Redditività degli asset alberghieri e strategie di valorizzazione

21/03/2025 - 21/03/2027

Nel contesto attuale del settore alberghiero, caratterizzato da una crescente competizione, ciclicità della domanda e dinamiche di mercato sempre più complesse, la capacità di estrarre valore da un asset alberghiero rappresenta una competenza critica sia per gli operatori che per gli investitori. La redditività non può essere valutata esclusivamente in termini di performance operative, ma deve essere letta in una logica patrimoniale, finanziaria e strategica.

 

Approccio alla valorizzazione dell’asset

 

La valorizzazione di un asset alberghiero si articola lungo tre direttrici principali: efficienza operativa, ottimizzazione del posizionamento e strategia immobiliare.

 

Efficienza operativa
L’incremento della marginalità passa attraverso un’attenta gestione dei costi diretti e indiretti, una revisione periodica dei contratti di fornitura, e l’adozione di tecnologie in grado di migliorare la produttività del personale e ridurre gli sprechi. L’impiego di KPI evoluti come GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room) e TRevPAR (Total Revenue per Available Room) consente una lettura integrata delle performance, superando i limiti dell’indicatore RevPAR.

 

Riposizionamento strategico e brand optimization
Un asset alberghiero può subire una profonda rivalutazione attraverso un riposizionamento coerente con l’evoluzione della domanda locale. L’analisi di mercato deve individuare eventuali gap tra offerta esistente e potenziale domanda. In tal senso, la scelta del brand – tra indipendenza, soft brand o affiliazione a catene internazionali – assume un ruolo centrale nella definizione della strategia di valorizzazione, incidendo sia sull’ADR (Average Daily Rate) che sulla percezione dell’immobile sul mercato degli investitori.

 

Strategia immobiliare e valorizzazione patrimoniale
La gestione attiva dell’immobile, mediante operazioni di refinancing, change of use, o riconversione parziale (es. mix hospitality-residenziale), può generare un significativo incremento di valore. Inoltre, la scelta del modello contrattuale (management contract, lease, franchise o hybrid agreement) incide profondamente sulla redditività dell’investimento e sul profilo di rischio/rendimento atteso. Il Net Operating Income (NOI) corretto per le spese straordinarie e il cap rate locale rappresentano gli strumenti primari per una valutazione patrimoniale efficiente.

 

La gestione della redditività alberghiera richiede un approccio multidisciplinare che combini competenze operative, finanziarie, immobiliari e di marketing strategico. In un contesto di mercato in continuo mutamento, la capacità di intervenire sull’asset con una logica dinamica e orientata al valore rappresenta un elemento distintivo per investitori e operatori di successo.

 

In tale prospettiva, il comparto degli NPL (Non-Performing Loans) può rappresentare un’interessante opportunità di rivalutazione e rilancio per numerosi asset alberghieri sottoperformanti o in stato di stress finanziario. Tuttavia, per generare valore reale, è fondamentale che questi asset siano gestiti da figure con una visione integrata, che vada oltre la mera logica creditizia o immobiliare. È necessaria una competenza specifica nel settore alberghiero, capace di valutare la potenzialità gestionale dell’immobile, ridefinire il modello operativo e riposizionare strategicamente la struttura sul mercato. Solo in questo modo è possibile trasformare un’operazione di recupero crediti in un caso di successo di rigenerazione del valore.

Roberto Necci

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