Investimenti alberghieri in Italia: Genova, Napoli, Torino, Sicilia, Marche, Bologna, Verona, Montecatini, Fiuggi, Veneto, Lombardia, Umbria, Basilicata e Molise tra rendimento, rischio e capitale

29/03/2026 - 29/03/2029

Da Genova a Napoli, da Torino alla Sicilia, fino a Bologna, Verona, Montecatini, Fiuggi, Veneto, Lombardia, Umbria, Basilicata e Molise: una mappa ragionata dell’hospitality italiana per capire dove il capitale può ancora comprare disallineamento, estrarre rendimento e costruire piattaforme credibili nel nuovo ciclo del settore.

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Il tema non è più stabilire se l’hotellerie italiana sia attrattiva. Lo è. Nel 2025 il comparto ha rappresentato circa il 14% degli investimenti immobiliari italiani, generando 1,8 miliardi di euro di volumi; includendo le conversioni, il totale ha superato i 2,2 miliardi. Questo dato, da solo, dice che il settore resta centrale. Ma non dice ancora la cosa più importante: dove il capitale può ancora comprare valore non pienamente espresso, e in quale forma.

 

L’errore più comune, oggi, è leggere l’Italia come un unico mercato dell’ospitalità. Non lo è. È un sistema di territori che premiano logiche molto diverse: in alcuni casi conta il rerating urbano; in altri la capacità di rigenerare patrimonio e domanda insieme; in altri ancora la possibilità di costruire scala, filiera, standard e distribuzione. In certi mercati il rendimento potenziale è alto perché alta è la profondità della domanda. In altri, invece, è alto solo perché altissimo è il rischio di execution. È qui che passa la differenza tra investimento decorativo e investimento industriale.

 

Per chiarezza metodologica, i range di IRR atteso riportati sotto non sono benchmark ufficiali di mercato né dati osservati su singole transazioni. Sono range di underwriting unlevered stimati, utili per confrontare i territori tra loro sulla base di cinque variabili: domanda, intensità del capex, rischio autorizzativo, attrito operativo e liquidità in uscita. Non sostituiscono la due diligence; servono a orientare il ragionamento strategico.

 

Genova

 

Genova è uno dei casi più interessanti del nuovo ciclo perché sta diventando investibile non in quanto “città del lusso”, ma in quanto città in cui il lusso entra finalmente dentro una tesi urbana. Il progetto Capitolo Riviera, nato dal rifinanziamento dell’ex Hotel Astor di Nervi da parte di Gruppo BCC Iccrea e Banca d’Alba per Agras Investment, ha mostrato che un asset chiuso può essere ripensato come 5 stelle lusso. Il Sofitel Genoa Waterfront, annunciato da Accor con opening previsto nel 2027, conferma invece un salto di scala più rilevante: il brand non entra solo in una città, ma dentro un progetto di rigenerazione del Waterfront di Levante guidato da soggetti strutturati come Orion e CDS Holding. 

 

La tesi corretta, quindi, non è “Genova scopre il premium”. La tesi corretta è che Genova comincia a essere leggibile quando il fronte mare, la destinazione e il progetto urbano iniziano a convergere. Qui il capitale non compra ancora un mercato già maturo; compra il differenziale tra qualità potenziale e qualità espressa. Ed è proprio questo differenziale a rendere la piazza interessante per investitori selettivi.

 

Profilo investitore ideale: family office evoluto, developer alberghiero, capitale value-add paziente.
IRR atteso: 8-11%.
Rischio execution: medio-alto.
Profondità della domanda: media, in crescita.
Exit liquidity: media.
Giudizio finale: più interessante.

 

Napoli

Napoli è il mercato italiano con il maggiore upside percepibile, ma anche uno di quelli in cui l’errore operativo si paga di più. Il Comune ha comunicato per il 2025 oltre 20 milioni di presenze nell’area osservata dall’Osservatorio del Turismo Urbano, con una forte crescita e una chiara tendenza alla destagionalizzazione. In parallelo, l’apertura prevista nel 2027 di Palazzo Sirignano sotto l’insegna Rocco Forte Hotels certifica che il capitale high-end considera ormai Napoli una destinazione leggibile anche sul segmento heritage luxury. 

 

Il punto, però, è che Napoli non remunera la superficialità. Qui non basta intercettare la crescita della domanda. Bisogna saper governare permitting, heritage, micro-location, sostenibilità del capex, tempi di cantiere e relazione tra progetto e città. In altre parole: è un mercato che offre molto, ma solo a chi sa eseguire davvero. Ed è proprio per questo che l’upside resta alto.

 

Profilo investitore ideale: operatore internazionale, owner con forte controllo del permitting e del capex, investitore heritage/lifestyle.
IRR atteso: 9-12%.
Rischio execution: alto.
Profondità della domanda: alta.
Exit liquidity: medio-alta.
Giudizio finale: più rischiosa.

 

Torino

Torino è il mercato che meglio mostra il passaggio da operazioni isolate a rigenerazione strutturata. L’accordo tra CDP Real Asset e HNH Hospitality per il futuro Radisson Collection alla Cavallerizza Reale, 130 camere operative dal 2028, è uno dei casi più chiari di valorizzazione istituzionale del patrimonio. A questo si aggiunge il progetto Vastint a Porta Susa, che punta a trasformare la storica stazione in parte integrante di un nuovo hotel Tribute Portfolio.

 

Torino non vende picchi emotivi. Vende leggibilità, infrastruttura, domanda congressuale e qualità urbana. È una piazza meno esplosiva di Napoli, ma più lineare da finanziare, più difendibile in underwriting e più coerente con capitale paziente. In questo senso, è il mercato dove la rigenerazione diventa finalmente una categoria investibile e non solo architettonica.

 

Profilo investitore ideale: fondo core-plus/value-add, capitale istituzionale, investitore orientato a tenuta del valore.
IRR atteso: 6,5-9%.
Rischio execution: medio.
Profondità della domanda: medio-alta.
Exit liquidity: medio-alta.
Giudizio finale: più istituzionale.

 

Sicilia

La Sicilia è il territorio in cui emerge con più chiarezza una distinzione fondamentale: c’è il capitale che compra camere e c’è il capitale che compra filiera. Il primo caso è rappresentato bene dal Costa Irminia Retreat & Spa, Vignette Collection, firmato da IHG insieme a Blu Lava Resorts e Panoram Hotels: un modello soft-brand luxury, leggero ma distintivo. Il secondo è rappresentato dalla logica di integrazione verticale con cui operatori come VOI/Alpitour continuano a leggere la regione: non solo ospitalità, ma anche distribuzione, connessioni e controllo del flusso. Intanto la Regione Sicilia segnala per il 2025 crescita degli arrivi e un miglioramento della destagionalizzazione.

 

Qui il punto non è stabilire se la Sicilia sia una destinazione forte. Lo è da tempo. Il punto è capire che il valore cambia a seconda della logica industriale adottata. Chi entra con un solo resort gioca una partita. Chi entra con sistemi di distribuzione, piattaforme operative e controllo della filiera ne gioca un’altra, molto più potente. Proprio per questo la Sicilia è uno dei territori più scalabili, ma anche uno di quelli in cui il rischio operativo non può essere banalizzato.

 

Profilo investitore ideale: gruppo integrato, owner indipendente con forte capacità operativa, piattaforma resort/luxury-lifestyle.
IRR atteso: 8-11%.
Rischio execution: medio-alto.
Profondità della domanda: medio-alta.
Exit liquidity: media.
Giudizio finale: più scalabile.

 

Marche

Le Marche non sono ancora un trophy market nel senso classico del termine. Ed è proprio questo a renderle interessanti. La Regione ha impostato una vera politica di upgrading del sistema ricettivo con un bando da 14,7 milioni di euro per riqualificazione e creazione di strutture di qualità, mentre i dati 2025 presentati alla BIT parlano di 2,9 milioni di arrivi e 11,9 milioni di presenze, i valori più alti di sempre. Inoltre, l’aeroporto di Ancona ha rafforzato la propria funzione di accesso con il ritorno dei collegamenti su Roma, Milano e Madrid.

 

La tesi corretta, qui, non è il singolo colpo immobiliare. È il consolidamento intelligente. Le Marche diventano interessanti quando la frammentazione dell’offerta si trasforma in opportunità di aggregazione, upgrading, standardizzazione e posizionamento. Sono meno liquide dei grandi mercati, ma possono essere molto redditizie per investitori che sanno lavorare sul medio periodo.

 

Profilo investitore ideale: family office, imprenditore locale strutturato, mini-piattaforma value-add, operatore di consolidamento.
IRR atteso: 9-13%.
Rischio execution: medio.
Profondità della domanda: media.
Exit liquidity: medio-bassa.
Giudizio finale: più scalabile.

 

Bologna

Bologna è uno dei mercati più forti d’Italia perché non vende il picco: vende la continuità. Bologna Welcome ha certificato per il 2024 oltre 1,83 milioni di arrivi e più di 4,09 milioni di pernottamenti nel capoluogo, mentre il ranking ICCA 2024 l’ha confermata nella top 3 italiana e top 30 europea per congressi internazionali, con 43 eventi ospitati. Nel 2025 l’aeroporto ha superato per la prima volta gli 11 milioni di passeggeri, rafforzando ulteriormente la macchina di accessibilità della città. 

 

La forza reale di Bologna sta nella stratificazione della domanda: business, fiere, università, ricerca, congressi, leisure breve, collegamenti ferroviari e accessibilità aeroportuale convivono nello stesso ecosistema. Per questo Bologna remunera molto bene gli asset che lavorano quasi sempre e molto meno quelli che puntano solo sull’eccezionalità. È una città da cash flow intelligence.

 

Profilo investitore ideale: investitore istituzionale leggero, owner urbano upper-upscale, operatore focalizzato su flessibilità commerciale.
IRR atteso: 7,5-9,5%.
Rischio execution: medio-basso.
Profondità della domanda: alta.
Exit liquidity: alta.
Giudizio finale: più scalabile.

 

Verona

 

Verona è una piazza già matura, non un mercato in cerca di legittimazione. La Camera di Commercio ha comunicato per il 2025 una provincia vicina ai 20 milioni di presenze, con quota estera prossima all’80%. Allo stesso tempo Veronafiere ha chiuso il 2024 con il miglior bilancio della propria storia, mentre il Progetto Romeo ha riqualificato in modo sostanziale il terminal dell’aeroporto Catullo, aumentando capacità, qualità del servizio ed efficienza.

 

Il punto, a Verona, non è la scarsità di domanda. È la disciplina del posizionamento. Proprio perché il mercato è forte, non perdona il prodotto medio travestito da premium. Qui il capitale non deve inventare la destinazione; deve solo evitare di sopravvalutare il proprio pricing power.

 

Profilo investitore ideale: owner-operator upper-upscale, investitore leisure-business ibrido, capitale orientato a mercati liquidi.
IRR atteso: 7-9%.
Rischio execution: medio-basso.
Profondità della domanda: alta.
Exit liquidity: alta.
Giudizio finale: più interessante.

 

Montecatini

Montecatini è un caso diverso da quasi tutti gli altri. Qui non si investe solo in un albergo; si investe in una riparazione territoriale. Da un lato c’è l’enorme valore simbolico e identitario del riconoscimento UNESCO all’interno delle Great Spa Towns of Europe. Dall’altro resta una fragilità strutturale ancora evidente: il sistema termale continua a muoversi dentro una cornice di vendite, aste e riassetti che dimostra quanto la governance del patrimonio sia ancora un tema aperto.

 

Montecatini, quindi, non è una tesi di domanda immediata. È una tesi di rilancio complesso: wellness, patrimonio, eventi, congressuale, riuso e credibilità pubblico-privata. Il rendimento potenziale può essere alto, ma solo perché alta è la difficoltà di rimettere in moto il territorio in modo credibile.

Profilo investitore ideale: developer specializzato in turnaround, investitore paziente, soggetto abituato a lavorare con patrimonio vincolato.
IRR atteso: 10-14%.
Rischio execution: alto.
Profondità della domanda: medio-bassa.
Exit liquidity: bassa.
Giudizio finale: più rischiosa.

 

Fiuggi

Fiuggi ha un vantaggio che molti territori in crisi non hanno: non deve inventarsi un’identità, deve aggiornarla. Il focus Unioncamere-ISNART dedicato al termalismo e ai casi di Fiuggi e Suio conferma che il turismo termale continua a essere un segmento economicamente rilevante, con 24 milioni di presenze stimate nelle località termali italiane nel 2025 e un ruolo crescente del benessere e della salute. Sul piano locale, i report e la comunicazione territoriale indicano per Fiuggi un recupero importante delle presenze e una domanda che torna a considerare la città come piattaforma di benessere, accessibilità e rapporto qualità-prezzo.

 

Ma Fiuggi resta un mercato durissimo. Il capitale qui non viene premiato se compra soltanto muri. Viene premiato se ricostruisce prodotto, reputazione, pacchettizzazione, distribuzione e filiera wellness. È un mercato da rifondazione più che da semplice investimento. E proprio per questo il rendimento atteso resta alto, insieme al rischio.

Profilo investitore ideale: imprenditore-operatore, piattaforma benessere/medical-wellness, investitore con forte capacità di rebranding.
IRR atteso: 12-16%.
Rischio execution: molto alto.
Profondità della domanda: medio-bassa.
Exit liquidity: molto bassa.
Giudizio finale: più rischiosa.

 

Veneto (esclusa Venezia)

 

Il Veneto, anche escludendo Venezia, resta uno dei sistemi turistici più potenti d’Italia. I dati regionali provvisori del 2025 parlano di oltre 22 milioni di arrivi e più di 74 milioni di presenze, nuovo record storico, con crescita diffusa. Questo significa che, anche tolta Venezia dall’equazione, il Veneto continua a offrire una combinazione quasi unica di laghi, montagna, città d’arte, terme, colline, balneare e infrastrutture.

 

La tesi extra-Venezia non è un ripiego. È una piattaforma. Garda, Verona, Dolomiti, Padova, Vicenza, Treviso, terme e colline consentono strategie multi-asset e multi-segmento difficili da replicare altrove. Non è il territorio più sorprendente. È uno dei più industrializzabili.

 

Profilo investitore ideale: piattaforma alberghiera regionale, gruppo leisure multi-cluster, investitore con capacità di aggregazione.
IRR atteso: 7-9,5%.
Rischio execution: medio-basso.
Profondità della domanda: molto alta.
Exit liquidity: alta.
Giudizio finale: più scalabile.

 

Lombardia (esclusa Milano)

Anche escludendo Milano, la Lombardia resta uno dei mercati più solidi e liquidi del Paese. Il Rapporto sul Turismo della Regione mostra una destinazione ad altissima attrattività internazionale, con traiettoria di crescita diffusa; nello stesso tempo, l’ecosistema lombardo continua a poggiare su laghi, montagne, città produttive, wine destination e gateway aeroportuali fondamentali come Bergamo-Orio al Serio, che da solo ha movimentato 17,3 milioni di passeggeri nel 2024 secondo l’Osservatorio Turismo di Assolombarda.

 

Qui il capitale compra stabilità, reputazione, accessibilità e profondità della domanda. Compra però anche un mercato già molto osservato, dunque meno ricco di forti disallineamenti. La Lombardia extra-Milano non è il luogo in cui fare il colpo. È il luogo in cui costruire asset difendibili e facilmente leggibili in uscita.

 

Profilo investitore ideale: fondo core-plus, owner upscale, investitore orientato a mercati molto liquidi.
IRR atteso: 7-9%.
Rischio execution: medio.
Profondità della domanda: alta.
Exit liquidity: alta.
Giudizio finale: più istituzionale.

 

Umbria

L’Umbria negli ultimi due anni ha migliorato in modo evidente la propria leggibilità. Le statistiche regionali 2025 mostrano una crescita significativa dei flussi, mentre l’aeroporto di Perugia ha superato la soglia dei 600 mila passeggeri annui, diventando sempre più un’infrastruttura strategica per il territorio. 

 

Ma l’Umbria non è un mercato da volume. È un mercato da precisione identitaria. Borghi, spiritualità, matrimoni, paesaggio, short break, hospitality diffusa e turismo esperienziale costruiscono un ecosistema che premia molto il prodotto giusto e punisce la standardizzazione banale. Qui non vince chi apre di più. Vince chi interpreta meglio il territorio.

 

Profilo investitore ideale: family office, collezione di piccoli asset, operatore di charm hotel e hospitality esperienziale.
IRR atteso: 8,5-11,5%.
Rischio execution: medio.
Profondità della domanda: media.
Exit liquidity: medio-bassa.
Giudizio finale: più interessante.

 

Basilicata

La Basilicata sta smettendo di vivere solo della lunga ombra di Matera 2019 e comincia a costruire una tesi più ampia. I dati ufficiali diffusi nel 2026 certificano per il 2025 oltre 1 milione di arrivi e circa 2,83 milioni di presenze, nuovo massimo storico. Parallelamente, la Regione ha attivato l’avviso “Turismo e Gusto” con una dotazione di 15 milioni di euro per qualificare ricettività e ristorazione. 

 

Il valore, qui, non è ancora completamente compresso. E proprio per questo la Basilicata conserva spazio di crescita reale. Non è il mercato più liquido dell’elenco, ma è uno di quelli in cui il capitale può ancora intervenire prima che il territorio sia pienamente prezzato. A patto, naturalmente, di non confondere autenticità con improvvisazione.

 

Profilo investitore ideale: imprenditore territoriale evoluto, operatore boutique, investitore su borghi e hospitality diffusa di qualità.
IRR atteso: 9-12%.
Rischio execution: medio-alto.
Profondità della domanda: media.
Exit liquidity: medio-bassa.
Giudizio finale: più interessante.

 

Molise

Il Molise è il mercato meno liquido dell’elenco, ma proprio per questo è uno dei più sinceri. I materiali della Camera di Commercio mostrano una regione ancora piccola nei numeri, ma con una concentrazione stagionale meno estrema di quanto si pensi; in parallelo, Termoli ha chiuso il 2025 con un bilancio positivo, con arrivi in crescita del 9% e presenze del 6,8% secondo i dati dell’Azienda Autonoma di Soggiorno e Turismo del Molise.

Molise non è un mercato da capitale impersonale. È un mercato da imprenditore vero, da owner-operator, da progetto identitario, da scala ridotta ma coerente. Per molti investitori questa è una debolezza. Per altri è esattamente il contrario: un territorio poco affollato, poco inflazionato e ancora aperto a strategie selettive di lungo periodo.

 

Profilo investitore ideale: owner-operator, albergo diffuso, rural/wellness hospitality, capitale locale o ultra-selettivo.
IRR atteso: 11-14%.
Rischio execution: alto.
Profondità della domanda: bassa.
Exit liquidity: bassa.
Giudizio finale: più rischiosa.

 

La vera mappa del capitale

La geografia che emerge è molto più utile della solita distinzione tra mercati forti e mercati deboli.

Genova è la piazza in cui il capitale compra prima degli altri la leggibilità urbana.

Napoli è il mercato in cui l’upside esiste, ma solo se l’execution è superiore.

Torino è la città del capitale paziente e della rigenerazione istituzionale.

Sicilia è il territorio in cui si vince quando si controlla la filiera, non solo l’asset.

Marche sono un laboratorio di consolidamento diffuso.

Bologna è il mercato della continuità, non dell’effetto speciale.

Verona è una piazza già forte, dove la selettività conta più dell’intuizione.

Montecatini e Fiuggi sono turnaround territoriali prima ancora che investimenti alberghieri.

Il Veneto extra-Venezia è una macchina da scala.

La Lombardia extra-Milano è il caso più vicino alla piena istituzionalizzazione.

L’Umbria premia la precisione identitaria.

La Basilicata offre ancora spazio di crescita reale.

Il Molise, infine, resta il mercato più difficile e forse per questo più autenticamente imprenditoriale.

 

La conclusione è netta: non esiste più una sola tesi sull’hospitality italiana. Esistono capitali che cercano rigenerazione, capitali che cercano piattaforme, capitali che cercano ritorni da turnaround e capitali che cercano mercati leggibili di lungo periodo. La qualità dell’investimento non dipenderà dalla notorietà della destinazione, ma dalla coerenza tra il territorio scelto e la struttura industriale di chi investe.

 

 

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