Hotel in crisi: quando serve un asset manager e non un nuovo direttore

21/10/2025 - 21/10/2027

Nel settore alberghiero, di fronte a una fase di crisi o stagnazione dei risultati, la risposta più immediata è spesso quella di cambiare il direttore o il responsabile commerciale. Una scelta che, seppur comprensibile, raramente risolve le cause profonde del problema. In molti casi, ciò che realmente manca non è una nuova figura operativa, ma una visione strategica e un controllo oggettivo sul valore dell’impresa: il ruolo, appunto, dell’asset manager.

 

La differenza tra gestione e direzione

 

Il direttore d’albergo è il responsabile del funzionamento quotidiano della struttura: camere, personale, clienti, vendite, standard di servizio.

 

L’asset manager, invece, rappresenta la proprietà o gli investitori e ha una prospettiva diversa: analizza i risultati economici e patrimoniali, valuta la redditività dei contratti, individua inefficienze, imposta strategie di medio-lungo termine.
Non sostituisce il direttore, ma ne misura la performance e coordina l’allineamento tra capitale, gestione e mercato.

 

Quando serve un asset manager

 

Un hotel ha bisogno di un asset manager quando:

• i risultati economici non crescono nonostante un buon tasso di occupazione;

• i costi operativi sfuggono al controllo o la marginalità si riduce;

• la proprietà non dispone di un quadro chiaro su ricavi, budget e indicatori di performance;

• il management interno opera senza una strategia condivisa o senza accountability;

• vi è un conflitto latente tra proprietà, gestori o investitori.

 

In queste situazioni, l’asset manager agisce come figura terza, con una visione tecnica e indipendente, capace di ricomporre interessi divergenti e ripristinare la coerenza del modello di business.

 

Le leve di intervento

 

L’approccio dell’asset manager non si limita all’analisi numerica:

 

• Governance: definizione di ruoli, flussi informativi e reporting periodico;

• Performance management: obiettivi chiari e misurabili (RevPAR, GOP, NOI, ROI);

• Value creation: individuazione di aree di investimento e disinvestimento;

• Strategia commerciale: riposizionamento, mix di canali e politiche di pricing;

• Analisi patrimoniale: valorizzazione o ristrutturazione dell’immobile per finalità finanziarie o operative.

 

Il vantaggio per la proprietà

 

Con l’intervento di un asset manager, la proprietà ottiene:

• una valutazione indipendente della gestione in corso;

• un piano d’azione concreto per migliorare margini e valore dell’immobile;

• una maggiore trasparenza nei rapporti con la direzione e con eventuali investitori;

• una riduzione dei rischi decisionali basata su dati e KPI.

In altre parole, l’asset management trasforma una gestione “reattiva” in una strategia “proattiva”.

 

Il ruolo di Investhotel Capital Partners

 

In questo contesto, Investhotel Capital Partners opera come piattaforma multidisciplinare di hotel asset management, capace di intervenire in fasi di crisi, ristrutturazione o transizione.
Attraverso un’analisi integrata economico-finanziaria, gestionale e immobiliare, Investhotel affianca la proprietà nel definire:

 

• la corretta strategia di rilancio;

• i benchmark di performance;

• il modello di governance più idoneo;

• la valorizzazione patrimoniale e reddituale dell’hotel.

 

Cambiare un direttore può essere una scelta utile, ma raramente sufficiente.
Quando la crisi è strutturale e coinvolge governance, finanza e strategia, serve un professionista in grado di guardare oltre le operazioni quotidiane: serve un asset manager.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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