Le problematiche di una ristrutturazione alberghiera

22/09/2025 - 22/09/2028

Ristrutturare un albergo è sempre stata un’operazione complessa, ma negli ultimi anni le difficoltà si sono moltiplicate. L’effetto combinato del post-Covid, dell’aumento dei costi delle materie prime e della rapida evoluzione tecnologica ha trasformato la ristrutturazione da fase straordinaria a processo strategico e ricorrente.

 

Tempi e costi: l’impatto del post-Covid

 

Un tempo si stimava un costo medio di circa 1.500 euro al metro quadro per una ristrutturazione completa; oggi, la stessa operazione può facilmente arrivare a 2.500–3.000 euro al metro quadro. Questo raddoppio non è legato solo ai materiali, ma anche ai costi di manodopera, alle certificazioni obbligatorie e ai maggiori standard richiesti dal mercato e dalla normativa.

 

In parallelo, i tempi si sono allungati: reperire materiali e componenti, spesso con catene di fornitura internazionali, comporta ritardi che incidono direttamente sulla riapertura e quindi sul mancato fatturato.

 

La centralità della componente impiantistica

 

Se in passato la ristrutturazione si concentrava soprattutto sugli aspetti estetici e strutturali, oggi la componente impiantistica è il vero elemento critico. Sistemi HVAC, impianti elettrici domotizzati, cablaggi dati, impianti di sicurezza e soluzioni energetiche sostenibili rappresentano spesso più del 40% del budget.
Un albergo non può permettersi impianti obsoleti: sia per ragioni normative, sia perché il cliente richiede standard di comfort e tecnologia elevati.

 

Obsolescenza programmata e cicli di investimento più brevi

 

Un aspetto spesso sottovalutato è l’obsolescenza programmata: arredi, impianti e tecnologie hanno una vita utile sempre più breve. Questo riduce i tempi di ammortamento: se prima una ristrutturazione poteva essere ammortizzata in 15–20 anni, oggi in molti casi il ciclo utile scende a 8–10 anni.
Per l’impresa alberghiera ciò significa avere meno tempo per generare margini e dover accantonare risorse in vista di un nuovo ciclo di investimenti.

 

Il rapporto con i finanziamenti

La durata dei finanziamenti deve essere coerente con l’obsolescenza degli asset. Se si ottiene un mutuo ventennale per un investimento che dopo dieci anni sarà già superato, il rischio è di trovarsi ancora indebitati senza aver concluso l’ammortamento precedente e con la necessità di affrontare nuovi investimenti. Una pianificazione finanziaria realistica è dunque imprescindibile.

 

Il segreto: gestione e consapevolezza

 

Il vero antidoto a queste problematiche risiede in due fattori:

• una gestione sana, capace di generare utili e accantonamenti regolari destinati a futuri investimenti;

 

• la consapevolezza che tutto dura meno, e che la programmazione deve tener conto di cicli più brevi e rapidi cambiamenti di mercato.

 

La ristrutturazione alberghiera non può più essere vista come un intervento straordinario che “mette a posto l’hotel per vent’anni”. È un processo strategico che richiede pianificazione continua, riserve finanziarie e un approccio manageriale capace di coniugare redditività e capacità di reinvestire. Solo così le aziende potranno restare competitive in un contesto in cui l’unica certezza è che l’obsolescenza corre più veloce dei piani di ammortamento.

 

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Roberto Necci

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