L'analisi senza numeri: perché il turismo abruzzese cresce e gli alberghi no

24/08/2026 - 24/08/2029

Fiavet Abruzzo e Molise celebra l'aumento dei flussi turistici senza citare una sola cifra. Ma il problema non è il comunicato: è continuare a confondere presenze, redditività e valore. Perché una destinazione può crescere nelle statistiche e restare poco investibile per il capitale alberghiero.

 

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Il 24 agosto 2026 ChietiToday pubblica quella che viene presentata come “l'analisi della Fiavet Abruzzo” sull'andamento del turismo regionale.

 

Il pezzo raccoglie alcune dichiarazioni della presidente Annalisa De Luca e le accompagna con considerazioni sull'attrattività dei borghi, sull'enogastronomia, sull'integrazione tra mare e montagna e sulla necessità di continuare a promuovere il territorio.

 

C'è però un problema preliminare.

 

Non contiene un solo numero.

 

Non una percentuale.

Non un periodo di riferimento.

Non una serie storica.

Non un confronto con l'Italia.

Non un dato sulla permanenza media.

Non un indicatore economico.

 

La parola “crescita” ricorre più volte, ma non viene mai misurata.

 

Vale la pena occuparsene non per una polemica di categoria — che sarebbe poco interessante — ma perché questo episodio rappresenta bene un limite strutturale del modo in cui in Italia continuiamo a raccontare il turismo.

 

Contiamo le persone. Molto meno spesso misuriamo il valore che quelle persone producono.

 

Ed è esattamente in quello spazio che si crea la distanza tra promozione turistica e investimento alberghiero.

 

I numeri esistono. Ma non sono stati usati

 

La prima anomalia è semplice.

 

I dati disponibili sull'Abruzzo avrebbero consentito di costruire un'analisi ben più solida.

 

Nel primo semestre 2026 la regione ha registrato una crescita nell'ordine del +7,2% degli arrivi e +7,7% delle presenze. A luglio l'andamento è rimasto positivo, con incrementi rispettivamente intorno al +6,5% e +6,7%.

 

Ancora più interessante è il dato relativo ai piccoli comuni: le presenze avrebbero registrato una crescita del +10,9%, contro una media italiana del +4,6%.

 

Sono precisamente i numeri che avrebbero potuto sostenere la tesi della maggiore capacità attrattiva dei territori minori.

 

Eppure non vengono utilizzati.

 

Il punto non è formale. È metodologico.

 

Perché nel 2026 continuare a descrivere una destinazione attraverso soli arrivi e presenze significa osservare il volume della domanda senza misurarne la qualità economica.

 

Per capire se una destinazione sta creando valore alberghiero servirebbero almeno:

 

• ADR;

• occupazione media annua;

• RevPAR;

• durata media del soggiorno;

• quota alberghiera ed extralberghiera;

• spesa media giornaliera;

• GOPPAR;

• capacità di destagionalizzazione;

• nuovi investimenti;

• capex attratto;

• numero e valore delle transazioni immobiliari alberghiere.

 

Sono questi i numeri sui quali un investitore costruisce un business plan.

 

Le presenze, da sole, non bastano.

 

Quando una crescita statistica non coincide con una crescita economica

 

Esiste poi un secondo problema.

 

Una parte dei dati maggiormente utilizzati nel dibattito regionale deriva da Alloggiati Web, il sistema attraverso il quale le strutture ricettive trasmettono alle autorità di pubblica sicurezza i dati degli ospiti.

 

È una base informativa molto utile.

 

Ma non nasce come strumento di misurazione economica.

 

Quando si osservano incrementi particolarmente elevati — come quelli registrati nel 2025 — è quindi necessario distinguere almeno tre fenomeni:

 

crescita reale della domanda, emersione dell'offerta e miglioramento della compliance dichiarativa.

 

Il consuntivo 2025 dell'Abruzzo, indicato in circa 8,8 milioni di presenze con una crescita superiore al 23%, è certamente un segnale significativo.

 

Ma proprio perché l'incremento è eccezionale per una destinazione matura, dovrebbe aprire una domanda anziché chiuderla:

 

quanto di quella crescita deriva da nuovi turisti e quanto dall'ampliamento o dal miglioramento del perimetro di rilevazione?

 

È una differenza decisiva.

 

Perché le due cose producono conseguenze economiche completamente diverse.

 

Il test di sostituibilità

 

C'è un esercizio che utilizzo spesso quando leggo documenti di promozione territoriale.

 

Prendere il testo e sostituire il nome della destinazione.

 

Provate a cambiare “Abruzzo” con Molise, Umbria, Marche, Basilicata o buona parte della Toscana interna.

 

Il discorso continua a funzionare:

 

borghi autentici, tradizioni, enogastronomia, artigianato, mare e montagna, esperienze, territori da mettere in rete, turismo lento, necessità di promuovere meglio.

 

Tutto vero.

 

Ma proprio per questo scarsamente distintivo.

 

Se una diagnosi può essere applicata indistintamente a dieci territori diversi, difficilmente può costituire una strategia di investimento.

 

Un investitore non compra l'“autenticità”.

 

Compra la capacità di un asset di generare cassa.

 

Il vero problema: crescita turistica e investibilità alberghiera non sono la stessa cosa

 

Prendiamo allora sul serio la tesi secondo cui una quota crescente della domanda abruzzese si stia orientando verso borghi, piccoli comuni e territori interni.

 

È un fenomeno interessante.

 

Ma non significa automaticamente che stia aumentando l'investibilità alberghiera.

 

Anzi.

 

Un modello di domanda fortemente distribuito territorialmente può incontrare quattro limiti.

 

Domanda dispersa

 

Un territorio può generare molte presenze complessive senza generare una concentrazione sufficiente in una singola località.

 

Per un hotel professionale da 50, 70 o 100 camere ciò che conta non è quanti turisti attraversino la regione.

 

Conta quanti possano essere intercettati ogni giorno, nello stesso luogo, per un numero sufficiente di mesi all'anno.

 

Permanenza media

 

Una crescita degli arrivi sostanzialmente parallela a quella delle presenze indica che la durata media del soggiorno non sta aumentando in modo significativo.

 

Ed è proprio l'allungamento del soggiorno uno dei fattori capaci di trasformare traffico turistico in maggiore redditività.

 

Un ospite che resta una notte genera domanda.

 

Un ospite che ne resta quattro costruisce economia alberghiera.

 

Composizione della ricettività

 

La crescita dei piccoli centri tende inoltre a favorire una componente importante di B&B, case vacanza, appartamenti e ricettività diffusa.

 

È una domanda perfettamente legittima e positiva per il territorio.

 

Ma non necessariamente produce la stessa domanda alberghiera.

 

Crescita turistica ed espansione dell'hôtellerie non sono sinonimi.

 

Stagionalità

 

Infine c'è la concentrazione temporale.

 

Un hotel non vive di agosto.

 

Vive di gennaio, febbraio, novembre e dicembre tanto quanto di luglio.

 

Un territorio che produce forte domanda durante poche settimane può essere turisticamente attrattivo e contemporaneamente offrire un business case alberghiero fragile.

 

Il punto che interessa al capitale

 

Tradotto in linguaggio di investimento:

 

una crescita dei pernottamenti a bassa concentrazione geografica, breve permanenza media e forte stagionalità può generare valore per il territorio senza generare automaticamente valore per un asset alberghiero.

 

È questa la distinzione che manca spesso nel dibattito.

 

Un'amministrazione pubblica misura correttamente il successo anche attraverso presenze, distribuzione territoriale dei flussi e incremento dei visitatori.

 

Un investitore deve porsi altre domande.

 

Quanto margine produce una camera?

 

Per quanti mesi?

 

Con quale volatilità?

 

Quanto capitale devo investire?

 

Quanto debito può sostenere il progetto?

 

E soprattutto:

 

chi comprerà quell'asset tra sette o dieci anni?

 

L'aritmetica del ritorno

 

Facciamo un esercizio puramente illustrativo.

 

Immaginiamo un hotel costiero di 60 camere, con operatività economicamente forte concentrata in circa 90 giorni.

 

Supponiamo:

 

• ADR medio di €90;

• occupazione del 75%;

• circa 4.050 camere vendute nel periodo;

• ricavi camere nell'ordine di €365.000.

 

Il risultato non vuole rappresentare un hotel specifico: serve soltanto a mostrare il meccanismo economico.

 

Se per riposizionare quella struttura fossero necessari €60-70.000 per camera, l'investimento immobiliare e alberghiero potrebbe facilmente avvicinarsi a €4 milioni.

 

Anche ipotizzando un margine operativo di €100-120.000, il rendimento sul capitale investito rimarrebbe nell'ordine del 2,5-3%.

 

Ed è qui che l'investimento alberghiero entra in competizione con le alternative finanziarie.

 

Nel momento in cui un titolo di Stato decennale offre rendimenti nell'ordine del 4%, il capitale deve essere remunerato per assumersi rischi ulteriori:

 

• rischio operativo;

• rischio immobiliare;

• rischio stagionale;

• rischio meteorologico;

• rischio energetico;

• rischio del personale;

• rischio manutentivo;

• rischio finanziario;

• rischio di liquidità all'uscita.

 

L'hotel deve quindi produrre molto più del rendimento finanziario privo di rischio operativo.

 

Non semplicemente avvicinarlo.

 

Il capitale non guarda soltanto all'entrata. Guarda all'uscita

 

Qui emerge probabilmente il vero limite di molti mercati alberghieri secondari italiani.

 

Non necessariamente manca la domanda turistica.

 

Manca la liquidità dell'asset.

 

Il valore alberghiero dipende dal margine operativo prodotto, ma anche dal multiplo che il mercato è disposto a riconoscere a quel margine.

 

E il multiplo esiste soltanto quando esistono compratori.

 

Oggi nelle province di Teramo e Chieti non emerge un mercato istituzionale alberghiero profondo e liquido paragonabile a quello delle principali destinazioni italiane.

 

La presenza di capitali internazionali e brand globali è limitata.

 

Le transazioni comparabili sono poche.

 

Il debito strutturato è più difficile da costruire.

 

Il numero dei potenziali acquirenti in uscita si restringe.

 

Ed è questo che aumenta il costo del capitale.

 

Un asset alberghiero non è realmente liquido perché può essere venduto. È liquido quando esiste una pluralità di compratori disposti a competere per acquistarlo.

 

La differenza è enorme.

 

È una condizione che accomuna molti dei patrimoni alberghieri italiani bloccati o dormienti che analizziamo: spesso il problema non è l'attrattività della destinazione.

 

È l'architettura economica della transazione.

 

Il controtest: guardare cosa succede all'offerta

 

C'è un altro modo per capire se una crescita turistica sta diventando crescita economica alberghiera.

 

Guardare l'offerta.

 

Se una destinazione registra incrementi importanti e duraturi della domanda, nel medio periodo dovrebbero emergere alcuni segnali:

 

• crescita dell'ADR;

• miglioramento dell'occupazione annuale;

• aumento del RevPAR;

• nuovi hotel;

• ristrutturazioni significative;

• ingresso di operatori strutturati;

• maggiore disponibilità di credito;

• transazioni immobiliari;

• incremento dei valori per camera.

 

Se invece le presenze aumentano mentre l'offerta alberghiera professionale continua a ridursi, bisogna interrogarsi.

 

La crescita potrebbe essere prevalentemente extralberghiera.

 

Potrebbe essere concentrata in periodi troppo brevi.

 

Potrebbe avere una spesa media insufficiente.

 

Oppure una parte della crescita potrebbe dipendere dall'emersione statistica dell'offerta.

 

Sono fenomeni completamente diversi.

 

E nessuno di essi può essere compreso osservando soltanto il numero totale delle presenze.

 

L'opacità è un costo del capitale

 

Questo porta al punto che considero più importante.

 

L'informazione non è un elemento accessorio di un mercato.

 

È parte della sua infrastruttura finanziaria.

 

Un investitore che non dispone di serie storiche omogenee su ADR, occupancy, RevPAR, permanenza, domanda corporate, stagionalità e transazioni immobiliari deve incorporare quell'incertezza nel proprio modello.

 

Più incertezza significa più rischio.

 

Più rischio significa rendimento richiesto più elevato.

 

Un rendimento richiesto più elevato significa un cap rate maggiore.

 

E un cap rate maggiore significa valore immobiliare inferiore.

 

La catena è lineare:

 

meno dati → più rischio → maggiore costo del capitale → minore valore degli asset.

 

Per questo un comunicato sul turismo che parla di crescita senza utilizzare numeri non rappresenta soltanto una debolezza comunicativa.

 

È il simbolo di un problema più ampio.

 

Il capitale professionale non ha paura dei territori secondari.

 

Ha paura dei mercati che non riesce a misurare.

 

Dove l'Abruzzo può invece costruire valore alberghiero

 

Sarebbe però sbagliato concludere che l'Abruzzo non sia investibile.

 

La domanda corretta è un'altra:

 

dove esistono condizioni capaci di trasformare domanda turistica in margine e margine in valore?

 

Almeno quattro perimetri meritano attenzione.

 

1. Pescara e la domanda annuale

 

Pescara presenta caratteristiche diverse dalla maggior parte del mercato regionale: domanda business, servizi, mobilità, aeroporto, funzioni amministrative e commerciali.

 

È uno dei contesti in cui un modello di gestione alberghiera professionale può lavorare non soltanto sull'alta stagione ma sul calendario annuale.

 

E per un investitore la continuità del flusso vale spesso più del picco estivo.

 

2. Termalismo e wellness

 

Il comparto termale possiede teoricamente una delle caratteristiche più preziose nell'hôtellerie italiana:

 

la capacità di destagionalizzare.

 

Dove l'offerta è obsoleta, la criticità può trasformarsi in opportunità se prezzo di ingresso, capex e modello gestionale vengono costruiti correttamente.

 

3. Distressed e asset dormienti

 

In molti mercati secondari il business case non nasce dalla previsione di una crescita straordinaria della domanda.

 

Nasce dallo sconto all'ingresso.

 

Comprare un immobile molto al di sotto del costo di ricostruzione, correggere il prodotto, migliorare la gestione e creare una nuova redditività può generare ritorni che una normale acquisizione a prezzo pieno non consentirebbe.

 

È il terreno in cui origination, struttura finanziaria e capacità di execution contano più delle statistiche aggregate.

 

4. Turnaround prima del capex

 

L'altra opportunità riguarda le strutture già operative ma inefficienti.

 

Prima si migliora:

 

• revenue;

• distribuzione;

• organizzazione;

• costo del lavoro;

• marginalità;

• posizionamento.

 

Poi si decide quanto capitale immobiliare investire.

 

Fare il contrario — spendere milioni nella struttura sperando che il mercato produca automaticamente il rendimento — rimane uno degli errori più comuni nell'hôtellerie italiana.

 

La conclusione

 

La crescita del turismo abruzzese è una buona notizia.

 

Ma non è ancora una tesi di investimento.

 

Ed è proprio questo il punto.

 

In Abruzzo — come in gran parte dell'Italia minore — non si sottoscrive sulla crescita delle presenze. Si sottoscrive sul prezzo di ingresso e sul costo dell'uscita.

 

Le presenze misurano il traffico.

 

L'ADR misura il prezzo.

 

Il RevPAR misura la capacità produttiva.

 

Il GOP misura il risultato economico.

 

Il cap rate trasforma quel risultato in valore.

 

E la liquidità del mercato stabilisce se quel valore potrà un giorno essere realizzato.

 

Sono cinque passaggi completamente diversi.

 

Finché continueremo a utilizzare il primo come sostituto degli altri quattro, continueremo ad avere territori che celebrano record turistici e patrimoni alberghieri che faticano ad attirare capitale.

 

Non è una contraddizione.

 

È semplicemente la differenza tra turismo e investimento alberghiero.

 

Roberto Necci - r.necci@robertonecci.it 

 

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