Come valutare correttamente un hotel prima di acquistarlo: guida per investitori

11/04/2025 - 11/04/2027

1. Il modello gestionale: il cuore operativo dell'investimento

 

Il primo aspetto da analizzare è il modello gestionale adottato dalla struttura:

 

• È un hotel gestito in forma diretta, in affitto d’azienda o tramite franchising?

• Chi detiene la gestione: un operatore professionale o la proprietà stessa?

 

La scelta del modello influisce direttamente su redditività, flessibilità e possibilità di crescita dell’asset nel tempo. Investitori professionali valutano con attenzione il track record dell’operatore, la qualità del team gestionale e la presenza di sistemi di controllo e reporting strutturati.

 

2. Redditività: focus su EBITDA e GOP

 

Due indicatori fondamentali nella valutazione economico-finanziaria sono:

• EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization): rappresenta la redditività operativa pura. Un EBITDA positivo e stabile è indicatore di buona gestione.

• GOP (Gross Operating Profit): misura il margine lordo operativo, sottraendo ai ricavi le spese operative dirette.

 

Una buona prassi è analizzare questi valori su base triennale, ponderandoli con il contesto locale (occupazione media, RevPAR, tasso di concorrenza).

 

3. L’infrastruttura impiantistica e strutturale

 

Molti investitori sottovalutano la componente impiantistica e strutturale, che incide fortemente sul capex e sulla sostenibilità operativa nel tempo.

È essenziale:

• Valutare lo stato degli impianti (elettrici, idraulici, condizionamento, antincendio, ascensori).

• Verificare la conformità normativa (certificazioni, pratiche edilizie).

• Stimare i costi futuri di adeguamento o ristrutturazione.

Una struttura con impianti obsoleti può ridurre drasticamente la redditività nei primi anni di gestione.

 

4. Cause pendenti e passività potenziali

 

L’analisi legale è parte integrante della due diligence:

• Verificare cause civili, tributarie o di lavoro in corso.

• Analizzare eventuali contenziosi con fornitori, dipendenti, clienti o enti pubblici.

• Indagare su contratti in essere (leasing, forniture, personale) che potrebbero rappresentare obblighi futuri.

Questi elementi, se trascurati, possono trasformarsi in rischi latenti per l'investitore.

 

5. Considerazioni finali per l’investitore

 

Valutare correttamente un hotel prima dell’acquisto non è solo una questione di numeri. È necessario incrociare:

• performance storica

• qualità della struttura

• solidità del modello gestionale

• contesto competitivo

• eventuali rischi legali e tecnici

 

Solo un approccio analitico e multidisciplinare consente di stimare con precisione il potenziale dell’investimento e di evitare errori costosi.

Nel panorama dinamico dell’hospitality, distinguersi come investitore significa avere metodo e visione. La valutazione alberghiera professionale è lo strumento più potente per orientare le scelte in modo consapevole e profittevole.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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