Qual è il giusto affitto che un hotel deve pagare per l’immobile?

25/03/2025 - 25/03/2027

Nel settore alberghiero, la determinazione del canone di locazione rappresenta un elemento cruciale nell’equilibrio economico dell’intera operazione. L’affitto che un hotel deve sostenere per l’immobile non può essere definito arbitrariamente, ma deve essere strettamente correlato al fatturato generato — e, ancor più precisamente, al fatturato potenziale dell’immobile stesso, se messo nelle condizioni di operare in linea con il mercato.

 

Il rapporto tra canone e fatturato

 

La prassi consolidata e supportata da anni di analisi e confronto di contratti di locazione indica che il canone di affitto, per essere sostenibile, dovrebbe oscillare tra il 16% e il 22% del fatturato lordo, al netto delle partite fiscali (quindi esclusa l’IVA). Questo intervallo rappresenta una media statistica ottenuta attraverso l’analisi di diverse realtà alberghiere in Italia, sia in ambito urbano che leisure, tenendo conto delle caratteristiche strutturali e della redditività media per categoria.

 

La necessità di considerare il fatturato potenziale

 

Una considerazione essenziale, spesso sottovalutata, è che il fatturato a cui fare riferimento deve essere allineato al mercato di riferimento. In caso contrario, si corre il rischio di legittimare affitti sottodimensionati in presenza di gestioni poco performanti. Il canone deve pertanto essere calcolato sulla base delle potenzialità effettive della struttura, valutate attraverso benchmark di settore e comparazioni con strutture analoghe, sia per localizzazione che per caratteristiche operative.

A supporto di tale valutazione, è indispensabile l’utilizzo di piattaforme specializzate di rilevazione dati e benchmarking, che permettono di delineare il posizionamento competitivo dell’hotel e stimarne le potenzialità reali. A questo punto, entra in gioco l’esperienza di chi opera nel settore, in grado di leggere correttamente i dati e di trasformarli in proiezioni economiche credibili.

 

Focus sulla componente camere

 

Nel calcolo dell’affitto, la componente che genera il maggiore apporto reddituale è senza dubbio quella camere. Per questo motivo, molto spesso si preferisce fare riferimento esclusivo al fatturato camere generato o generabile, poiché rappresenta la quota più prevedibile, monitorabile e stabile nel tempo rispetto ad altre linee di ricavo come la ristorazione o gli eventi, spesso soggette a maggiori fluttuazioni e margini operativi più ridotti.

Spazi improduttivi e oneri accessori

 

Un altro elemento da non trascurare è la presenza di spazi improduttivi all’interno dell’immobile. Questi spazi, pur non contribuendo direttamente al fatturato, generano costi fissi per il proprietario, come l’IMU, e altre imposte legate alla proprietà. In fase di contrattualizzazione, tali oneri vengono spesso riversati indirettamente sul conduttore attraverso un incremento del canone o clausole specifiche. Questo è particolarmente vero per immobili con ampi spazi comuni, giardini, aree non operative o locali tecnici non valorizzabili commercialmente.

 

Manutenzione straordinaria e qualità dell’immobile

Il contratto di locazione deve inoltre tener conto della componente manutentiva, soprattutto quella straordinaria, che grava tipicamente sul proprietario dell’immobile. Perché la struttura sia sempre in grado di sostenere le performance richieste al gestore, è necessario che il proprietario mantenga un livello qualitativo adeguato, aggiornando impianti, camere e parti comuni. Pertanto, un canone correttamente dimensionato deve anche essere “capiente”, ossia prevedere una quota che permetta alla proprietà di effettuare tali interventi, senza compromettere l’equilibrio della gestione alberghiera.

 

Dopo anni di analisi e confronto con operatori e contratti sul mercato, si può affermare che in Italia un valore sostenibile del canone di locazione, in rapporto al fatturato lordo generato da tutti i centri di ricavo, si attesti in media tra il 16% e il 22%. Tuttavia, questa forbice va sempre contestualizzata rispetto alle potenzialità reali dell’hotel, al suo posizionamento nel mercato e alla qualità della struttura messa a disposizione dalla proprietà.

 

L’equilibrio tra gestione operativa e rendimento immobiliare è un elemento cardine per la sostenibilità a lungo termine di ogni progetto alberghiero. Ed è solo attraverso una valutazione tecnica e consapevole che si possono evitare errori strutturali destinati a compromettere la redditività di entrambe le parti coinvolte.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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