Il vincolo di destinazione d'uso alberghiero, un cimitero di alberghi

26/08/2025 - 26/08/2029

Vincolo di destinazione d’uso alberghiero: tutela del turismo o freno allo sviluppo?

 

Questo post nasce da una conversazione estiva a Riccione con Mauro Santinato di Teamwork Hospitality, che partendo dal caso riminese ha evidenziato una criticità in realtà diffusa in gran parte del territorio nazionale.

 

Il tema è quello del vincolo di destinazione d’uso alberghiero inserito nei piani regolatori comunali e regionali.
Un vincolo pensato per tutelare la vocazione turistica dei territori, ma che oggi, in molti contesti maturi, rischia di produrre l’effetto opposto: bloccare la rigenerazione urbana ed economica.

 

Il nodo strutturale

 

Una quota significativa di immobili formalmente accatastati come alberghi non è più sostenibile come struttura ricettiva, per ragioni oggettive:

 

• dimensioni insufficienti per garantire economie di scala;

• costi di ristrutturazione incompatibili con i potenziali ritorni;

• layout obsoleti, incapaci di rispondere agli standard attuali (numero camere, spazi comuni, servizi, tecnologia).

 

Il risultato è sotto gli occhi di tutti: hotel chiusi, abbandonati, vandalizzati, che alimentano un vero e proprio cimitero di ex alberghi, con effetti negativi su decoro urbano, sicurezza e valore immobiliare.

 

La contraddizione per le amministrazioni locali

 

I Comuni si trovano intrappolati in una contraddizione strutturale:

 

• da un lato temono che il cambio di destinazione d’uso riduca la capacità ricettiva e l’attrattività turistica;

• dall’altro, il mantenimento di immobili inutilizzabili genera degrado, perdita di valore e blocco degli investimenti.

 

In molti casi, il vincolo non protegge più il turismo, ma congela asset che il mercato non è in grado di riassorbire nella loro funzione originaria.

 

Un settore che cambia ciclicamente

 

Nel comparto alberghiero i criteri di competitività evolvono rapidamente.
Ogni 8–10 anni cambiano standard, modelli di offerta, aspettative della domanda. Un immobile che non viene aggiornato perde progressivamente usabilità economica e valore industriale.

 

Oggi molti ex hotel risultano di fatto invendibili:

 

• perché non trasformabili in strutture moderne e profittevoli;

• perché bloccati da vincoli normativi che impediscono qualunque riconversione alternativa.

 

La vera via d’uscita

 

La soluzione non è una liberalizzazione indiscriminata, ma un approccio tecnico, selettivo e condiviso nell’ambito dei piani regolatori regionali e comunali.

 

Serve una collaborazione reale tra:

 

• Regioni,

• Comuni,

• operatori economici,

• parti sociali e investitori.

 

Con l’obiettivo di:

 

✔ evitare degrado urbano e immobiliare,
✔ favorire sviluppo economico sostenibile,
✔ rigenerare città e territori con logiche di mercato e non solo con vincoli formali.

 

Il tema del vincolo alberghiero non è ideologico, ma industriale e urbanistico.
Ignorarlo significa rinviare il problema; affrontarlo con metodo significa governare la trasformazione.

 

La rigenerazione degli asset alberghieri richiede analisi, visione e competenze tecniche.
Hotel Management Group affianca enti pubblici, proprietà e investitori nella valutazione degli immobili alberghieri, nei processi di riconversione e nella definizione di modelli sostenibili di sviluppo urbano e turistico.

 

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