Come valutare correttamente un credito deteriorato alberghiero

08/10/2025 - 08/10/2028

Oltre il valore contabile: una valutazione integrata tra asset, gestione e potenzialità

Nel comparto alberghiero, la valutazione dei crediti deteriorati (NPL e UTP) richiede un approccio multidimensionale, capace di andare ben oltre la semplice lettura del valore nominale iscritto a bilancio.
Molto spesso, infatti, il valore reale di un credito deteriorato è profondamente diverso da quello contabile, poiché riflette non solo la situazione finanziaria del debitore, ma soprattutto le potenzialità economiche, gestionali e immobiliari dell’asset sottostante.

 

Le variabili chiave nella valutazione

 

Una corretta valutazione di un credito deteriorato alberghiero deve considerare una pluralità di fattori, tra loro interconnessi:

 

1. Potenzialità di sviluppo
   Occorre analizzare il posizionamento dell’hotel, la destinazione urbanistica, l’andamento della domanda turistica locale e la possibilità di riconversione o rilancio. Un immobile alberghiero in difficoltà oggi può diventare redditizio domani, se inserito in una strategia coerente di valorizzazione territoriale e di riqualificazione del prodotto.

2. Redditività ottenibile
   Il vero valore non è dato dal passato, ma dal reddito prospettico. È quindi necessario stimare il GOP (Gross Operating Profit) potenziale a fronte di un piano gestionale realistico, calcolando il cap rate di mercato e il rendimento effettivo ottenibile post-ristrutturazione.

3. Integrazione in portafoglio
   Un credito deteriorato può acquisire un valore significativamente superiore se integrato in un portafoglio di asset alberghieri gestiti in modo sinergico. La possibilità di creare economie di scala, condividere piattaforme commerciali e centralizzare i servizi determina un incremento del valore complessivo e riduce il rischio.

4. Costi di ammodernamento e riqualificazione
   Spesso la marginalità di un asset in crisi è erosa da strutture obsolete o da modelli di servizio superati. La stima accurata dei costi di capex e la valutazione del ROI dell’investimento sono elementi imprescindibili per determinare la convenienza dell’operazione.

5. Rendimento immobiliare e modello gestionale
   L’analisi deve integrare la dimensione immobiliare (valore di mercato, tasso di capitalizzazione, valore residuo) con quella operativa (scelta del modello di gestione).
   Solo identificando il modello gestionale più idoneo — diretto, in affitto di ramo d’azienda, management contract o franchising — è possibile massimizzare il rendimento dell’asset e stabilire un equilibrio sostenibile tra redditività e rischio operativo.

 

Dalla valutazione alla strategia: il ruolo di Investhotel Capital Partners

 

La corretta valorizzazione di un credito deteriorato alberghiero non è un esercizio teorico, ma un processo tecnico e strategico che richiede competenze multidisciplinari: finanziarie, immobiliari, gestionali e legali.

 

Investhotel Capital Partners, grazie alla propria esperienza diretta nella gestione, advisory e ristrutturazione di asset alberghieri, supporta banche, investitori e azionisti nel:

• definire il valore reale del credito e dell’asset sottostante,

• individuare il modello gestionale ottimale per generare redditività sostenibile,

• costruire un piano industriale di rilancio orientato al risultato operativo e non solo al fatturato.

 

L’obiettivo non è semplicemente rientrare dal credito, ma trasformare un debito in un’opportunità di valore.

 

Valutare un credito deteriorato nel settore alberghiero significa saper leggere oltre il dato contabile, comprendendo le logiche del mercato, della gestione e della valorizzazione immobiliare.
Solo un approccio integrato, come quello adottato da Investhotel Capital Partners, consente di individuare soluzioni concrete, proteggere gli interessi degli azionisti e generare valore duraturo nel tempo.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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