ESG e investimenti alberghieri: tra obiettivi sociali e limiti allo sviluppo del settore alberghiero

11/04/2025 - 11/04/2027

Negli ultimi anni, i criteri ESG (Environmental, Social and Governance) sono diventati un parametro imprescindibile per valutare la sostenibilità degli investimenti, compresi quelli nel settore alberghiero. L’integrazione di tali criteri rappresenta un indiscutibile passo avanti nella direzione di una maggiore responsabilità sociale e ambientale, ma al tempo stesso ha introdotto nuovi limiti allo sviluppo e alla valorizzazione di numerosi asset alberghieri, con impatti rilevanti sulle dinamiche del mercato immobiliare turistico.

 

Valore sociale vs rendimento economico

 

Dal punto di vista sociale e ambientale, i criteri ESG hanno contribuito a migliorare la qualità costruttiva e gestionale di molte strutture alberghiere. Gli edifici di nuova generazione sono spesso più efficienti dal punto di vista energetico, utilizzano fonti rinnovabili, riducono l’impatto ambientale e promuovono una governance trasparente e inclusiva. Tali approcci migliorano la reputazione degli operatori e rispondono a una crescente sensibilità da parte dei clienti, in particolare quelli appartenenti alle nuove generazioni.

 

Tuttavia, proprio questa crescente attenzione ai parametri ESG ha generato uno squilibrio negli investimenti. Le strutture alberghiere esistenti, soprattutto quelle storiche o ubicate in contesti urbani vincolati, risultano spesso incapaci di allinearsi ai nuovi standard senza interventi profondi e onerosi. L’adeguamento impone costi elevati per riqualificazioni energetiche, miglioramenti strutturali e l’introduzione di sistemi digitali di gestione. Per molti operatori, questi costi non trovano giustificazione in un ritorno economico proporzionato, determinando un blocco negli investimenti o la dismissione degli asset.

 

La perdita di valore degli asset non allineati

 

Il mercato sta penalizzando quegli asset che, pur potenzialmente redditizi, non rispettano pienamente i criteri ESG. Il risultato è una perdita di valore, anche significativa, soprattutto in quei casi in cui l’adeguamento è tecnicamente complesso o economicamente non sostenibile. In particolare, molte strutture in aree ad alto valore turistico ma con vincoli urbanistici o architettonici sono oggi considerate non investibili da fondi e operatori istituzionali. Il capitale si indirizza così verso asset di nuova costruzione, alimentando uno squilibrio tra domanda e offerta in determinati segmenti.

 

L’effetto sui fondi e sugli sviluppi futuri

 

I grandi fondi di investimento, vincolati a policy interne sempre più stringenti in tema di sostenibilità, evitano attivamente asset alberghieri non conformi, anche se localizzati in posizioni strategiche o con alto potenziale di redditività. Ciò restringe il campo degli investimenti, riduce la flessibilità nelle strategie di portafoglio e rallenta operazioni di turnaround che potrebbero avere un impatto positivo sul tessuto economico e occupazionale locale.

 

I criteri ESG rappresentano un pilastro irrinunciabile del futuro dell’industria alberghiera, ma richiedono un approccio più flessibile e contestualizzato. Occorre bilanciare la spinta verso la sostenibilità con una reale sostenibilità economica degli interventi. In assenza di strumenti di compensazione o incentivazione adeguati, molti asset rischiano di diventare stranded properties, ovvero immobili esclusi dal circuito degli investimenti, con un impatto negativo sull’intero ecosistema turistico.

 

Roberto Necci

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