La due diligence immobiliare nelle transazioni alberghiere: ciò che davvero determina il valore

23/11/2025 - 23/11/2027

Nelle operazioni alberghiere – acquisizioni, conferimenti, affitti di ramo d’azienda, operazioni di refinancing o dismissione – la due diligence immobiliare rappresenta la fase più delicata del processo. È il momento in cui tutte le ipotesi preliminari vengono verificate con dati tecnici, analisi documentale e valutazioni puntuali, per stabilire se l’asset è realmente compatibile con il progetto industriale dell’investitore.

 

Molti operatori la intendono come un passaggio “formale”; nella realtà è un processo strategico che incide direttamente su tre variabili chiave:

 

• Valore dell’asset

• Bankability dell’operazione

• Rischio complessivo dell’investimento

 

Ambiti principali di verifica

 

La due diligence immobiliare in ambito alberghiero si articola normalmente in quattro aree:

 

1. Urbanistica ed edilizia

2. Catasto e confini

3. Impianti e sicurezza

4. Contratti, vincoli e pesi

 

Perché è strategica negli hotel

 

Gli hotel sono asset complessi: l’immobile è un tutt’uno con l’operatività. Una difformità urbanistica può rallentare un restyling; un problema impiantistico può incidere sul rating di brand; un vincolo contrattuale può alterare il cash flow previsto.

 

L’obiettivo di una due diligence ben condotta è definire:

 

• il valore reale dell’immobile

• il capex necessario

• i rischi latenti

• la struttura corretta del deal

 

Un cronoprogramma tipico

 

1. Kick-off meeting con proprietà, advisor tecnico, legale e finanziario

2. Raccolta documentale e accesso alle data room

3. Sopralluoghi tecnici

4. Analisi preliminare delle non conformità

5. Report intermedio con semaforo rosso/giallo/verde

6. Valutazione dei costi di adeguamento

7. Report finale e conseguente revisione dei termini dell’operazione

 

In un mercato in cui molti asset nascono da trasformazioni, ampliamenti o stratificazioni edilizie, una due diligence immobiliare rigorosa non è un adempimento: è la vera garanzia di protezione dell’investitore.

 

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