Location o gestione? Cosa conta davvero nella valutazione economica di un hotel

18/05/2025 - 18/05/2027

Nel processo di valutazione di un asset alberghiero, la domanda cruciale che spesso emerge è: quanto incide la location rispetto alla qualità della gestione? E, soprattutto, quale delle due componenti determina realmente il valore economico complessivo dell’hotel?

 

Questa dicotomia tra valore immobiliare e valore dell’impresa operativa rappresenta uno degli snodi centrali in ogni operazione di acquisizione, vendita o sviluppo di strutture alberghiere. Comprenderne il bilanciamento è fondamentale per investitori, sviluppatori, operatori e advisor.

 

1. Il valore immobiliare (location e struttura)

 

La location, intesa come posizione geografica, accessibilità, attrattività turistica e contesto urbano, rappresenta una componente essenziale nella valutazione. Tuttavia, non è l’unica.

 

Il valore immobiliare di un hotel dipende da:

 

• Ubicazione assoluta e relativa (centro storico vs. periferia, prossimità a snodi turistici o business)

• Stato conservativo e qualità della struttura

• Superfici, capienza e possibilità di riconversione

• Destinazione d’uso e vincoli urbanistici

• Standard edilizi e sostenibilità energetica

 

In fase di due diligence immobiliare, questi elementi sono tradotti in un valore di mercato (fair market value), generalmente espresso attraverso perizia comparativa o approccio reddituale se l’immobile è locato.

 

2. Il valore dell’impresa operativa

 

Accanto all'immobile, vi è l'impresa alberghiera: l’attività gestionale che genera ricavi, profitti e valore.

Il valore d’impresa si calcola generalmente con i seguenti approcci:

• DCF (Discounted Cash Flow): basato sulla proiezione dei flussi di cassa futuri attualizzati

• Multipli di EBITDA o GOP: con benchmark settoriali riferiti a modelli comparabili

• Valutazione dell’avviamento: inteso come valore intangibile legato alla reputazione, clientela fidelizzata, performance gestionali e quota di mercato

L’execution operativa (pricing, revenue management, controllo di gestione, team, posizionamento brand) è ciò che trasforma un “immobile” in un “business redditizio”.

 

3. L’equilibrio tra le due componenti: asset vs operazione

In termini pratici, la valutazione economica di un hotel può assumere due prospettive:

 

• Asset Deal: l’interesse dell’investitore è centrato sull’immobile, e l’operazione riguarda la proprietà dei muri. Qui la location è spesso il driver dominante.

• Share Deal / Management Buy-In: il focus è sull’impresa alberghiera come soggetto economico e la gestione (con o senza muri) rappresenta il valore centrale.

 

In operazioni congiunte (immobile + azienda), è necessario distinguere e valorizzare entrambe le componenti per evitare sovrastime o sottovalutazioni. Una gestione eccellente in una location mediocre può generare margini solidi, ma con minore appetibilità per investitori immobiliari puri. Al contrario, un hotel in location eccellente con gestione inefficiente potrà attrarre investitori disposti a sostituire il management.

 

4. Implicazioni per vendite, acquisizioni e sviluppo

 

Per chi vende:

 

• È essenziale presentare separatamente i valori dell’immobile e della gestione, evidenziando il contributo di ciascuno al risultato operativo.

• Un’adeguata riclassificazione dei conti economici e patrimoniali è imprescindibile per mostrare la redditività dell’impresa e la bancabilità del progetto.

 

Per chi compra:

 

• È necessario capire se si sta acquistando un “mattone” o un “business”, o entrambi.

• Le strategie post-acquisizione (cambio brand, rebranding, management contract, ristrutturazione fisica) vanno calibrate sulla componente più debole.

 

In definitiva, la valutazione economica di un hotel non è mai il risultato di una sola variabile. Location e gestione sono interdipendenti, ma il peso relativo cambia a seconda della finalità: acquisto per rendimento operativo, rivalutazione immobiliare, gestione conto terzi, o sviluppo strategico.

 

Per chi opera nel settore, comprendere questa dualità e saperla comunicare al mercato è oggi più che mai un elemento distintivo di professionalità.

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