Investimenti immobiliari alberghieri: Scenari 2025, ROI e rischi da evitare

17/04/2025 - 17/04/2027

Nel panorama post-pandemico, il settore alberghiero si è riconquistato un ruolo di primo piano tra gli asset immobiliari a reddito. Il 2025 si profila come un anno strategico per gli investitori alla ricerca di ritorni consistenti, ma anche di protezione dal rischio inflattivo. Tuttavia, l’investimento in immobili alberghieri non può essere affrontato con le stesse logiche degli altri asset real estate: richiede competenze trasversali, capacità di analisi e una chiara comprensione del mercato.

 

📊 Scenari attesi per il 2025

 

Il contesto macroeconomico atteso per l’anno in corso è caratterizzato da una serie di elementi che influenzano in modo diretto la redditività degli investimenti alberghieri:

 

- Domanda turistica in ripresa: Il turismo leisure continua a crescere, mentre quello business si consolida su nuovi modelli ibridi (eventi, smart meetings).

 

- Tassi d’interesse ancora elevati: Il costo del capitale impone una selezione più rigorosa dei progetti.

 

- Inflazione e costi operativi: Aumentano le spese di gestione, ma anche le tariffe medie, spingendo verso una ridefinizione dei margini.

 

- Turismo religioso ed eventi speciali: In Italia, il Giubileo 2025 rappresenta un’opportunità di forte concentrazione della domanda, soprattutto a Roma e nei luoghi di pellegrinaggio.

 

💼 Modelli di business e ritorni attesi

 

Investire in hotel non significa solo acquistare un immobile: significa entrare in un settore operativo, dove la gestione gioca un ruolo decisivo nel determinare i risultati economici.

 

Ecco i principali modelli contrattuali adottati:

 

- Lease agreement: l’immobile viene affittato a un operatore; garantisce stabilità ma limita i rendimenti.

- Management contract: l’immobile resta di proprietà, e la gestione viene affidata a un operatore terzo; più rischioso, ma con margini superiori.

- Franchising: il proprietario gestisce direttamente con il supporto di un brand; ottimo per valorizzare location primarie.

 

Il ROI atteso dipende fortemente da:

 

- Posizione e destinazione d’uso (business vs. leisure)
- Competenza del gestore
- Livello di capex effettuato sull’immobile
- Durata e condizioni contrattuali

 

⚠️ Errori da evitare

 

Molti investitori, soprattutto provenienti da altri comparti del real estate, sottovalutano la complessità del mondo alberghiero. Gli errori più frequenti includono:

 

- Sovrastima del valore della location: non sempre una buona posizione garantisce alta redditività, soprattutto se la gestione è debole o il prodotto non è coerente col target.

- Ignorare la componente gestionale: un hotel non è un immobile passivo, ma un business attivo. Il gestore incide direttamente sulla performance.

 

- Bassa flessibilità contrattuale: contratti lunghi e rigidi possono bloccare l’evoluzione del prodotto in base al mercato.

 

- Over-capitalizzazione: investimenti eccessivi in arredi, design o tecnologie non sempre si traducono in un incremento proporzionale del RevPAR o del GOP.

 

L’investimento immobiliare alberghiero nel 2025 rappresenta una grande opportunità per diversificare e valorizzare il portafoglio, ma richiede una visione manageriale evoluta e una valutazione attenta di tutti i parametri economici e gestionali.

 

Il successo dipenderà non solo da dove e quanto si investe, ma soprattutto da chi gestisce e come viene condotta l’attività. In un contesto competitivo e dinamico come quello attuale, la specializzazione e l’analisi avanzata diventano le vere leve strategiche per distinguersi.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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