Merchant banking al servizio dell' Hotellerie italiana

10/08/2017 - 31/12/2029

Valore degli asset e crisi del modello patrimoniale: perché gli hotel valgono quanto rendono

 

La crisi sistemica che accompagna l’economia globale da oltre un decennio non ha modificato soltanto il modo di fare impresa, ma ha inciso in profondità sul criterio con cui vengono valutati i beni, in particolare gli asset aziendali.
Il passaggio cruciale è stato il superamento dell’illusione patrimoniale: il valore non è ciò che è iscritto a bilancio, ma ciò che il mercato è disposto a riconoscere.

 

Un esempio emblematico è rappresentato dal fallimento di Lehman Brothers nel 2008. Nelle settimane precedenti al default, uno degli elementi più critici fu l’impossibilità, da parte degli azionisti e del management, di determinare il valore reale di alcuni asset – immobiliari e finanziari – iscritti a bilancio a valori che il mercato non riconosceva più.
Quegli attivi, formalmente esistenti, erano diventati illiquidi. Di conseguenza, non potevano più garantire i debiti contratti sulla base di quei valori contabili, che si rivelarono improvvisamente irreali.

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Attivo incerto, debito certo

 

Enrico Cuccia amava ripetere che “i debiti sono sempre certi”.
Oggi possiamo aggiungere che l’attivo, invece, è spesso incerto. Quando il valore degli asset viene meno, il debito diventa immediatamente insostenibile.

 

Il settore alberghiero italiano, caratterizzato da un indebitamento quasi interamente garantito da attivo immobiliare, non è affatto immune da questa dinamica. Anzi, è probabilmente uno dei comparti più esposti, nonostante il tema venga raramente affrontato con chiarezza nel dibattito pubblico.

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Il limite della valutazione patrimoniale

 

Quando un immobile o una partecipazione viene iscritta a bilancio, il valore attribuito non è mai totalmente oggettivo. È il risultato di:

 

• una scelta di investimento,

• un contesto di mercato specifico,

• aspettative economiche valide in un determinato momento storico.

 

Nulla garantisce che queste condizioni rimangano costanti nel tempo. Cambiano i fattori macroeconomici, geopolitici, i trend di consumo e le aspettative degli investitori.
Il problema emerge in modo evidente quando l’imprenditore ha la necessità di smobilizzare l’investimento, per fare finanza, ridurre l’indebitamento o uscire dall’attività: il mercato può non riconoscere i valori attesi.

 

In un Paese storicamente fondato sulla certezza del “mattone”, questa presa di coscienza è particolarmente dolorosa.

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Il nodo alberghiero italiano

 

Nel settore alberghiero italiano questa criticità è amplificata da fattori strutturali:

 

• eccesso di offerta,

• dimensione media delle strutture estremamente ridotta (meno di 30 camere),

• costi fissi che azzerano la marginalità,

• assenza di economie di scala.

 

Molte strutture non sono attrattive né per il credito bancario né per il capitale investito.
La verità è semplice quanto scomoda: un hotel che non genera EBITDA non ha valore per un investitore, indipendentemente dal valore immobiliare iscritto a bilancio.

 

Da qui una regola che oggi vale più che mai: 👉 gli hotel valgono quanto rendono.

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Dalla rendita immobiliare alla logica reddituale

 

Il valore di un’azienda alberghiera non è dato dall’immobile in sé, ma dalla capacità di generare flussi di cassa.
L’EBITDA non è soltanto un indicatore di gestione: è la misura del ritorno potenziale per il capitale investito.

 

In questa prospettiva, la componente immobiliare perde appeal come valore autonomo e diventa strumentale all’attività d’impresa. Se il settore fosse valutato esclusivamente su base reddituale, molti hotel italiani varrebbero molto menodelle aspettative degli imprenditori e dei valori contabili.

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Perché serve il merchant banking nel settore alberghiero

 

Nel 2008, negli Stati Uniti, diverse banche d’affari evitarono il collasso non solo grazie all’intervento pubblico, ma anche grazie a un mercato dei capitali dinamico, che consentì aggregazioni, fusioni e ingressi di nuovi investitori.

 

In Italia, nel settore alberghiero, questa cultura è quasi assente. Manca una reale comprensione delle logiche di merchant e investment banking, intese come operazioni sul capitale: acquisizioni, fusioni, investimenti di minoranza o maggioranza finalizzati alla creazione di valore.

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La strada possibile: aggregazione e capitale

 

Il futuro del settore passa da:

 

• operazioni di merger & acquisition,

• creazione di cluster e gruppi alberghieri,

• condivisione di funzioni strategiche (marketing, sales, revenue management, acquisti, amministrazione),

• apertura al capitale privato come alternativa al debito bancario.

 

Solo strutture più grandi, organizzate e leggibili possono diventare investibili e quindi liquide.

 

Il problema non è la mancanza di opportunità, ma l’assenza di soggetti capaci di strutturare queste operazioni e portarle all’attenzione del capitale.

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Il settore alberghiero italiano è a un bivio. Continuare a difendere valori patrimoniali non riconosciuti dal mercato significa rinviare il problema.
Ripensare il modello in chiave reddituale e finanziaria, invece, significa mettere finalmente la finanza al servizio dell’impresa.

 

Il tempo non è infinito, ma le opportunità esistono per chi è in grado di comprenderle e strutturarle.

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