Quando l’hotel è ostaggio delle banche: debito, covenant e crisi silenziosa

09/07/2025 - 09/07/2028

Nel mondo dell’hospitality, soprattutto nelle realtà italiane a gestione indipendente o familiare, il ricorso al debito bancario è spesso stato l’unico strumento per crescere, ristrutturare o semplicemente sopravvivere. Tuttavia, quando il debito non è accompagnato da una solida pianificazione finanziaria e da una chiara strategia di gestione, può trasformarsi in una trappola che imprigiona l’intera azienda.

 

Oggi molti hotel non sono semplicemente in difficoltà economica: sono ostaggi della propria struttura finanziaria. Non è il mercato a farli soffrire, ma il peso degli interessi, dei covenant violati, delle scadenze che non possono più essere onorate.

 

Il debito che non produce valore

 

Contrarre debiti per finanziare un progetto di riqualificazione, un ampliamento o l’ingresso in un nuovo segmento può avere pieno senso. Ma in troppi casi il debito è stato contratto per coprire perdite, per “tamponare” stagioni andate male o per soddisfare bisogni personali dei soci. In questi casi, il debito non genera valore, ma ne assorbe.

 

Un hotel che paga interessi a doppia cifra per finanziare un'attività operativa già in perdita si trova in una spirale pericolosa: lavora per la banca, non per sé stesso. E il tempo diventa nemico: ogni trimestre senza crescita dei margini aumenta il rischio di insolvenza.

 

Covenant bancari: la trappola contrattuale sottovalutata

 

Un aspetto spesso trascurato dagli albergatori è la presenza dei covenant, ovvero clausole contrattuali che impongono il rispetto di determinati parametri economico-finanziari (ad esempio, rapporto PFN/EBITDA, Debt Service Coverage Ratio, etc.).

 

Quando questi parametri non vengono rispettati – anche solo temporaneamente – la banca ha il diritto di:

 

• revocare le linee di credito,

• richiedere il rientro immediato dell’esposizione,

• aumentare gli spread o le commissioni,

• vincolare la gestione dell’hotel a piani di rientro rigidi e penalizzanti.

 

Il risultato? L’hotel non è più un’azienda libera, ma una struttura commissariata di fatto.

 

L’effetto sul valore: nessun investitore compra un hotel indebitato male

 

Un asset ricettivo anche appetibile sul piano immobiliare può perdere drasticamente valore se presenta una struttura del debito squilibrata o in default tecnico. Il debito mal strutturato:

 

• scoraggia gli investitori istituzionali,

• riduce la bancabilità del progetto,

• impone sconti elevati in caso di cessione.

 

E spesso si arriva al paradosso: l’hotel varrebbe di più se non fosse in funzione. Perché produce flussi negativi e ha un indebitamento tale da rendere impossibile qualunque operazione di valorizzazione.

 

L’assenza di pianificazione finanziaria: il vero tallone d’Achille

 

Molte aziende alberghiere non hanno un budget finanziario né un piano di cassa mensile. Si gestisce “alla giornata”, si chiede credito in funzione della liquidità momentanea e non in base a un piano industriale. Ma nessuna banca finanzia l’improvvisazione. E chi lo fa, impone condizioni capestro che compromettono la sostenibilità dell’azienda.

 

Il supporto di Investhotel Capital Partners

 

Investhotel Capital Partners interviene proprio in questi contesti, dove è necessario ristrutturare il debito, riequilibrare la struttura finanziaria, riposizionare l’hotel in ottica reddituale e patrimoniale.

 

Cosa possiamo fare:

• Due diligence finanziaria dell’indebitamento e analisi dei covenant

• Elaborazione di piani di ristrutturazione del debito (ex art. 67 o 182-bis L.F., sovraindebitamento, ecc.)

• Supporto nel dialogo con le banche e negoziazione con i creditori

• Predisposizione di business plan credibili per il rifinanziamento

• Valutazione della redditività reale per attrarre investitori o SGR

• Assistenza nella conversione da debito non performante a operazione di rilancio

 

L’indebitamento non è un fallimento, se è gestito. Il vero errore è ignorarlo o affrontarlo in modo disordinato. Investhotel affianca le proprietà e i loro consulenti nel trasformare un problema finanziario in un’opportunità di ristrutturazione e rilancio.

 

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Roberto Necci

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