Valore dell’immobile vs valore dell’impresa: la trappola della rendita nei bilanci alberghieri

20/06/2025 - 20/06/2028

Nel settore dell’hospitality, il confine tra valore immobiliare e valore d’impresa è spesso sfumato, quando non deliberatamente confuso. In molte PMI alberghiere italiane, soprattutto a conduzione familiare, il patrimonio immobiliare viene percepito come garanzia di solidità, anche quando l’attività operativa è inefficiente, a bassa marginalità o in perdita.

 

Tale percezione genera un effetto distorsivo nei processi decisionali, che porta l’imprenditore a trascurare la performance economica dell’impresa, protetto da un falso senso di sicurezza patrimoniale.

 

Valore immobiliare e valore d’impresa: due dimensioni distinte

 

Per chiarire il concetto, occorre distinguere due ambiti:

 

• Valore dell’immobile: espresso tramite metodi estimativi come il comparativo, il costo di ricostruzione o il metodo reddituale, riguarda le mura, il terreno, le pertinenze e l’ubicazione. È influenzato da fattori esogeni (mercato, zona, destinazione urbanistica) e può esistere anche in assenza di un’attività operativa.

 

• Valore dell’impresa: legato al flusso di reddito generato dalla gestione alberghiera. Si determina sulla base di indicatori come EBITDA, cash flow operativo, ROE e capacità di generare utile in continuità. È il valore espresso da un potenziale acquirente o investitore non interessato alla proprietà immobiliare, ma all’attività d’impresa.

 

Confondere i due porta a sopravvalutazioni pericolose, in particolare nei casi in cui l’hotel sia proprietario delle mura ma gestito in perdita.

 

Le principali trappole della rendita immobiliare

 

1. Immobilismo strategico

Proprietari con immobili di pregio spesso rifiutano operazioni di ristrutturazione o discontinuità gestionale, ritenendo che il valore dell’immobile “copra tutto”. Questo impedisce scelte evolutive come management contract, affitto a terzi o riposizionamento commerciale.

 

2. Sovraccarico patrimoniale

L’assenza di separazione tra asset e gestione porta a bilanci appesantiti, dove l’ammortamento immobiliare e l’assenza di leva fiscale impediscono una corretta lettura del reale valore industriale.

 

3. Distorsione nella valutazione d’impresa

In fase di vendita o M&A, alcuni proprietari sovrappongono il valore delle mura a quello della gestione, aspettandosi valutazioni irrealistiche. Il risultato è che l’hotel non è vendibile o lo è solo a forti sconti, perché il rendimento operativo non giustifica il prezzo richiesto.

 

4. Rischio di insolvenza ignorato

Una gestione in perdita sistemica può portare a tensioni di liquidità, indebitamento crescente e crisi finanziaria anche se l’immobile ha un valore elevato. Ma le banche e i fornitori guardano ai flussi di cassa, non ai muri.

 

Le soluzioni: separazione, trasparenza e visione strategica

 

Per evitare queste distorsioni, è fondamentale:

• Separare giuridicamente impresa e proprietà immobiliare, anche attraverso veicoli societari distinti (es. Srl operativa e immobiliare).

 

• Applicare canoni di affitto congrui, anche tra soggetti correlati, per rappresentare fedelmente i costi reali della gestione.

 

• Utilizzare metodi di valutazione coerenti:

  • DCF (Discounted Cash Flow) per l’impresa

  • Reddituale immobiliare o comparativo per la proprietà.

• Integrare nei bilanci una reportistica gestionale distinta, utile per dialogare con investitori e istituti di credito.

 

• Ragionare in ottica di rendimento, non di sola rivalutazione patrimoniale.

 

Solo distinguendo le due dimensioni si possono attrarre capitali, valutare correttamente l’impresa e prendere decisioni consapevoli su affitti, vendite, cessioni o rilanci.

 

Investhotel Capital Partners: valutazione integrata per decisioni solide

 

Molti imprenditori alberghieri vivono nell’illusione che il valore delle mura sia sufficiente a garantire l’impresa, ignorando che il mercato valuta soprattutto la capacità di generare reddito.

 

Investhotel Capital Partners propone un approccio integrato che:

 

• Analizza separatamente e in modo coordinato il valore dell’immobile e dell’attività.

• Supporta l’imprenditore in operazioni di ristrutturazione, affitto o vendita.

• Rende trasparente il valore effettivo per banche, investitori e stakeholder.

 

Solo uscendo dalla trappola della rendita si può costruire un progetto imprenditoriale solido, scalabile e finanziabile.

 

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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