14/07/2026 - 14/07/2029

La definizione delle nuove regole urbanistiche di Roma attraversa un ulteriore passaggio, destinato ad avere conseguenze rilevanti anche sul comparto alberghiero ed extralberghiero.

 

Da quanto si è avuto modo di apprendere, la Regione Lazio avrebbe richiesto a Roma Capitale una nuova trasmissione della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale, adottata dall’Assemblea Capitolina nel dicembre 2024.

 

La richiesta sarebbe collegata alle modifiche introdotte durante la fase di esame delle osservazioni e di elaborazione delle controdeduzioni.

 

L’obiettivo del nuovo passaggio sarebbe verificare se il testo modificato mantenga le condizioni necessarie per proseguire l’iter già avviato oppure se, per la rilevanza delle modifiche apportate, possa rendersi necessaria una nuova pubblicazione.

 

Non si può quindi parlare di una bocciatura definitiva della variante.

 

Si apre, tuttavia, una fase ulteriore di valutazione che potrebbe incidere sui tempi di approvazione e sulla certezza normativa necessaria per programmare operazioni immobiliari, riconversioni, ampliamenti e investimenti nel settore dell’ospitalità.

 

Perché il PRG di Roma riguarda direttamente hotel e strutture extralberghiere

 

Le Norme Tecniche di Attuazione non rappresentano soltanto un insieme di disposizioni urbanistiche.

 

Determinano concretamente:

 

• quali attività possono essere esercitate all’interno di un immobile;

• quali cambi di destinazione d’uso risultano consentiti;

• in quali condizioni un edificio può essere trasformato in hotel;

• se una struttura alberghiera può essere ampliata;

• come possono essere recuperati immobili direzionali, residenziali o inutilizzati;

• quali limiti si applicano nella Città storica e nelle aree sottoposte a tutela;

• come vengono inquadrati B&B, affittacamere e case vacanza;

• quale valore economico può essere attribuito a un immobile destinato all’ospitalità.

 

Per il comparto turistico, una disposizione urbanistica può fare la differenza tra un investimento sostenibile e un’operazione impossibile da realizzare.

 

Un edificio acquistato come potenziale hotel può perdere una parte rilevante del proprio valore quando il cambio d’uso non è ottenibile, richiede tempi molto lunghi oppure comporta opere e oneri non considerati nel business plan iniziale.

 

Un nuovo passaggio che può aumentare l’incertezza

 

La variante al PRG era stata adottata nel dicembre 2024. Successivamente si è aperta la fase delle osservazioni, durante la quale cittadini, operatori, associazioni, professionisti e amministrazioni hanno potuto formulare proposte e contestazioni.

 

Le controdeduzioni rappresentano la risposta dell’Amministrazione a tali osservazioni e possono determinare modifiche al testo originariamente adottato.

 

Il punto decisivo consiste quindi nel comprendere se le modifiche introdotte siano semplici integrazioni oppure trasformino in modo sostanziale alcune previsioni della variante.

 

Da quanto si è avuto modo di apprendere, la Regione Lazio intenderebbe verificare proprio questo aspetto.

 

Se il testo modificato dovesse contenere elementi significativamente differenti rispetto alla versione già pubblicata, potrebbe rendersi necessario un ulteriore passaggio di pubblicità e partecipazione.

 

La conseguenza immediata sarebbe un possibile allungamento dell’iter.

 

Per un investitore immobiliare, una banca o un gruppo alberghiero, il tempo non è però un elemento neutro.

 

Ogni mese di ritardo può generare:

 

• interessi finanziari;

• costi di mantenimento dell’immobile;

• mancati ricavi;

• aumento dei costi di costruzione;

• perdita di opportunità commerciali;

• revisione dei contratti preliminari;

• difficoltà nell’ottenimento o nel mantenimento dei finanziamenti.

 

Cosa può cambiare per gli investimenti alberghieri a Roma

 

Il primo effetto riguarda gli immobili acquistati o valorizzati sulla base delle possibilità previste dalle nuove norme.

 

Un immobile può avere valori radicalmente differenti a seconda che sia:

 

• già legittimamente destinato ad albergo;

• trasformabile in struttura ricettiva attraverso un procedimento diretto;

• soggetto a cambio di destinazione d’uso;

• subordinato a un piano attuativo;

• vincolato sotto il profilo storico, architettonico o paesaggistico;

• collocato nella Città storica;

• inserito nella Carta per la Qualità;

• interessato da limitazioni funzionali o dimensionali.

 

In questa fase, attribuire all’immobile il valore derivante dalla disciplina più favorevole sarebbe estremamente rischioso.

 

Le operazioni analizzate da Investhotel e approfondite su InvestimentiAlberghieri.it devono essere valutate attraverso almeno tre scenari.

 

Scenario basato sulle norme vigenti

Occorre verificare che cosa sia realmente possibile realizzare applicando la disciplina urbanistica attualmente efficace.

 

Scenario basato sulla variante adottata

Deve essere analizzata la compatibilità del progetto con il testo della variante e con le relative misure di salvaguardia.

 

Scenario basato sul possibile testo definitivo

È necessario comprendere quali modifiche potrebbero sopravvivere alla fase delle controdeduzioni e alla nuova verifica regionale.

Un investimento non può essere valutato soltanto sulla base della sua migliore configurazione possibile.

Deve essere analizzato anche nello scenario più prudente.

 

Hotel esistenti: l’ampliamento può creare valore, ma non deve essere dato per acquisito

 

Uno degli aspetti più interessanti della variante riguarda la possibilità di ampliare strutture alberghiere già presenti all’interno di determinati edifici.

 

Per alcuni immobili, la possibilità di acquisire unità residue e integrarle nella struttura potrebbe consentire la realizzazione di:

 

• nuove camere;

• suite;

• sale riunioni;

• ristoranti;

• spazi per eventi;

• aree wellness;

• uffici direzionali;

• servizi destinati agli ospiti.

 

L’ampliamento di un hotel esistente può produrre un incremento di valore superiore al semplice aumento del numero delle camere.

 

Può migliorare l’efficienza dei reparti, ridurre i costi unitari, aumentare la capacità di accogliere gruppi e rafforzare il posizionamento commerciale.

 

Tuttavia, finché il quadro normativo non sarà definitivamente stabilizzato, questa possibilità non dovrebbe essere considerata certa.

 

Un’operazione di acquisto dovrebbe prevedere condizioni sospensive legate:

 

• alla verifica urbanistica;

• alla possibilità concreta di ampliamento;

• all’ottenimento dei titoli autorizzativi;

• alla conformità edilizia dell’intero fabbricato;

• alla compatibilità con eventuali vincoli.

 

Pagare oggi un prezzo che incorpora interamente il valore di un ampliamento futuro può significare trasferire tutto il rischio sul compratore.

 

B&B, affittacamere e case vacanza: il settore più esposto al cambiamento

 

Il comparto extralberghiero è probabilmente quello maggiormente interessato dall’evoluzione delle regole urbanistiche romane.

 

Negli ultimi anni, appartamenti e interi edifici residenziali sono stati acquistati o locati sulla base della possibilità di destinarli a:

 

• bed and breakfast;

• case vacanza;

• affittacamere;

• locazioni turistiche;

• ospitalità organizzata di breve periodo.

 

Il valore attribuito a molti immobili dipende direttamente dalla continuità di tale utilizzo.

 

La futura disciplina dovrà trovare un equilibrio tra esigenze differenti:

 

• tutela della residenzialità;

• libertà di iniziativa economica;

• controllo della pressione turistica;

• contrasto all’abusivismo;

• disponibilità di abitazioni per i residenti;

• sviluppo dell’offerta ricettiva;

• protezione delle aree più congestionate.

 

Il nuovo passaggio regionale potrebbe rallentare il consolidamento del quadro urbanistico sul quale dovrebbero innestarsi anche le future regolamentazioni comunali.

 

Questo non significa che le attività correttamente avviate diventino automaticamente irregolari.

 

Significa, però, che l’acquisto di nuovi immobili destinati al mercato extralberghiero deve essere preceduto da una verifica molto più approfondita.

 

Il rischio delle operazioni fondate soltanto sulla redditività turistica

 

Un appartamento utilizzato per soggiorni brevi può produrre ricavi superiori rispetto a una locazione residenziale tradizionale.

 

Questo maggiore rendimento tende a riflettersi sul prezzo di vendita dell’immobile.

 

Il problema nasce quando il compratore paga un valore elevato ipotizzando che la destinazione turistica possa proseguire senza limitazioni nel tempo.

 

Se il quadro normativo cambia, possono diminuire:

 

• il numero di giorni utilizzabili;

• la possibilità di esercitare l’attività;

• la convenienza economica;

• il valore di rivendita;

• la finanziabilità bancaria;

• l’interesse dei gestori professionali.

 

Un immobile deve quindi essere valutato non soltanto in base al reddito attuale, ma anche in base alla sua capacità di produrre reddito in diversi scenari normativi.

 

Misure di salvaguardia: il problema operativo per i progetti in corso

 

Tra l’adozione di una variante e la sua approvazione definitiva possono operare le misure di salvaguardia.

 

In termini concreti, un progetto potrebbe dover essere verificato sia rispetto alle norme vigenti sia rispetto a quelle adottate.

 

Quando un intervento risulta ammesso dalla vecchia disciplina ma incompatibile con la variante, la pratica può subire rallentamenti, sospensioni o richieste di modifica.

 

Il problema riguarda soprattutto:

 

• cambi di destinazione d’uso;

• ampliamenti alberghieri;

• frazionamenti e accorpamenti;

• trasformazioni di uffici in hotel;

• riconversioni di edifici residenziali;

• recupero di immobili inutilizzati;

• ristrutturazioni integrali;

• creazione di strutture ricettive complesse.

 

Un ulteriore prolungamento dell’iter potrebbe estendere anche il periodo nel quale investitori, progettisti e amministrazioni devono confrontarsi con questo doppio livello di verifica.

 

Gli immobili già regolari potrebbero acquistare maggiore valore

 

L’incertezza normativa non produce effetti uguali su tutti gli asset.

 

In un mercato più complesso potrebbero rafforzarsi gli immobili che dispongono già di:

 

• destinazione ricettiva legittima;

• conformità urbanistica ed edilizia;

• agibilità coerente con l’utilizzo;

• autorizzazioni consolidate;

• configurazione unitaria del fabbricato;

• impianti compatibili con l’attività;

• assenza di vincoli impeditivi;

• possibilità di apertura in tempi brevi.

 

Un hotel esistente, pienamente autorizzato e operativo, potrebbe diventare più interessante rispetto a un edificio da riconvertire.

 

Al contrario, un immobile il cui valore dipende interamente da un futuro cambio d’uso potrebbe essere sottoposto a una maggiore penalizzazione.

 

Il mercato potrebbe quindi diventare più selettivo.

 

Non tutti gli edifici presentati come opportunità alberghiere possiedono realmente le caratteristiche necessarie per diventare hotel.

 

Come l’incertezza urbanistica si trasforma in rischio economico

 

Il rischio urbanistico entra direttamente nella struttura finanziaria dell’operazione.

 

Può tradursi in:

 

• riduzione del prezzo di acquisto;

• pagamento differito;

• deposito vincolato;

• condizioni sospensive;

• garanzie del venditore;

• allungamento della due diligence;

• maggiore capitale proprio richiesto;

• aumento del tasso di interesse;

• rinvio dell’erogazione bancaria;

• revisione del piano economico-finanziario.

 

Un finanziatore non valuta soltanto il valore teorico dell’immobile.

 

Valuta la possibilità concreta che il progetto venga autorizzato, realizzato e messo a reddito entro i tempi previsti.

 

Quando i tempi diventano incerti, aumenta il rischio di credito.

 

Quando aumenta il rischio di credito, diminuisce la leva finanziaria disponibile.

 

L’errore più pericoloso: acquistare una semplice potenzialità

 

A Roma numerosi immobili vengono commercializzati come:

 

• ideali per uso alberghiero;

• trasformabili in hotel;

• perfetti per una struttura ricettiva;

• adatti a investitori hospitality;

• convertibili in aparthotel;

• destinabili a locazioni turistiche.

 

Queste definizioni hanno valore commerciale, non urbanistico.

 

La reale trasformabilità deve essere dimostrata attraverso documenti, verifiche e analisi tecniche.

 

Prima di firmare una proposta è indispensabile controllare:

 

1. la legittimità urbanistica dell’immobile;

2. la conformità edilizia;

3. la destinazione d’uso autorizzata;

4. il tessuto urbanistico di riferimento;

5. la disciplina della Città storica;

6. l’eventuale presenza di vincoli;

7. la superficie legittimamente utilizzabile;

8. il carico urbanistico;

9. la dotazione di parcheggi;

10. la possibilità di realizzare impianti e vie di esodo;

11. la compatibilità con le norme antincendio;

12. la coerenza con le disposizioni vigenti e adottate.

 

La competenza gestionale di Necci Hotels può generare valore soltanto quando il progetto è costruito su un immobile realmente utilizzabile.

 

Un edificio può avere un’eccellente posizione commerciale e rivelarsi comunque inadatto all’uso alberghiero.

 

La due diligence deve precedere il prezzo

 

Il prezzo di un immobile hospitality non può essere determinato prima di avere verificato la fattibilità del progetto.

 

Occorre partire dalla domanda più importante:

 

Che cosa è realmente possibile realizzare in questo edificio?

 

Solo dopo è possibile stimare:

 

• numero di camere;

• categoria alberghiera;

• superfici comuni;

• tempi di apertura;

• investimento necessario;

• ricavi potenziali;

• costi operativi;

• EBITDA;

• sostenibilità del debito;

• valore dell’asset completato.

 

Procedere in senso contrario significa costruire il business plan sul prezzo richiesto dal venditore anziché sulla capacità economica reale del progetto.

 

Cosa devono fare oggi investitori, proprietari e gestori

 

Chi sta acquistando, vendendo, finanziando o trasformando un immobile ricettivo a Roma dovrebbe aggiornare immediatamente la propria analisi.

 

La due diligence deve comprendere:

 

Verifica urbanistica

Analisi delle norme vigenti, della variante adottata, delle controdeduzioni e delle possibili conseguenze del nuovo passaggio regionale.

 

Verifica edilizia

Ricostruzione dei titoli autorizzativi, delle trasformazioni subite dall’immobile e delle eventuali difformità.

 

Verifica economica

Misurazione del rendimento dell’operazione in presenza di ritardi, aumento dei costi o riduzione delle superfici utilizzabili.

 

Verifica finanziaria

Analisi del fabbisogno di capitale, della leva sostenibile e delle condizioni richieste dagli istituti finanziatori.

 

Verifica gestionale

Definizione del modello alberghiero o extralberghiero più adatto alla posizione, alle dimensioni e alla domanda di mercato.

 

Lo stress test che ogni investimento dovrebbe superare

 

Un progetto può apparire sostenibile nello scenario migliore e diventare rapidamente insostenibile quando emergono ritardi o costi aggiuntivi.

 

Il business plan dovrebbe quindi essere verificato ipotizzando:

 

• apertura posticipata di 12 mesi;

• aumento dei lavori del 15%;

• riduzione del numero di camere;

• maggiore capitale proprio;

• interessi più elevati;

• limitazioni all’uso turistico;

• ricavi inferiori alle previsioni;

• tempi autorizzativi più lunghi.

 

Se l’operazione non resiste a nessuno di questi scenari, probabilmente il prezzo di acquisto è troppo alto oppure il progetto è eccessivamente fragile.

 

Il possibile impatto sul mercato alberghiero romano

 

La richiesta di una nuova verifica non blocca automaticamente lo sviluppo alberghiero della Capitale.

 

Rende però evidente che il quadro regolamentare non può essere considerato ancora definitivamente stabilizzato.

 

Nel breve periodo potrebbero risultare avvantaggiati gli immobili:

 

• già destinati ad albergo;

• pienamente autorizzati;

• immediatamente utilizzabili;

• dotati di documentazione completa;

• non dipendenti da future modifiche urbanistiche.

 

Le operazioni di riconversione potrebbero invece richiedere:

 

• tempi più lunghi;

• maggiore prudenza;

• prezzi più bassi;

• condizioni contrattuali più protettive;

• una quota più elevata di capitale proprio.

 

Nel medio periodo, una disciplina chiara potrebbe favorire nuovi investimenti e il recupero di edifici inutilizzati.

 

Ma il valore non nascerà dalla semplice approvazione di una norma.

 

Nascerà dalla capacità di selezionare gli immobili giusti e strutturare correttamente le operazioni.

 

Stai acquistando o trasformando un immobile ricettivo a Roma?

 

Non firmare una proposta, un preliminare, un contratto di locazione o un accordo di investimento basandoti su una destinazione d’uso soltanto ipotizzata.

 

Hotel Management Group analizza in modo integrato:

 

• fattibilità urbanistica;

• conformità edilizia;

• valore immobiliare;

• valore dell’attività;

• sostenibilità del canone;

• costi di trasformazione;

• posizionamento alberghiero;

• piano economico-finanziario;

• finanziabilità;

• rischi autorizzativi;

• gestione futura dell’asset.

 

Un errore urbanistico può bloccare l’apertura, compromettere il finanziamento e distruggere milioni di euro di valore.

 

Per richiedere una valutazione preliminare e riservata: r.necci@robertonecci.it 

 

Prima si verifica la fattibilità. Poi si negozia il prezzo. Solo alla fine si firma.

 

Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it