Rivalutazione e vendita degli asset alberghieri: è il momento giusto?

18/05/2025 - 18/05/2027

Negli ultimi mesi, il settore immobiliare alberghiero sta attraversando una fase di riassestamento che, per molti operatori, può rappresentare un'opportunità irripetibile per valutare la vendita del proprio asset o l'ingresso di nuovi partner finanziari. Ma è davvero il momento giusto per farlo? La risposta dipende dall’analisi di alcuni driver chiave che stanno delineando un nuovo ciclo economico e immobiliare nel comparto turistico-ricettivo.

 

1. I driver del nuovo ciclo immobiliare alberghiero

 

Dopo la fase pandemica, il comparto alberghiero è stato interessato da una serie di dinamiche che stanno contribuendo a ridefinire le logiche di investimento e valorizzazione degli asset. I principali driver da considerare sono:

 

a. Compressione dei rendimenti alternativi

La riduzione dei rendimenti offerti da altre asset class immobiliari (uffici, retail) ha spostato l’interesse degli investitori verso il settore alberghiero, considerato oggi più redditizio e difensivo grazie alla crescita della domanda turistica.

 

b. Dinamiche inflattive e aumento dei costi di costruzione

L'incremento dei costi di costruzione ha reso meno conveniente lo sviluppo di nuove strutture alberghiere, aumentando il valore relativo degli asset esistenti e ben posizionati. Questo ha favorito una rivalutazione implicita degli hotel operativi con buona marginalità.

 

c. Aumento della domanda turistica e dei flussi internazionali

I dati di occupazione e ADR (Average Daily Rate) nelle principali città italiane evidenziano una solida ripresa, trainata dalla domanda internazionale e dai grandi eventi (come il Giubileo 2025 a Roma). Questo rafforza l’interesse degli investitori istituzionali per asset con solide performance operative.

 

d. Evoluzione normativa e incentivo alla razionalizzazione degli asset

I recenti strumenti di rigenerazione urbana e i fondi PNRR destinati al turismo stanno spingendo molte proprietà alberghiere ad affrontare percorsi di razionalizzazione, efficientamento e apertura al capitale esterno.

 

2. È il momento giusto per vendere o aprirsi a un investitore?

 

Il momento attuale può rappresentare una finestra favorevole, ma ogni decisione deve essere supportata da una valutazione tecnica approfondita. I seguenti elementi possono guidare la riflessione:

 

• Valutazione economica aggiornata: un’analisi basata non solo sul valore immobiliare (brick & mortar), ma anche sulla performance operativa (EBITDA, GOP, flussi di cassa).

• Posizionamento strategico: asset in location prime, con brand riconosciuto e performance dimostrabili, sono oggi particolarmente appetibili.

• Presenza di operatori professionali e team di gestione consolidati, che rendono l’asset scalabile e meno dipendente dalla figura del singolo proprietario.

 

3. Come preparare un hotel alla vendita o all’ingresso di un investitore

 

Chi vuole aprirsi al mercato o avviare un processo di valorizzazione dell’hotel, deve avviare un processo strutturato che tocchi tre aree fondamentali:

 

a. Governance

Occorre dotare l’azienda di una governance trasparente, in cui siano chiaramente separati i ruoli strategici e operativi, con una documentazione societaria in ordine (atti, bilanci, patti parasociali, eventuali licenze e contratti di gestione). La presenza di un advisory board o di un asset manager può facilitare il dialogo con soggetti terzi.

 

b. Numeri e controllo di gestione

 

È fondamentale disporre di:

 

• Bilanci civilistici e riclassificati degli ultimi 3–5 anni

• Conti economici gestionali (con evidenza di ricavi, costi diretti, GOP e EBITDA)

• KPI operativi: occupazione, ADR, RevPAR, GOPPAR, costo per camera disponibile

• Budget e business plan su base annuale, con proiezioni a 3 anni

• Benchmarking competitivo: analisi del posizionamento rispetto al mercato di riferimento.

 

c. Brand positioning e asset reputation

 

Un hotel ben gestito ma non posizionato sul mercato rischia di perdere valore. Occorre:

• Avere un’identità di brand chiara e coerente

• Presenziare correttamente sui canali digitali (OTA, GDS, portali B2B)

• Monitorare e ottimizzare la web reputation (Booking, TripAdvisor, Google)

• Valorizzare gli elementi distintivi e l’unicità dell’esperienza ospite.

 

Siamo entrati in un nuovo ciclo di valorizzazione del real estate alberghiero, trainato da fattori macroeconomici e da una rinnovata attenzione degli investitori verso asset in grado di generare flussi stabili e rivalutazioni nel tempo. Tuttavia, la vendita o l’apertura a un investitore richiedono una preparazione attenta, metodica, che trasformi l’asset da “struttura ricettiva” a “prodotto d’investimento”. Chi saprà strutturarsi e comunicare il proprio valore sarà in grado di intercettare capitali e opportunità con maggiore efficacia.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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