La “vittoria” della Toscana e il futuro della ricettività extra-alberghiera: effetti sistemici della sentenza 186/2025

21/12/2025 - 21/12/2027

La sentenza n. 186/2025 della Corte Costituzionale segna un punto di svolta nel rapporto tra turismo, governo del territorio e mercato immobiliare. Con questa decisione viene confermata la piena legittimità del Testo Unico del Turismo della Regione Toscana e, soprattutto, il principio secondo cui le attività ricettive e le locazioni turistiche brevi non sono un fenomeno neutro, ma incidono in modo diretto sull’equilibrio urbano, sociale ed economico dei territori.

La Corte ha chiarito che Regioni e Comuni possono intervenire in modo strutturato sulla ricettività extra-alberghiera, imponendo la destinazione d’uso turistico-ricettiva quando l’utilizzo dell’immobile è stabile e organizzato, distinguendo in modo netto tra caratteristiche edilizie dell’immobile e funzione gestionale dell’attività svolta. È un passaggio decisivo che ridimensiona l’idea, ancora molto diffusa, di una sostanziale assimilazione tra uso residenziale e uso turistico.

Ancora più rilevante è il riconoscimento dei poteri comunali nella regolazione delle locazioni brevi nelle aree ad alta densità turistica. La possibilità di introdurre limiti, zonizzazioni e regimi autorizzatori viene ricondotta alla materia del turismo e del governo del territorio, aprendo la strada a politiche locali di contrasto all’overtourism e di tutela della residenzialità senza invadere la disciplina civilistica dei contratti.

Questa sentenza non riguarda solo la Toscana. Definisce un precedente che potrà orientare le scelte normative di altre Regioni e segna il passaggio da una fase di deregulation implicita a un modello di turismo sempre più pianificato, selettivo e responsabile. Per operatori, investitori e proprietari immobiliari si apre una stagione in cui la conformità urbanistica, la forma imprenditoriale e il rapporto con il territorio diventano fattori centrali di sostenibilità.

👉 Approfondimento completo su Substack:

https://open.substack.com/pub/robertonecci/p/la-vittoria-della-toscana-e-il-futuro?r=1nwxl3&utm_campaign=post&utm_medium=web&showWelcomeOnShare=true

Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it