.

 

Un hotel che consuma quasi la stessa energia con il 30% e con l’80% di occupazione presenta probabilmente una quota fissa molto elevata o impianti poco modulabili.

 

Commissioni OTA e costo di acquisizione

 

La commissione di una piattaforma è un costo diretto della vendita.

 

Se una camera viene venduta attraverso un’OTA, il margine deve essere calcolato dopo aver sottratto:

 

• commissione base;

• programmi di visibilità;

• sconti finanziati dall’hotel;

• promozioni;

• carte virtuali;

• costi di pagamento;

• costi amministrativi;

• eventuali cancellazioni non recuperate.

 

La formula è:

 

Costo OTA per camera = ricavo soggetto a commissione × percentuale complessiva

 

Esempio illustrativo

 

Ipotizziamo:

 

• ricavo camera al netto dell’IVA: 145 euro;

• commissione complessiva: 18%.

 

Costo di acquisizione:

 

145 × 18% = 26,10 euro

 

Se una prenotazione diretta costa mediamente 3 euro:

 

26,10 − 3 = 23,10 euro di differenza

 

Su 10.000 camere:

 

23,10 × 10.000 = 231.000 euro

 

Questo non significa che le OTA vadano eliminate.

 

Le piattaforme possono generare:

 

• domanda incrementale;

• accesso ai mercati internazionali;

• occupazione nei periodi deboli;

• maggiore visibilità;

• capacità di conversione.

 

La domanda corretta è:

 

Senza quella piattaforma, la camera sarebbe stata venduta allo stesso prezzo attraverso un canale meno costoso?

 

Se la risposta è sì, il margine perso era probabilmente evitabile.

 

Se la risposta è no, la vendita OTA può essere stata economicamente positiva.

 

Il lavoro di Hotel Marketing Lab parte proprio dal rapporto tra distribuzione, costo di acquisizione, domanda e marginalità.

 

Sistemi di pagamento

 

Anche i pagamenti generano costi:

 

• acquiring;

• gateway;

• carte di credito;

• carte virtuali;

• rimborsi;

• chargeback;

• frodi;

• conversioni valutarie;

• preautorizzazioni.

 

La formula è:

 

Costo dei pagamenti per camera = costo complessivo delle transazioni camere ÷ camere pagate

 

Una vendita diretta non è automaticamente gratuita.

 

Può richiedere:

 

• investimento pubblicitario;

• booking engine;

• commissione sul pagamento;

• personale;

• CRM;

• assistenza;

• recupero dei preventivi.

 

La vendita diretta è conveniente quando il suo costo complessivo è inferiore a quello del canale intermediato e quando consente di controllare relazione, dati e fidelizzazione.

 

Manutenzione e usura

 

Ogni camera occupata produce usura:

 

• materassi;

• arredi;

• rubinetteria;

• serrature;

• climatizzazione;

• televisori;

• tende;

• pareti;

• pavimenti;

• sanitari;

• illuminazione.

 

Una quota del margine deve quindi essere destinata a:

 

• piccole riparazioni;

• sostituzioni;

• tinteggiature;

• rinnovo dei materiali;

• usura operativa.

 

Questa quota non coincide con il CAPEX straordinario, ma impedisce di considerare come profitto una somma che dovrà essere reinvestita per mantenere il prodotto.

 

Personale

 

Il costo del lavoro può essere:

 

• variabile;

• semivariabile;

• fisso.

 

Una società di pulizie pagata per camera produce un costo prevalentemente variabile.

 

Reception, direzione e amministrazione generano costi più rigidi.

 

La sala colazioni può richiedere personale aggiuntivo al superamento di determinate soglie di coperti.

 

Per questo il costo del lavoro deve essere analizzato insieme al numero di ore, alla produttività e all’organizzazione.

 

La selezione di direttori, controller e responsabili capaci di governare costi e margini è il campo di intervento di Vertex Executive Search.

 

Le competenze economiche e manageriali possono essere rafforzate attraverso i percorsi di Roberto Necci Academy.

 

Simulazione: hotel urbano quattro stelle

 

Consideriamo un hotel con:

 

• 80 camere;

• apertura annuale;

• occupazione del 75%;

• 21.900 camere occupate;

• ricavo netto medio per camera: 145 euro;

• colazione inclusa;

• housekeeping esternalizzato.

 

Avvertenza

 

I valori riportati sono puramente esemplificativi. Non rappresentano benchmark universali e non devono essere applicati automaticamente ad altre strutture.

 

Ogni hotel deve ricostruire il proprio costo sulla base di contratti, servizi, categoria, organizzazione, occupazione e mix distributivo.

 

Confronto tra vendita diretta e OTA

Voce	Vendita diretta	Vendita OTA
Ricavo netto camera	€145,00	€145,00
Housekeeping e supervisione	€14,50	€14,50
Lavanderia	€7,00	€7,00
Amenities	€3,00	€3,00
Colazione	€10,00	€10,00
Energia e acqua	€4,50	€4,50
Pagamenti	€2,00	€2,00
Manutenzione variabile	€2,50	€2,50
Costo di acquisizione	€3,00	€26,10
Costo variabile totale	€46,50	€69,60
Margine di contribuzione	€98,50	€75,40
Differenza di margine		−€23,10

 

L’OTA non ha necessariamente fatto perdere denaro alla camera.

Ha ridotto il margine unitario.

La valutazione dipende dalla capacità del canale di generare una vendita realmente incrementale.

 

Dal costo variabile al costo completo

 

Il margine di contribuzione non coincide con il profitto.

 

Ipotizziamo che lo stesso hotel sostenga 1.200.000 euro annui di costi fissi e semivariabili:

 

• reception;

• direzione;

• amministrazione;

• manutenzione;

• software;

• commerciale;

• assicurazioni;

• consulenze;

• vigilanza;

• parte fissa delle utenze;

• disponibilità dell’immobile.

 

Con 21.900 camere occupate:

 

1.200.000 ÷ 21.900 = 54,79 euro

 

Se il costo variabile medio ponderato è pari a 56 euro:

 

Costo operativo completo = 54,79 + 56 = 110,79 euro

 

Con un ricavo netto di 145 euro:

 

Margine operativo per camera = 145 − 110,79 = 34,21 euro

 

Da questo margine potrebbero ancora dover essere coperti:

 

• ammortamenti;

• interessi;

• imposte;

• debito;

• lavori straordinari;

• riserva FF&E;

• remunerazione del capitale.

Vendere una camera a 145 euro non significa quindi guadagnarne 145, né 100, né necessariamente 50.

 

L’effetto dell’occupazione sul costo

 

I costi fissi vengono distribuiti sulle camere occupate.

 

Con costi fissi annuali pari a 1.200.000 euro:

 

Camere occupate	Quota di costo fisso per camera
10.000	€120
15.000	€80
20.000	€60
25.000	€48

 

A parità di struttura, il costo fisso per camera si dimezza passando da 10.000 a 20.000 camere occupate.

 

Ma l’aumento dell’occupazione può attivare nuovi costi:

 

• più personale ai piani;

• maggiore compresenza in reception;

• apertura di nuovi piani;

• rinforzo della sala colazioni;

• maggiore utilizzo degli impianti;

• più manutenzione.

 

I costi semivariabili crescono quindi per gradini, non in modo perfettamente lineare.

 

Camera venduta e camera occupata non sono sempre la stessa cosa

 

Per un controllo corretto bisogna distinguere tra:

 

• camere vendute;

• camere occupate;

• camere complimentary;

• camere in uso alla direzione;

• camere fuori servizio;

• no-show addebitati;

• day use;

• upgrade gratuiti.

 

Una camera complimentary produce costi ma non ricavi.

Un no-show addebitato può produrre ricavo senza generare tutti i costi della camera occupata.

Se il PMS non distingue correttamente queste situazioni, il CPOR risulterà falsato.

 

Il costo deve essere calcolato per canale

 

L’hotel dovrebbe conoscere il margine di almeno questi canali:

 

Canale	Ricavo netto	Costo di acquisizione	Costo operativo variabile	Margine
Sito ufficiale
Telefono ed e-mail
Booking.com
Expedia
Agenzie tradizionali
Tour operator
GDS
Gruppi
Corporate

 

Il prezzo più alto non identifica automaticamente il canale più redditizio.

 

Una tariffa di 160 euro con commissioni, promozioni e costi accessori può produrre un margine inferiore a una prenotazione diretta di 145 euro.

 

Il costo deve essere calcolato per tipologia di camera

 

Una suite può richiedere:

 

• più tempo di pulizia;

• più biancheria;

• maggiore consumo energetico;

• amenities superiori;

• più manutenzione;

• maggiore controllo.

 

Il CPOR dovrebbe quindi essere distinto almeno tra:

 

• economy;

• standard;

• superior;

• executive;

• family;

• suite.

 

Anche un upgrade gratuito può generare un costo superiore.

 

Si può vendere una camera sotto il costo completo?

 

In alcune circostanze può essere razionale vendere una camera a un prezzo inferiore al costo operativo completo, purché il prezzo superi il costo variabile e generi contribuzione positiva.

 

Ipotizziamo:

 

• prezzo netto: 80 euro;

• costo variabile: 40 euro;

• costo completo: 100 euro.

 

La camera genera:

 

80 − 40 = 40 euro di contribuzione

 

La vendita non copre il costo completo, ma contribuisce al pagamento dei costi fissi che l’hotel avrebbe sostenuto comunque.

 

Questa scelta può avere senso quando:

 

• la camera sarebbe rimasta vuota;

• non sostituisce domanda più redditizia;

• non danneggia il posizionamento;

• non attiva costi aggiuntivi significativi.

 

Non può però diventare la strategia ordinaria.

 

Vendere sistematicamente sotto il costo completo significa utilizzare il volume per nascondere un modello economico debole.

 

I dieci errori più frequenti

 

1. Considerare soltanto pulizia e lavanderia.

2. Non includere le commissioni OTA.

3. Confondere ricavo lordo e ricavo netto.

4. Trattare tutti i costi energetici come variabili.

5. Non attribuire il costo delle camere gratuite.

6. Non distinguere i canali.

7. Non distinguere le tipologie di camera.

8. Dimenticare manutenzione e rinnovi.

9. Utilizzare benchmark esterni senza conoscere i propri contratti.

10. Calcolare il CPOR soltanto una volta l’anno.

 

Come costruire il controllo mensile

 

Ogni mese l’hotel dovrebbe produrre almeno questa tabella:

Indicatore	Mese	Budget	Anno precedente	Scostamento
Camere disponibili
Camere occupate
Occupazione
ADR netto
Housekeeping per camera
Lavanderia per camera
Colazione per camera
Energia per camera
Amenities per camera
Commissioni per camera
CPOR variabile
Costo operativo completo
Margine per camera

 

Il dato dovrebbe essere analizzato anche per:

 

• canale;

• segmento;

• camera;

• tariffa;

• giorno della settimana;

• numero degli ospiti;

• periodo.

 

Per la progettazione di sistemi di budget, reporting e controllo è possibile approfondire i servizi di Hotel Management Group.

 

Quando l’analisi evidenzia criticità organizzative o operative, Necci Hotels interviene sui processi di gestione, sull’organizzazione e sulla redditività.

 

Il vero indicatore è il margine per camera

 

L’albergatore non dovrebbe chiedersi soltanto:

 

A quanto ho venduto la camera?

 

Dovrebbe chiedersi:

 

Quanto è rimasto dopo averla acquisita, preparata e servita?

 

La formula fondamentale è:

 

Margine di contribuzione = ricavo netto − costi variabili − costo di acquisizione

La formula del margine operativo è:

 

Margine operativo per camera = ricavo netto − costo operativo completo

Il primo indicatore aiuta a decidere se accettare una vendita incrementale.

Il secondo permette di capire se il modello economico dell’hotel è sostenibile.

 

Quanto dovrebbe costare una camera occupata?

Non esiste un valore universale.

 

Il costo cambia in funzione di:

 

• categoria;

• localizzazione;

• dimensione;

• occupazione;

• numero degli ospiti;

• livello di servizio;

• outsourcing;

• ristorazione;

• energia;

• costo del lavoro;

• distribuzione;

• caratteristiche dell’edificio.

 

La domanda corretta non è:

 

Il mio costo è più alto o più basso di quello di un altro hotel?

 

La domanda corretta è:

 

Il mio costo è coerente con il prodotto venduto, con il prezzo riconosciuto dal mercato e con il margine necessario a remunerare l’investimento?

 

Se non conosci il CPOR, non conosci il margine

 

Un euro di costo non controllato per camera sembra irrilevante.

 

Su 25.000 camere occupate vale:

1 × 25.000 = 25.000 euro

 

Cinque euro di errore valgono:

5 × 25.000 = 125.000 euro

 

Dieci euro di costo non rilevato valgono:

10 × 25.000 = 250.000 euro

 

Un errore unitario apparentemente piccolo può quindi annullare il risultato operativo di un intero hotel.

 

Se non conosci:

 

• costo di pulizia;

• costo della lavanderia;

• costo della colazione;

• costo energetico;

• costo di acquisizione;

• costo per canale;

• costo per tipologia;

• margine per camera;

 

non stai controllando la redditività.

 

Stai osservando il fatturato sperando che alla fine rimanga qualcosa.

 

Richiedi subito l’analisi dei costi del tuo hotel

 

Hotel Management Group può ricostruire:

 

• costo variabile per camera;

• costo operativo completo;

• costo per canale;

• costo per tipologia;

• margine di contribuzione;

• break-even;

• produttività dei reparti;

• incidenza delle commissioni;

• differenza tra vendita diretta e intermediata;

• impatto su GOP, cassa e valore dell’hotel.

 

Se il tuo hotel vende 20.000 camere all’anno, un errore di soli 5 euro nel CPOR vale 100.000 euro di margine.

 

Non aspettare il bilancio per scoprire che le camere vendute non hanno prodotto il risultato previsto.

 

Scrivi immediatamente a r.necci@robertonecci.it e richiedi un’analisi riservata del costo reale delle camere del tuo hotel.

 

Ogni mese trascorso senza conoscere il CPOR può significare decine di migliaia di euro di margine perso.

 

Il problema non è quanto fattura il tuo hotel.

 

Il problema è quanto denaro rimane dopo aver servito il cliente.

 

Quanto costa realmente una camera occupata? Guida a housekeeping, lavanderia, colazione, energia, commissioni OTA e margine.

 

 

Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it