Locazioni brevi e fiscalità: dubbi, rischi e criticità per comproprietari, intermediari e portali

31/01/2026 - 18/02/2029

Locazioni turistiche, CU 2025 e CIN: quando il disallineamento normativo diventa rischio operativo

 

Il settore delle locazioni turistiche entra nel 2025 in una fase di complessità strutturale crescente, non tanto per l’inasprimento fiscale in sé, quanto per il disallineamento tra norme fiscali, obblighi amministrativi e strumenti operativi. La scadenza della Certificazione Unica (CU) 2025 rappresenta un punto di emersione di criticità già presenti, ma finora sottovalutate.

 

Gestori, intermediari immobiliari e piattaforme digitali si trovano oggi a operare in un quadro normativo frammentato, in cui fisco e amministrazione non parlano la stessa lingua, generando incertezza, errori applicativi e potenziali contenziosi.

 

Questo disallineamento, che trasforma un obbligo fiscale in un rischio operativo, richiede una lettura sistemica che esula dalla sola applicazione normativa ed è coerente con l’approccio di Roberto Necci in qualità di hotel & hospitality real estate advisor.

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CU 2025 e CIN: il corto circuito normativo

Uno dei nodi centrali riguarda l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e il suo impatto sulla certificazione dei redditi da locazioni brevi.

 

Il CIN, assegnato al soggetto “amministrativamente responsabile” dell’immobile, non sempre coincide con la titolarità fiscale del reddito, soprattutto nei casi di comproprietà. Questo disallineamento produce un effetto concreto: la Certificazione Unica può risultare formalmente corretta ma fiscalmente distorsiva, con conseguenze dirette per i comproprietari esclusi dalla ritenuta.

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Scadenze 2025 e obblighi fiscali: il punto di non ritorno

 

Entro il 17 marzo 2025, gli intermediari sono obbligati a trasmettere le CU includendo il quadro relativo alle locazioni brevi.

 

In presenza di comproprietà:

 

• la CU deve essere intestata al soggetto associato al CIN;

• gli altri comproprietari sono costretti a dichiarare autonomamente la propria quota di reddito;

• la ritenuta d’acconto già versata non è imputabile, con un evidente squilibrio fiscale.

 

Non si tratta di una questione teorica, ma di un problema operativo che incide direttamente sulla corretta allocazione del carico fiscale.

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Gestione delle ritenute in comproprietà: due soluzioni, un solo problema

 

La Circolare 24/E del 2017 individua due modalità operative, entrambe imperfette.

 

1. Ritenuta concentrata su un solo comproprietario

Soluzione semplice per l’intermediario, ma penalizzante sul piano fiscale:

• un solo soggetto subisce la ritenuta;

• gli altri dichiarano il reddito senza poter scomputare l’imposta già versata.

 

2. Ritenuta ripartita tra i comproprietari

Più equa, ma operativamente onerosa:

• conto corrente cointestato;

• contratto registrato con più locatori;

• maggiore esposizione a errori formali e gestionali.

Il risultato è chiaro: l’efficienza operativa viene sacrificata all’assenza di una norma coerente.

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Cedolare secca: l’illusione della semplicità

 

Per le locazioni brevi, la ritenuta resta al 21%, ma il quadro cambia radicalmente in dichiarazione:

 

• cedolare secca al 21% solo su una unità immobiliare;

• per le ulteriori unità, aliquota al 26%.

 

Questo passaggio segna un cambio di paradigma: la fiscalità delle locazioni brevi non è più neutra rispetto alla dimensione patrimoniale, colpendo in modo diretto i proprietari strutturati e semi-professionali.

 

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Piattaforme digitali: nuove responsabilità, vecchie ambiguità

 

Anche le piattaforme sono coinvolte in pieno:

 

• Airbnb emetterà nel 2025 le prime CU per le ritenute 2024;

• Booking ha già applicato ritenute nel 2024, con casi di imputazione fiscale nel 2025.

 

A ciò si aggiunge una criticità rilevante per il comparto extralberghiero (case vacanza e B&B):

• redditi qualificati come redditi diversi (art. 67 TUIR);

• cedolare secca non applicabile;

• ritenute talvolta trattenute in modo improprio.

 

Un errore che può generare recuperi fiscali, sanzioni e contenziosi, spesso a carico dell’operatore finale.

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Il vero problema: assenza di governance normativa

 

Il tema non è solo fiscale. È un problema di governance del sistema.

 

Quando:

 

• CIN, CU e ritenute non sono allineati,

• le piattaforme operano come sostituti d’imposta senza un quadro univoco,

• gli intermediari devono “interpretare” invece di applicare,

 

il rischio non è l’imposta più alta, ma la perdita di controllo del processo.

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Conclusione: servono regole chiare, ma soprattutto competenze strutturate

 

In assenza di un intervento legislativo di armonizzazione, la differenza non la farà la norma, ma la capacità di leggere, interpretare e strutturare correttamente la gestione fiscale e amministrativa delle locazioni turistiche.

 

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• strutturazione corretta dei modelli di gestione,

• prevenzione di errori fiscali e amministrativi,

• analisi dei rischi normativi legati a CIN, CU e piattaforme,

• governance complessiva delle attività extralberghiere e para-alberghiere.

 

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