Come si valuta un albergo

16/07/2019 - 31/12/2029

Uno dei temi più dibattuti – e spesso fraintesi – nel comparto alberghiero riguarda i criteri di valutazione su cui determinare il valore di un’impresa ricettiva. A differenza di altre asset class, l’hotel non può essere correttamente interpretato attraverso un’unica chiave di lettura: il suo valore è il risultato di una sintesi complessa tra patrimonio, redditività, flussi di cassa e dinamiche di mercato.

 

Nel tempo, la prassi valutativa ha consolidato tre approcci fondamentali: patrimoniale, reddituale e finanziario. Ognuno di essi coglie una dimensione reale dell’impresa alberghiera, ma nessuno, se applicato isolatamente, è in grado di restituirne il valore economico effettivo.

 

Il metodo patrimoniale esprime il valore dell’azienda in funzione della consistenza e della qualità del patrimonio sottostante. Nell’hotellerie questo approccio incontra limiti strutturali: immobili di elevato pregio possono non essere in grado di remunerare adeguatamente il capitale investito, soprattutto in presenza di modelli gestionali inefficienti o di posizionamenti di mercato non coerenti. Il patrimonio, da solo, non genera valore se non è messo in condizione di produrre reddito.

 

Il metodo reddituale sposta correttamente il focus sulla capacità dell’impresa di generare risultati economici nel tempo. Nell’industria alberghiera, il principio secondo cui “un hotel vale quanto rende” è concettualmente valido, ma richiede una lettura critica dei redditi osservati e potenziali, distinguendo tra marginalità strutturale e performance contingenti, tra inefficienze gestionali e limiti oggettivi di mercato.

 

Il metodo finanziario, infine, rappresenta oggi l’approccio più evoluto per le valutazioni alberghiere, in quanto lega il valore dell’azienda alla sua capacità di generare flussi di cassa sostenibili, idonei a remunerare il capitale e a garantire continuità operativa. Tuttavia, anche la lettura finanziaria deve essere normalizzata, tenendo conto della ciclicità del settore, dei fabbisogni di investimento e della struttura del capitale.

 

Nella realtà operativa, la valutazione di un’impresa alberghiera non può limitarsi a un esercizio tecnico. Il mercato è l’unico giudice del prezzo, ma solo chi padroneggia in modo rigoroso tutti gli strumenti valutativi è in grado di interpretare correttamente tale giudizio. Il valore nasce dall’incontro tra analisi economico-finanziaria e aspettative dell’investitore, che possono includere logiche industriali, strategie di posizionamento territoriale, economie di scala o integrazioni di portafoglio.

 

È in questo spazio che si colloca l’approccio adottato da Investhotel, all’interno dell’ecosistema di Hotel Management Group: una metodologia che parte dai criteri classici della scienza aziendale, ma li integra con una profonda conoscenza delle dinamiche reali del mercato alberghiero, dei comportamenti degli investitori e delle logiche di creazione del valore nel medio-lungo periodo.

 

La valutazione di un hotel non è una formula né una media aritmetica tra metodi. È un processo industriale di interpretazione del valore, che richiede competenze, esperienza e visione strategica. Solo così il prezzo diventa una conseguenza, e non un’ipotesi.

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