Dal leasing immobiliare all’operazione sale & leaseback: strumenti finanziari alternativi per la crescita Approfondimento sulle modalità più usate oggi per finanziare la proprietà o l’espansione alberghiera

03/05/2025 - 03/05/2027

In un contesto in cui la tradizionale leva bancaria tende a contrarsi e i parametri di accesso al credito si fanno più restrittivi, gli operatori alberghieri sono chiamati a individuare soluzioni finanziarie alternative per sostenere progetti di sviluppo, ristrutturazione o riorganizzazione patrimoniale. Tra gli strumenti maggiormente utilizzati, sia da investitori che da gestori, figurano il leasing immobiliare e il sale & leaseback. Entrambe le formule rappresentano soluzioni tecnicamente articolate, che richiedono una valutazione multidisciplinare e una visione strategica chiara.

 

Il leasing immobiliare si configura come un contratto attraverso cui una società di leasing – generalmente partecipata da un istituto bancario – acquista un immobile alberghiero per poi concederlo in uso all’operatore, con un piano di pagamento dilazionato e un’opzione di riscatto finale. Questa operazione consente al gestore alberghiero di disporre immediatamente dell’immobile, senza dover sostenere un esborso iniziale rilevante. I canoni periodici sono deducibili ai fini fiscali, il che contribuisce a rendere il leasing un’alternativa efficiente anche sotto il profilo tributario. Tuttavia, la concessione del leasing richiede la presentazione di un piano industriale solido, previsioni finanziarie attendibili e una struttura patrimoniale compatibile con il livello di impegno richiesto. L’utilità dell’operazione è particolarmente evidente per nuove aperture o conversioni immobiliari, dove il rischio operativo iniziale è controbilanciato dalla flessibilità della formula.

 

Il sale & leaseback, invece, rappresenta un’operazione complessa che coinvolge due fasi distinte: la cessione dell’immobile da parte del proprietario e la contestuale stipula di un contratto di locazione con l’acquirente, che può essere un fondo immobiliare, una SGR, una REIT o un investitore istituzionale. Questo strumento è impiegato principalmente da operatori che intendono liberare liquidità immobilizzata in asset patrimoniali, senza rinunciare alla gestione operativa dell’hotel. Attraverso la vendita dell’immobile e il mantenimento della gestione tramite locazione, è possibile ottenere risorse immediate da destinare a riduzione dell’indebitamento, investimenti strategici o ampliamento della rete alberghiera.

 

Dal punto di vista finanziario, il sale & leaseback migliora gli indici di bilancio, riduce la posizione finanziaria netta e consente di alleggerire la struttura patrimoniale, rendendo l’azienda più “leggera” e attraente per il mercato. Tuttavia, la perdita della proprietà implica la necessità di valutare attentamente le clausole contrattuali di lungo termine, le modalità di indicizzazione dei canoni, le eventuali opzioni di riacquisto e le garanzie richieste dall’investitore. Un contratto di locazione squilibrato, o con indicizzazioni eccessivamente aggressive, può compromettere la marginalità futura dell’operatore e limitare la sua libertà gestionale.

 

Entrambe le soluzioni si prestano a diverse finalità strategiche. Il leasing è più adatto a nuove iniziative o alla sostituzione della proprietà diretta in caso di operazioni greenfield. Il sale & leaseback è spesso utilizzato da gruppi già strutturati che puntano a una strategia asset-light, tipica dell’hôtellerie internazionale, in cui la gestione e la proprietà dell’immobile sono separate per massimizzare la redditività del capitale.

 

Dal punto di vista fiscale e contabile, è necessario porre attenzione alla corretta qualificazione delle operazioni. Il leasing immobiliare, secondo i principi contabili adottati (OIC o IFRS), può essere contabilizzato fuori bilancio fino al momento del riscatto, mentre il sale & leaseback comporta il riconoscimento immediato della plusvalenza derivante dalla cessione, soggetta a imposizione fiscale. In entrambi i casi, è fondamentale garantire la coerenza economica dell’operazione per evitare che venga riqualificata a fini antielusivi, in particolare nei casi in cui le condizioni contrattuali risultino artificiose o prive di reale trasferimento del rischio.

 

Il leasing immobiliare e sale & leaseback sono strumenti efficaci per favorire la crescita e il consolidamento dell’impresa alberghiera, purché vengano utilizzati in modo consapevole, con il supporto di consulenti esperti in finanza, fiscalità e diritto immobiliare. La scelta tra le due soluzioni non può essere automatica, ma deve derivare da una valutazione integrata del piano industriale, degli obiettivi patrimoniali e delle condizioni di mercato. Solo in questo modo è possibile utilizzare il capitale in modo strategico e costruire un modello di business resiliente, scalabile e compatibile con le nuove esigenze del settore.

 

Roberto Necci

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