Come valutare un hotel in 5 step: guida tecnica per investitori immobiliari e alberghieri

26/04/2025 - 26/04/2027

Valutare un hotel richiede un approccio tecnico, sistematico e multidisciplinare. Una corretta due diligence permette di individuare opportunità di crescita e rischi nascosti, fondamentali per tutelare l’investimento. Vediamo come procedere in 5 step chiave, integrando aspetti immobiliari, gestionali, commerciali, organizzativi e di risk management.

 

1. Analisi immobiliare, strutturale e degli interventi necessari

 

Il primo step consiste nella valutazione immobiliare e tecnica:

• Ubicazione: analisi di micro e macro-localizzazione, accessibilità, potenzialità turistiche o business.

• Struttura: stato manutentivo, qualità edilizia, conformità urbanistica e normativa vigente.

• CAPEX necessario: identificazione di adeguamenti obbligatori (es. norme antincendio) e lavori di rinnovamento strategico.

• Due diligence tecnica: necessaria per stimare correttamente l’investimento complessivo e il costo reale di acquisizione.

 

2. Analisi gestionale e benchmarking competitivo

 

Valutare la gestione operativa è cruciale:

• KPI storici: occupazione, ADR, RevPAR, GOP, GOPPAR.

• Benchmarking competitivo: confronto con hotel similari attraverso strumenti professionali (STR, Fairmas, dati di mercato locali).

• Allineamento al mercato: analisi delle performance rispetto al potenziale reale della struttura.

Un divario significativo può segnalare margini di miglioramento o criticità operative da risolvere.

 

3. Valutazione della qualità dell'avviamento commerciale

 

Un avviamento commerciale solido è un asset intangibile di grande valore:

• Segmentazione clientela: analisi della composizione dei segmenti (corporate, leisure, MICE, OTA).

• Dipendenza dai canali terzi: incidenza delle OTA e degli intermediari.

• Incidenza dei canali diretti: forza della vendita diretta (sito web, CRM, campagne proprietarie).

• Contratti e relazioni: esame di accordi di collaborazione in essere, allotment, convenzioni corporate.

Una forte presenza diretta e una buona diversificazione dei segmenti riducono il rischio commerciale.

 

4. Analisi della gestione del personale e della produttività

 

L'efficienza della struttura organizzativa incide direttamente sulla redditività:

• Struttura dei ruoli: presenza e adeguatezza delle principali funzioni operative.

• Produttività per addetto: analisi dei principali indicatori di efficienza confrontati con benchmark di settore.

• Costi e rigidità contrattuali: verifica di eventuali sovraccarichi di costo o inefficienze organizzative.

Un team ben strutturato e flessibile rappresenta una leva competitiva fondamentale.

 

5. Analisi dei rischi fiscali, legali, amministrativi e concessori

 

Una due diligence completa deve includere:

• Aspetti fiscali: contenziosi tributari in corso, passività latenti.

• Aspetti legali: controversie, contratti onerosi, rischi derivanti da contenziosi.

• Aspetti amministrativi: conformità urbanistica, licenze operative, autorizzazioni sanitarie e di pubblica sicurezza.

• Concessioni pubbliche: verifica delle condizioni contrattuali e delle scadenze se la struttura insiste su beni pubblici o demaniali.

 

Un’adeguata valutazione dei rischi permette di proteggere il capitale investito e di negoziare clausole di salvaguardia.

 

La corretta valutazione di un hotel richiede un approccio integrato che superi la mera analisi immobiliare o contabile. È necessario un processo strutturato in cinque fasi per identificare il reale valore dell’asset, i rischi potenziali e le opportunità di sviluppo. Solo una due diligence approfondita consente di formulare un’offerta competitiva e sostenibile, massimizzando il ritorno sull’investimento e minimizzando le criticità future.

 

Se stai valutando l'acquisto o l'investimento in una struttura alberghiera, affidati a un approccio tecnico e multidisciplinare. Contattaci per una consulenza personalizzata scrivendo a info@investhotel.it: il nostro team ti supporterà con un'analisi completa e strumenti di benchmarking avanzati per prendere decisioni informate e strategiche.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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