I limiti del Management Contract e del Franchising nella gestione alberghiera

22/03/2025 - 22/03/2027

Nel settore alberghiero, due strumenti contrattuali si sono affermati come fondamentali per lo sviluppo delle catene e dei brand internazionali: il management contract e il franchising. Sebbene ampiamente utilizzati, entrambi presentano limiti strutturali e criticità giuridiche che si riflettono in interpretazioni controverse da parte delle corti, soprattutto nei contesti di diritto codificato.

 

Se il management contract rimane ancora oggi una figura contrattuale atipica, il franchising ha invece compiuto un’evoluzione importante, divenendo un contratto tipico grazie alla sua regolamentazione formale nei codici civili di alcuni paesi europei, tra cui l’Italia.

 

Il Management Contract: struttura e problematiche

Il management contract è un contratto mediante il quale il proprietario di una struttura alberghiera (Owner) affida la gestione operativa a una società specializzata (Management Company), senza trasferimento di proprietà. Si tratta di una figura contrattuale nata nei paesi anglosassoni e sviluppatasi soprattutto negli Stati Uniti negli anni ’50, contestualmente all’espansione globale dei grandi gruppi alberghieri.

 

Nel contratto, l’operator gestisce l’hotel in nome e per conto del proprietario, che mantiene la titolarità giuridica dell’azienda, resta parte nei contratti di lavoro, nei rapporti con i fornitori e con l’amministrazione finanziaria. La società di gestione percepisce compensi sotto forma di base fee (percentuale fissa del fatturato) e incentive fee (percentuale dei profitti netti).

 

Tuttavia, il contratto resta privo di una disciplina codificata nei sistemi di Civil Law, il che comporta rilevanti incertezze in sede giudiziaria. I giudici, chiamati a risolvere controversie, devono interpretarlo attraverso il ricorso a figure analogiche – mandato, appalto, locazione di servizi – creando una giurisprudenza eterogenea e incerta.

 

Le responsabilità nel Management Contract

 

Un punto cruciale è la ripartizione delle responsabilità:

 

• Il proprietario (Owner) è titolare dei rapporti giuridici con terzi, incluso il personale. È il soggetto che assume i rischi imprenditoriali.

 

• La società di gestione (Operator) agisce in qualità di mandatario e gestore, con poteri ampi ma formalmente senza obblighi contrattuali verso terzi, salvo che non siano specificamente assunti.

 

Questa struttura può generare conflitti, soprattutto quando le performance gestionali sono inferiori alle aspettative o si verificano comportamenti che, pur non violando esplicitamente il contratto, risultano pregiudizievoli per la proprietà.

 

Casi giurisprudenziali rilevanti nel Management Contract

 

• BRAND vs. HOTEL (New York): L’hotel cercò di interrompere anticipatamente la gestione di brand per presunta inefficienza. Il brand contestò, sostenendo l’irrevocabilità del mandato. La corte diede ragione all’hotel, sottolineando che la gestione alberghiera non può essere imposta contro la volontà del proprietario.

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• BRAND vs. SOCIETA' ALBERGHIERA Italia: Un contenzioso avvenuto in Italia che ha evidenziato la difficoltà delle corti italiane nel qualificare e valutare le responsabilità gestionali, dovendo operare analogie con il mandato e con i principi di buona fede contrattuale.

 

Il Franchising: da contratto atipico a contratto tipico

 

Il franchising (o affiliazione commerciale) ha avuto un’evoluzione giuridica molto diversa. Nato anch’esso nei paesi anglosassoni come contratto atipico, è oggi una figura giuridica tipica in molte giurisdizioni europee.

 

In Italia, il franchising è stato ufficialmente riconosciuto e regolato dalla Legge n. 129 del 6 maggio 2004, per iniziativa del legislatore nazionale, recependo le esigenze di trasparenza e tutela contrattuale emerse dalla diffusione di questo modello, soprattutto nei settori della distribuzione e dell’ospitalità.

 

Il contratto di franchising prevede che un soggetto (il franchisor) conceda ad un altro soggetto (il franchisee) l’uso del proprio marchio, know-how, assistenza tecnica e commerciale, in cambio di un corrispettivo economico, solitamente sotto forma di entrance fee e royalty periodiche. Il franchisee opera autonomamente e sotto la propria responsabilità, ma deve attenersi a determinati standard e procedure.

 

Le peculiarità del Franchising alberghiero

 

Nel settore alberghiero, il franchising ha assunto un ruolo centrale nello sviluppo delle catene internazionali, permettendo ai gruppi di espandersi con un modello asset-light, lasciando la gestione e l’onere economico al franchisee.

 

Tuttavia, i principali limiti sono:

 

• Dipendenza commerciale: il franchisee è vincolato a strategie decise dal franchisor, spesso senza reale margine di manovra.

 

• Rigidità degli standard: la necessità di mantenere l’uniformità del brand può diventare un vincolo per l’imprenditore locale.

 

• Contenziosi su inadempimenti e risoluzione anticipata: legati al mancato rispetto degli standard qualitativi, clausole vessatorie, concorrenza post-contrattuale.

 

Contenziosi rilevanti nel Franchising alberghiero

 

• Brand vs. Hotel Italia: caso italiano in cui l’albergatore ha contestato la rescissione unilaterale del contratto da parte del franchisor per presunta violazione degli standard. Il giudice ha riconosciuto la necessità di una valutazione oggettiva delle violazioni e l'obbligo del contraddittorio prima della risoluzione.

• Brand vs. Hotel company: negli Stati Uniti, un contenzioso per l’uso improprio del brand dopo la scadenza del contratto. La corte ha stabilito che l’uso non autorizzato del marchio costituisce violazione della proprietà intellettuale, con gravi sanzioni.

• Brand vs. Franchisee in India: un caso emblematico di controversia internazionale, con il franchisee che lamentava mancanza di supporto commerciale. La corte ha evidenziato la necessità di equilibrio tra autonomia operativa e supporto contrattualmente previsto.

 

Il management contract e il franchising sono strumenti fondamentali per l’industria alberghiera moderna, ma entrambi presentano limiti e rischi specifici.

 

Il management contract resta un contratto atipico, con forti margini di incertezza giuridica nei contesti di Civil Law, specialmente in fase di contenzioso. La sua efficacia dipende fortemente dalla chiarezza contrattuale e dalla gestione del potere operativo rispetto alla titolarità giuridica.

 

Il franchising, al contrario, ha ottenuto uno status giuridico definito e tipizzato, offrendo maggiore tutela e trasparenza alle parti. Tuttavia, non è esente da conflitti, soprattutto per l’equilibrio tra autonomia imprenditoriale e subordinazione al marchio.

 

In entrambi i casi, la predisposizione di contratti ben strutturati, completi di clausole di risoluzione e meccanismi alternativi di soluzione delle controversie (ADR e arbitrato), rappresenta l’unico vero antidoto alla crescente complessità dei rapporti contrattuali nel settore dell’ospitalità.

 

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Roberto Necci

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