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Nuovi criteri di valutazione alberghiera: il mio intervento all’Ordine degli Ingegneri della provincia di Roma
01/10/2025 - 01/10/2029
La valutazione alberghiera non è un esercizio immobiliare
È un giudizio sulla capacità di generare reddito nel tempo
Nel settore alberghiero, uno degli errori più ricorrenti è continuare a trattare l’hotel come un asset prevalentemente immobiliare. Questa impostazione, ancora diffusa nella prassi valutativa e normativa italiana, produce distorsioni rilevanti: valori teorici scollegati dalla redditività reale, investimenti inefficienti, immobilismo e, nei casi peggiori, progressiva desertificazione economica dei territori.
Il tema delle valutazioni alberghiere non è quindi tecnico in senso stretto, ma strategico, perché incide direttamente sulle decisioni di investimento, sulle politiche urbanistiche e sulla sostenibilità dell’intero comparto hospitality.
L’azienda alberghiera: un asset ibrido e indivisibile
L’impresa alberghiera non è assimilabile a un immobile a reddito tradizionale.
È un asset complesso, in cui convivono e si condizionano reciprocamente:
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la componente immobiliare, fatta di localizzazione, volumetria, layout, stato manutentivo e conformità normativa;
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la componente gestionale, che determina la capacità dell’asset di produrre flussi di cassa stabili e difendibili.
Separare queste due dimensioni nella valutazione significa misurare solo una parte del valore, ignorando il fattore determinante: la qualità e la sostenibilità della gestione.
Un hotel ben gestito può valorizzare un immobile ordinario; un immobile eccellente, se mal gestito, distrugge valore.
Il ruolo dell’immobile: da contenitore a infrastruttura produttiva
L’immobile alberghiero non è un semplice involucro.
Ogni metro quadrato deve essere funzionale alla produzione di reddito.
Nel contesto italiano, caratterizzato da:
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strutture frammentate,
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edifici datati,
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layout non più coerenti con la domanda attuale,
la vera sfida è ripensare l’organizzazione degli spazi, non solo ristrutturarli.
La ristorazione ne è l’esempio più evidente: non più servizio accessorio, ma centro di profitto autonomo, spesso decisivo per l’equilibrio economico dell’hotel. Continuare a progettare e valutare gli hotel con logiche superate significa compromettere il potenziale dell’asset prima ancora dell’avvio della gestione.
Vincoli urbanistici e rischio sistemico
Un tema centrale, spesso sottovalutato, riguarda i vincoli di destinazione d’uso.
Molti immobili alberghieri si trovano oggi in località che hanno perso attrattività o che non consentono più economie di scala compatibili con il mercato contemporaneo.
Il mantenimento rigido dell’uso alberghiero, in assenza di condizioni economiche sostenibili, genera:
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hotel chiusi,
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patrimonio immobiliare inutilizzato,
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perdita di valore territoriale.
Il rischio non è teorico, ma concreto: la formazione di ghost city, aree un tempo turistiche oggi paralizzate da immobili non riconvertibili.
Senza una maggiore flessibilità normativa e una visione di rigenerazione urbana, la valutazione alberghiera rischia di diventare un esercizio sterile, privo di ricadute economiche reali.
Nuovi criteri di valutazione: il reddito come fondamento del valore
Un principio deve tornare centrale:
Il valore dell’immobile alberghiero è funzione diretta del reddito che una gestione sana è in grado di generare.
In questa logica:
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il canone di locazione sostenibile può essere parametrato a circa il 20% del fatturato ottenibile da una gestione equilibrata;
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tale canone deve consentire all’investitore un rendimento coerente, generalmente compreso tra il 5% e il 7%, in funzione del rischio e della tipologia di asset.
Qualsiasi valutazione che prescinda da questa relazione è, di fatto, una valutazione teorica, non investibile.
Il patrimonio alberghiero italiano è eccessivo, frammentato e in larga parte obsoleto.
La sua rigenerazione non può avvenire attraverso:
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valutazioni immobiliari astratte,
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vincoli urbanistici rigidi,
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modelli gestionali non sostenibili.
Serve un approccio integrato, in cui gestione, immobile e normativa dialoghino all’interno di una logica economica coerente.
Solo così sarà possibile:
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restituire valore reale agli asset,
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attrarre capitali consapevoli,
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riattivare territori oggi bloccati.
Nel settore alberghiero, il valore non è ciò che l’immobile è, ma ciò che l’impresa è in grado di generare nel tempo.
Roberto Necci
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