Valutazione degli NPL alberghieri: criticità e ostacoli tra ristrutturazioni, autorizzazioni e perdita di valore

25/03/2025 - 25/03/2027

Negli ultimi anni, il settore degli NPL (Non Performing Loans) legati al comparto alberghiero ha attirato l’attenzione di numerosi investitori, attirati da potenziali opportunità di acquisizione a sconto rispetto al valore nominale del credito. Tuttavia, la valutazione reale di questi asset si scontra con una serie di complessità che ne compromettono spesso la sostenibilità economica, soprattutto quando gli immobili che garantiscono il credito necessitano di importanti interventi di ristrutturazione per poter tornare a operare come strutture ricettive.

 

Il nodo delle ristrutturazioni: un impatto economico sottovalutato

 

Uno degli elementi principali di criticità è rappresentato dai costi di ristrutturazione, che negli anni post-COVID hanno subito un incremento considerevole. L’aumento dei prezzi delle materie prime, la scarsità di manodopera qualificata e l’inflazione generalizzata nel settore delle costruzioni hanno determinato un significativo rincaro dei preventivi. In media, la riqualificazione di un immobile alberghiero ha visto aumentare i propri costi di circa il 25-40% rispetto al periodo pre-pandemico.

 

Ciò significa che un’operazione che un tempo poteva essere considerata sostenibile sulla base del valore atteso del credito o dell’immobile oggi richiede investimenti aggiuntivi difficili da assorbire, con evidenti impatti sul valore netto attualizzato dell’iniziativa.

 

Autorizzazioni e vincoli urbanistici: il limite spesso insormontabile

A ciò si aggiunge un’altra variabile fondamentale, spesso sottovalutata nelle fasi preliminari di valutazione: la necessità di ottenere un nuovo titolo autorizzativo per rendere l’immobile nuovamente conforme all’attività alberghiera. Molte delle strutture gravate da NPL si trovano in immobili che nel frattempo hanno perso la loro destinazione d’uso ricettiva o che non risultano più compatibili con le normative urbanistiche vigenti.

 

In numerosi casi, l’ottenimento di una nuova licenza alberghiera è subordinato a una riconversione funzionale, con variazioni d’uso, modifiche volumetriche o adeguamenti infrastrutturali che comportano non solo ulteriori costi, ma anche tempi lunghi e incertezza amministrativa. In alcuni contesti, il nuovo titolo non è affatto ottenibile, rendendo di fatto inattuabile il ripristino dell'attività alberghiera originaria.

 

Effetti sul valore dell’investimento

 

La somma di questi fattori — incremento dei costi, lunghezza e complessità dei processi autorizzativi, incognite normative — incide in modo diretto sul valore reale del credito e sull’effettiva appetibilità dell’asset. In molti casi, il valore immobiliare lordo, così come indicato nei bilanci bancari o nelle prime valutazioni, si rivela sovrastimato, se non del tutto scollegato dalla realtà operativa. Questo genera una distanza significativa tra valore nominale e valore recuperabile, compromettendo l’equilibrio economico dell’investimento e rendendo necessaria una due diligence tecnica, legale e urbanistica estremamente approfondita.

 

Investire in NPL alberghieri può rappresentare un’opportunità solo se accompagnato da una valutazione realistica e multidisciplinare dell’immobile sottostante. In assenza di una chiara visione sui costi di ristrutturazione e sulla possibilità effettiva di utilizzo alberghiero, il rischio di compromettere il rendimento atteso dell’operazione è elevato. È dunque fondamentale superare una logica puramente finanziaria e adottare un approccio integrato che tenga conto di fattori tecnici, normativi e operativi fin dalla fase iniziale dell’analisi.

 

Roberto Necci

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