Dal turismo di massa al turismo di valore: come cambiano gli investimenti alberghieri in Italia nel 2025

27/08/2025 - 27/08/2027

Negli ultimi vent’anni il turismo italiano è stato dominato da una logica di volumi: più arrivi, più pernottamenti, più metri quadri da destinare a camere. Questa dinamica ha favorito sia i grandi hub urbani che le destinazioni balneari e montane, spesso con un modello basato sulla quantità più che sulla qualità.

 

Oggi, nel 2025, lo scenario appare radicalmente diverso. La saturazione dell’offerta, la crescita esponenziale dell’extralberghiero e i cambiamenti nelle abitudini dei viaggiatori stanno imponendo una nuova parola d’ordine: valore.

 

Dalla corsa ai numeri al ritorno alla sostenibilità economica

 

Il turismo di massa aveva come obiettivo la crescita continua delle presenze, senza interrogarsi troppo sulla marginalità. Alberghi pieni, ma spesso con un ADR compresso e con costi operativi sempre più elevati. La crisi energetica e l’inflazione hanno reso insostenibile questo modello: riempire non basta più, occorre riempire bene.

 

Gli investitori, di conseguenza, non guardano più solo al tasso di occupazione, ma all’EBITDA reale e alla capacità della struttura di generare cassa in maniera continuativa.

 

La spinta della domanda internazionale

 

I nuovi flussi turistici – soprattutto provenienti da Stati Uniti, Medio Oriente e Asia – non ricercano semplicemente un letto dove dormire, ma un’esperienza integrata fatta di ospitalità, autenticità e servizi accessori. Ciò porta a rivalutare strutture medio-piccole, boutique hotel e resort capaci di raccontare un territorio, più che a puntare su grandi complessi indifferenziati.

 

Questa trasformazione è evidente a Roma, Firenze e Venezia, ma si sta diffondendo anche nei distretti emergenti: borghi rigenerati, località minori, aree interne in via di rilancio grazie al PNRR e a iniziative di rigenerazione urbana.

 

Investimenti: meno speculazione, più governance

Il capitale che si muove verso il settore non cerca più soltanto operazioni speculative di breve periodo, ma tende a privilegiare investimenti con un orizzonte medio-lungo. I fondi immobiliari, le SGR e le family office pretendono strutture di governance solide, piani industriali credibili e una gestione professionale.

 

Il tema centrale non è più “comprare un albergo”, ma “gestire un asset alberghiero come una vera azienda”. Ciò include strategie di revenue management evoluto, attenzione alla digitalizzazione dei processi e una sempre maggiore apertura a modelli ibridi di contratto (management, lease, franchising).

 

Dal turismo di massa al turismo selettivo

Il rischio per l’Italia è evidente: rimanere intrappolata nella dimensione del turismo di massa – con città sovraffollate e margini ridotti – o saper fare un salto di qualità puntando su turismo selettivo, esperienziale e ad alto valore aggiunto.

 

Questa sfida riguarda non solo gli imprenditori, ma anche le istituzioni locali. I piani regolatori, ad esempio, dovranno tener conto della riconversione di immobili non più idonei alla ricettività tradizionale, per evitare la nascita di veri e propri “cimiteri alberghieri”.

 

Il 2025 segna un punto di svolta: il turismo italiano non potrà più basarsi sulla quantità, ma sulla capacità di attrarre viaggiatori disposti a spendere di più per servizi autentici e qualificati.
Gli investimenti alberghieri, di conseguenza, dovranno orientarsi verso progetti che uniscano sostenibilità economica, innovazione gestionale e valore per il territorio.

 

Un cambio di paradigma che, se interpretato correttamente, può riportare l’Italia a giocare un ruolo da protagonista nello scenario globale.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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