Strutture “ibride” tra hotel, coliving e extended stay: il futuro del mid-long term?

18/05/2025 - 18/05/2027

Nel contesto post-pandemico e in un mercato in continua evoluzione, il confine tra ospitalità tradizionale e residenzialità temporanea si fa sempre più labile. Nascono così modelli “ibridi” che uniscono hotel, coliving e soluzioni di extended stay, rispondendo a nuove esigenze di mercato e, allo stesso tempo, offrendo opportunità di sviluppo e redditività interessanti per investitori e operatori.

 

Una risposta a nuove esigenze abitative e di viaggio

 

Le trasformazioni del lavoro (smart working, lavoro ibrido, nomadismo digitale), i costi crescenti delle abitazioni nei centri urbani, e la crescente mobilità internazionale per studio, formazione e progetti temporanei hanno generato una domanda intermedia, né prettamente turistica né pienamente residenziale.

 

I target?

• Professionisti in trasferta medio-lunga

• Giovani expat

• Studenti internazionali

• Freelance e startupper

• Persone in fase di relocation o transizione abitativa

 

Caratteristiche distintive dei modelli ibridi

 

Queste strutture si posizionano a metà tra un hotel classico e una residenza temporanea, con un'offerta flessibile che combina:

 

• Camere e mini appartamenti con cucine private

• Aree comuni per il networking e il coworking

• Servizi alberghieri su richiesta (pulizie, reception, ristorazione)

• Contratti flessibili: da pochi giorni a diversi mesi

• Community engagement come elemento di attrattività

 

Vantaggi economici e operativi

 

Il modello ibrido presenta una serie di vantaggi sia per l’investitore immobiliare che per l’operatore alberghiero:

 

1. Redditività più stabile e diversificata: L’unione tra tariffe dinamiche (hotel) e soggiorni a media durata (extended stay) consente di ridurre la stagionalità e aumentare l’occupazione media annuale.

 

2. Minore incidenza dei costi operativi (Opex): Meno frequenza nei servizi di housekeeping, minor turnover, e un livello di personalizzazione inferiore rispetto al full-service alberghiero tradizionale.

 

3. Sfruttamento più efficiente degli spazi: Un mix tra camere, studio e spazi comuni consente di ottimizzare superfici, riducendo le aree improduttive.

 

4. Maggiore resilienza in contesti di crisi: Durante la pandemia, molte strutture coliving e extended stay hanno mantenuto tassi di occupazione sostenibili grazie a una clientela meno sensibile al turismo leisure.

 

Il nodo dei costi: Capex iniziale e ROI

 

La realizzazione di una struttura ibrida richiede una pianificazione accurata e un investimento iniziale (Capex) generalmente superiore a quello di un hotel standard, a causa di:

 

• Layout più complessi (spazi abitativi misti, arredi modulari, impianti per cucine)

• Aree comuni multifunzionali (coworking, cucine comuni, lounge)

• Necessità di tecnologie smart per gestioni automatizzate

 

Tuttavia, il ritorno sull’investimento (ROI), nel medio-lungo periodo, tende a essere più stabile e più alto rispetto a molte strutture ricettive tradizionali, specie in destinazioni urbane o in aree universitarie/aziendali ad alta densità di domanda.

 

Dove funziona (e dove no)

 

Il modello è già consolidato in mercati come Berlino, Amsterdam, Londra, Barcellona e New York, dove esistono brand dedicati come The Student Hotel (TSH), Zoku, Lyf by Ascott, LifeX, Quarters, Staycity.

 

In Italia, si stanno muovendo i primi operatori specializzati, ma lo sviluppo è ancora parziale. Le città con maggiore potenziale?

 

• Milano, per l’ecosistema lavorativo e universitario

• Roma, per studenti e internazionalizzazione

• Torino, Bologna, Firenze, per attrattività formativa e rigenerazione urbana

 

Meno adatto invece in contesti rurali, montani o balneari, dove la domanda è ancora troppo orientata alla stagionalità pura.

 

Non è una moda, è un asset class emergente

 

Quello che inizialmente poteva sembrare un fenomeno di nicchia si sta strutturando come una vera nuova asset class nel real estate e nell’hotellerie: la living hospitality. Un ibrido flessibile, scalabile e resiliente che richiede competenze di progettazione, gestione e marketing nuove, ma che promette margini e prospettive molto interessanti.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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