14/03/2026 - 14/03/2029
Negli ultimi anni il mercato degli investimenti alberghieri a Roma sta vivendo una fase di profonda trasformazione.
Dopo il rallentamento legato alla pandemia, la capitale è tornata al centro dell’interesse di fondi immobiliari internazionali, family office e piattaforme di investimento specializzate nell’hospitality real estate.
Il fenomeno riguarda in particolare gli hotel storici situati nel centro monumentale, sempre più oggetto di operazioni di acquisizione e riqualificazione finalizzate al riposizionamento nel segmento luxury e ultra-luxury.
Tra le operazioni più significative di questo nuovo ciclo di investimenti rientra la vendita del Grand Hotel de la Minerva, uno degli alberghi storici più prestigiosi della capitale, situato in Piazza della Minerva, a pochi metri dal Pantheon.
L’acquisizione da parte della piattaforma di investimento Arsenale S.p.A. rappresenta un caso emblematico di come un hotel storico possa trasformarsi da struttura ricettiva tradizionale a asset immobiliare strategico nel mercato internazionale dell’hospitality di lusso.
Un hotel storico nel cuore di Roma
Il Grand Hotel de la Minerva occupa un palazzo del XVII secolo nel centro storico di Roma, affacciato su una delle piazze più suggestive della città.
Per oltre trent’anni la struttura è stata gestita dalla famiglia Billi, che aveva consolidato il posizionamento dell’hotel nel segmento dell’ospitalità di fascia alta.
Come molti alberghi storici italiani, il Minerva rappresentava un modello tipico di hotel indipendente di prestigio, caratterizzato da:
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gestione familiare di lungo periodo
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forte identità storica
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clientela internazionale consolidata
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posizione unica nel centro monumentale.
Negli ultimi anni tuttavia il mercato dell’ospitalità di lusso a Roma ha registrato una crescita significativa degli standard richiesti dalla clientela internazionale.
L’arrivo di nuovi brand globali e l’ingresso di capitali internazionali hanno progressivamente trasformato il mercato, rendendo sempre più necessario per gli hotel storici affrontare importanti programmi di riqualificazione e riposizionamento strategico.
L’ingresso di Arsenale nel capitale dell’hotel
Nel febbraio 2021 è stato annunciato un accordo preliminare per la vendita dell’hotel alla piattaforma di investimento Arsenale S.p.A., fondata da Paolo Barletta e Nicola Bulgari.
Arsenale nasce con l’obiettivo di sviluppare un portafoglio di asset alberghieri iconici in Italia, valorizzandoli attraverso programmi di riqualificazione e partnership con grandi brand internazionali dell’ospitalità.
Struttura dell’operazione
Acquirente
Arsenale S.p.A., piattaforma di investimento specializzata nel settore hospitality.
Soci industriali
Partner finanziari
Tra gli investitori istituzionali coinvolti nell’operazione figura anche Oaktree Capital Management, uno dei più importanti fondi di investimento globali.
Partner alberghiero
La gestione dell’hotel è stata affidata al gruppo Accor, attraverso il marchio Orient Express Hotels, uno dei brand più esclusivi del segmento ultra-luxury.
Il prezzo della vendita e le stime di valore
Il prezzo ufficiale dell’operazione non è stato reso pubblico.
Tuttavia alcune considerazioni di mercato consentono di formulare una stima plausibile del valore dell’asset.
Dopo la riqualificazione la struttura dispone di:
Nel mercato degli hotel luxury nel centro storico della capitale, i valori immobiliari possono raggiungere livelli compresi tra:
1,2 e 1,8 milioni di euro per camera
Applicando queste metriche, il valore teorico dell’asset potrebbe collocarsi tra:
110 e 160 milioni di euro
in linea con altre operazioni nel segmento luxury real estate della capitale.
L’investimento nella ristrutturazione
Il valore strategico dell’operazione non deriva soltanto dall’acquisizione dell’hotel ma soprattutto dal programma di riqualificazione dell’immobile.
La ristrutturazione completa dell’edificio, affidata all’architetto Hugo Toro, ha comportato interventi strutturali e architettonici di grande complessità.
Sulla base di operazioni comparabili nel segmento luxury urbano europeo, è plausibile ipotizzare un investimento compreso tra:
40 e 60 milioni di euro di CAPEX
destinati a:
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riqualificazione architettonica
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ridisegno degli spazi interni
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upgrading degli standard alberghieri
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integrazione dei servizi di fascia alta.
Il progetto strategico: il primo Orient Express in Italia
L’acquisizione del Minerva non aveva come obiettivo la semplice gestione dell’hotel esistente.
Il progetto industriale prevedeva una trasformazione completa del posizionamento dell’asset.
L’hotel è stato infatti convertito nel primo albergo italiano del marchio:
Orient Express
storico brand dell’ospitalità internazionale rilanciato dal gruppo Accor nel segmento ultra-luxury.
Il progetto ha previsto:
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ristrutturazione integrale dell’hotel
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redesign firmato da Hugo Toro
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riposizionamento nel segmento ultra-luxury
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integrazione nel network globale Orient Express.
Ristrutturazione e riapertura
Dopo l’annuncio della vendita l’hotel è rimasto operativo per tutto il 2021 sotto la gestione della famiglia Billi.
Nel 2022 sono iniziati i lavori di ristrutturazione, durati circa 20 mesi.
La riapertura è avvenuta il 7 aprile 2025 con il nuovo nome:
Orient Express La Minerva
La struttura oggi offre:
La redditività potenziale dell’asset
Uno degli aspetti più interessanti dell’operazione riguarda la redditività economica potenziale dell’hotel dopo il riposizionamento nel segmento ultra-luxury.
Considerando il posizionamento del brand Orient Express e la posizione unica nel centro storico di Roma, è possibile formulare alcune ipotesi economiche realistiche.
Numero camere
93
ADR stimato segmento ultra-luxury Roma
900 – 1.200 €
Occupazione potenziale
65 – 70 %
In questo scenario i ricavi camere annui potrebbero collocarsi intorno a:
22 – 26 milioni di euro
Considerando ristorazione, eventi e servizi accessori, i ricavi complessivi dell’hotel potrebbero raggiungere:
30 – 35 milioni di euro annui
Negli hotel luxury urbani il GOP (Gross Operating Profit) si colloca generalmente tra:
30% e 35%
Il GOP potenziale dell’asset potrebbe quindi essere compreso tra:
9 e 12 milioni di euro annui
Se l’investimento complessivo dell’operazione (acquisizione più ristrutturazione) fosse nell’ordine di:
150 – 200 milioni di euro
il rendimento operativo lordo dell’investimento potrebbe collocarsi tra:
4,5% e 6%
valori coerenti con il mercato degli asset alberghieri prime nelle principali città europee.
Il confronto con altre operazioni alberghiere a Roma
La vendita del Grand Hotel de la Minerva si inserisce in un contesto di forte dinamismo nel mercato degli investimenti alberghieri della capitale.
Negli ultimi anni numerosi hotel storici di Roma sono stati acquisiti e riposizionati nel segmento luxury, tra cui:
Queste operazioni dimostrano come gli hotel situati nei centri storici delle città d’arte italiane stiano diventando asset immobiliari sempre più strategici per fondi internazionali, family office e piattaforme di hospitality real estate.
Roma sempre più capitale degli investimenti alberghieri
L’operazione Minerva conferma una tendenza ormai evidente.
Gli hotel storici del centro di Roma non sono più considerati soltanto strutture ricettive ma asset immobiliari di grande valore strategico, capaci di attrarre capitali internazionali e importanti programmi di riqualificazione.
Il processo di trasformazione del mercato romano appare sempre più chiaro: molti alberghi indipendenti storici stanno progressivamente lasciando spazio a progetti di investimento strutturati, sostenuti da capitali istituzionali e brand globali dell’ospitalità.
In questo contesto la trasformazione del Grand Hotel de la Minerva nel primo Orient Express italiano rappresenta una delle operazioni più significative nel processo di evoluzione del mercato alberghiero della capitale.
Non si tratta soltanto della riqualificazione di un hotel storico, ma di un esempio concreto di come l’hospitality real estate stia ridefinendo il valore degli asset alberghieri nelle grandi destinazioni turistiche internazionali.
