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Come si valuta un albergo

Come si valuta un albergo

16/07/2019 - 16/07/2020

Uno dei temi più controversi nel comparto alberghiero e' il criterio sui cui impostare le valutazione ovvero determinare il valore di una impresa alberghiera.

 

La nostra divisione consulenza ha da anni impostato criteri di valutazione che riescono a determinare l'esatto valore di una azienda tenendo conto della molteplicita' dei fattori che la compongono.

 

Tuttavia il nostro sistema di valutazione e' successivo nell'ambito dei nostri incarichi ai criteri che la scienza aziendale considera come validi.

 

Chi scrive e' tuttavia convinto che e' il mercato l'unico giudice del prezzo ma tale semplificazione puo' esclusivamente essere usata da chi padroneggia tutte le altre tecniche valutative che vedremo nel dettaglio.

 

I metodi valutativi delle aziende alberghiere sono sostanzialmente tre, il metodo patrimoniale, il metodo reddituale ed il metodo finanziario.
Alcuni possono considerare anche il metodo definito misto ovvero quello scaturente dalla sintesi del metodo reddituale e quello finanziario.

 

Vediamoli nel dettaglio.

 

Il Metodo Patrimoniale esprime il valore dell'azienda in funzione della consistenza del suo patrimonio. Questo metodo puo' essere "semplice" e "complesso" .
Sostanzialmente si rettificano i valori delle attivita' contabilizzate. Quindi fondamentalmente e' una somma algebrica del valore corrente degli elementi del patrimonio sia attivi che passivi.
Va ricordato ovviamente che le attivita' quanto le passivita' sono iscritte in bilancio al valore contabile pertanto in funzione anche del principio di prudenza.
Per chi ama cimentarsi in formule avremo:

 

W=K±Rett.

Quindi

W=K`

Dove

W = Valore
K = Patrimonio netto contabile
Rett = Rettifiche degli elementi attivi/passivi

 

Ovviamente questo metodo di stima, al pare degli altri necessita una valutazione degli elementi contabili che devono essere aggiornati.
Relativamente alle rettifiche , ovvero quell'elemento di soggettivita' che si rende necessario nel processo di valutazione, debbono tener conto

 

Per le passivita' considerare il valore di presunta estinzione

 

Per le attivita' va considerato il valore di realizzo diretto.

 

Questa valutazione nell'ambito alberghiero ha , a detta dello scrivente, un limite quello di considerare i valori reddituali costanti nel tempo.
Purtroppo nel comparto alberghiero abbiamo assistito a valori considerevoli da un punto di vista patrimoniale che per diverse ragioni non remuneravano adeguatamente il capitale.

 

Il Metodo Reddituali tende ad esprimere il valore dell'azienda in funzione della sua capacita' di generare reddito.
Vanno analizzati i redditi generati, i redditi potenziali, gli ostacoli alla generazione del reddito e la difficoltà nella risoluzione delle cause ostative per la redditività.
Questo metodo e' nell'ultimo decennio particolarmente apprezzato.
"Un hotel vale quanto rende" potrebbe essere la sintesi estrema.

 

Il Metodo finanziario esprime il valore dell'albergo in funzione della sua capacita' di generare flussi di cassa ovvero sulla sua capacità di produrre liquidità che remunera i portatori di capitale e garantisce autofinanziamento.
I flussi di cassa, afferma chi preferisce l'applicazione di questo metodo, sono oggettivi, mentre il reddito e' soggetto a valutazioni che possono essere discrezionali da parte dell'imprenditore.
Va anche detto che questo metodo e' parzialmente utilizzato per le valutazioni in ambito alberghiero.

 

Il Metodo che utilizziamo nell'ambito delle valutazioni aziendali che ci vengono richieste parte dall'analisi dell'azienda con i classici metodi aziendali ma lo arricchisce con una serie di valutazioni frutto della approfondita conoscenza del mercato e delle sue dinamiche.

 

Vanno analizzate anche le aspettative dell'investitore , a volte puo' non tener conto del reddito atteso o dell'aspetto patrimoniale ma hanno a che fare con leve di marketing (essere presente in un territorio), oppure in altri casi l'acquisizione serve a creare economie di scala per l'investitore.

 

Il dialogo costante con investitori permette di comprendere quelle dinamiche che spesso le valutazioni accademiche non permettono di evidenziare.

 

Roberto Necci


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