Affitto d’azienda alberghiera: quando la cattiva gestione intacca il valore dell’asset

25/07/2025 - 25/07/2027

Nel modello di gestione in affitto d’azienda alberghiera, è prassi consolidata che la proprietà (locatore) affidi l’intera struttura – comprensiva di beni materiali e immateriali – a un soggetto terzo (conduttore/gestore), dietro un canone periodico.

 

Tuttavia, si osserva sempre più spesso un rischio sottostimato: la perdita di valore dell’avviamento commerciale a causa della cattiva gestione del conduttore.

 

L’avviamento, elemento immateriale centrale nel valore d’azienda, si basa su reputazione, clientela fidelizzata, visibilità, standard operativi, relazioni con OTA e agenzie, indicatori di performance (RevPAR, ADR, tasso di occupazione). Un gestore inefficiente o poco professionale può deteriorare questi fattori in tempi rapidi, compromettendo:

 

• la redditività dell’attività;

• la continuità dell’azienda stessa;

• la possibilità per la proprietà di rilocare il bene a condizioni equivalenti o migliorative

•  

Il nodo giuridico

 

Nel contratto di affitto d’azienda non esiste, di default, una tutela specifica per la salvaguardia dell’avviamento aziendale in favore del locatore. Spesso il contratto si limita a clausole di buona gestione o a generiche obbligazioni di diligenza, difficili da far valere in sede giudiziale in assenza di KPI oggettivi.

 

Conseguenze pratiche:

• Il ritorno dell’asset alla proprietà, a fine contratto, può avvenire con un marchio svalutato, una clientela dispersa e una reputazione digitale compromessa.

• Il valore patrimoniale dell’azienda, iscritto a bilancio, può subire perdite anche significative.

• In caso di rivendita o nuova gestione, la redditività attesa può risultare irrealistica rispetto allo stato effettivo del bene.

 

Cosa fare?

 

Strutturare il contratto con clausole di salvaguardia dell’avviamento, KPI minimi garantiti, audit periodici, obblighi di investimento in marketing e qualità.

 

Inserire meccanismi di decadenza anticipata in caso di scostamenti gravi.

 

Valutare forme ibride di gestione (es. management contract con partecipazione agli utili) dove la proprietà mantenga leve di controllo sull’operatività.

 

L’affitto d’azienda non può più essere trattato come un mero strumento immobiliare. È un atto economico complesso, che impatta direttamente sul valore a lungo termine dell’asset. E la legge, ad oggi, non protegge il proprietario da una cattiva gestione, se non nella misura in cui lo fa il contratto che ha firmato.

 

Attraverso un team multidisciplinare Investhotel Capital Partners assiste aziende alberghiere ed investitori nella tutela degli interessi nell'ambito di contrattualistica, problematiche gestionali, fiscali, amministrative e nelle crisi di impresa.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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