Strumenti finanziari e operazioni straordinarie per la crescita alberghiera

02/05/2025 - 02/05/2027

Nel panorama attuale del settore alberghiero, segnato da profonde trasformazioni post-pandemiche e da nuove spinte alla riqualificazione immobiliare, il ricorso a strumenti finanziari avanzati rappresenta una leva strategica per sostenere operazioni di crescita e consolidamento. Manager, investitori e operatori finanziari sono oggi chiamati a valutare con attenzione le opportunità offerte dal mercato dei capitali, con un focus particolare su strumenti flessibili, scalabili e in linea con le logiche di rendimento del real estate alberghiero.

 

Cartolarizzazione: un veicolo per la valorizzazione immobiliare

 

La cartolarizzazione immobiliare si configura come un’operazione capace di generare liquidità attraverso la cessione di crediti (performing o non-performing) o di immobili a società veicolo (SPV) che emettono titoli destinati agli investitori. In ambito alberghiero, può essere utilizzata per:

 

• Sbloccare valore immobiliare in portafogli sottoutilizzati o obsoleti;

 

• Finanziare ristrutturazioni o operazioni di rebranding attraverso la monetizzazione di asset esistenti;

 

• Semplificare strutture proprietarie e attrarre capitali istituzionali attraverso SPV dedicate.

 

In Italia, operazioni di cartolarizzazione su asset alberghieri sono in crescita, grazie anche all’interesse di SGR, REIT e fondi pensione in cerca di rendimenti stabili e diversificazione settoriale.

 

Club Deal e Fondi di Private Equity 

 

L’ingresso di capitali privati, attraverso club deal o fondi settoriali dedicati all’hospitality, rappresenta un’altra direttrice chiave. I fondi di private equity alberghieri, spesso guidati da gestori specializzati, permettono:

 

• Aggregazione di asset per la creazione di piattaforme alberghiere scalabili;

 

• Riposizionamento di strutture a bassa redditività tramite capex pianificati;

 

• Exit strategy strutturate in tempi medio-lunghi con obiettivi di IRR compresi tra l’8% e il 15%.

 

Il coinvolgimento di partner industriali (hotel management company, brand internazionali) rafforza inoltre la bancabilità del progetto e ne accelera il time-to-market.

 

Minibond e strumenti alternativi di debito

 

Nel contesto post-Basel III, l’accesso al credito bancario tradizionale risulta sempre più selettivo. I minibond, strumenti di debito emessi da PMI non quotate, si rivelano particolarmente interessanti per:

 

• Progetti di ristrutturazione con ROI chiari;

 

• Finanziamento di acquisizioni o nuovi insediamenti in location ad alto potenziale;

 

• Rafforzamento della struttura finanziaria in vista di operazioni straordinarie.

 

Tali strumenti sono spesso assistiti da garanzie pubbliche (MCC, SACE) e possono essere collocati presso investitori professionali, family office o fondi di debito.

 

Joint Venture e opzioni di Sale & Leaseback

 

Le operazioni di joint venture tra proprietà e investitori (in particolare developer o gestori di fondi) consentono di condividere rischio e capitali in maniera proporzionale, favorendo la realizzazione di progetti di ampia scala.

 

Parallelamente, il sale & leaseback rappresenta una modalità per disimpegnare capitale immobiliare, mantenendo il controllo operativo della struttura. Questa soluzione è particolarmente efficace per gruppi alberghieri con pipeline di sviluppo o piani di crescita geografica.

 

L'evoluzione del settore alberghiero impone oggi una conoscenza approfondita degli strumenti finanziari a disposizione, con un approccio integrato tra immobiliare, gestione e finanza strutturata. La capacità di selezionare la leva giusta per ogni fase del ciclo di vita dell’hotel – sviluppo, valorizzazione, consolidamento – è ciò che differenzia le operazioni di successo da quelle a rischio di sottoperformance.

 

Se sei un investitore, un imprenditore o un manager interessato a esplorare soluzioni finanziarie avanzate per la tua struttura ricettiva, il team di Investhotel Capital Partners è a disposizione per un confronto riservato. Scrivi ainfo@investhotel.it per valutare le opportunità disponibili.

 

Roberto Necci

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