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Vincolo di destinazione d’uso alberghiera: la Corte Costituzionale ne limita la validità con la sentenza 143/2025
14/10/2025 - 14/10/2027
La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 143 del 2025, ha ridefinito in modo significativo la disciplina del vincolo di destinazione d’uso alberghiera, dichiarando incostituzionale l’obbligo di mantenere la funzione ricettiva anche quando l’attività non risulti più economicamente sostenibile.
Questa pronuncia segna un punto di svolta per il settore alberghiero italiano, aprendo la strada a una maggiore flessibilità nella riconversione degli immobili turistici e offrendo nuove prospettive di valorizzazione e investimento.
Il principio in discussione: libertà d’impresa e utilità pubblica
La vicenda nasce da un ricorso presentato da una società proprietaria di un hotel, alla quale il Comune aveva negato la possibilità di modificare la destinazione d’uso dell’immobile.
Il TAR Liguria ha ritenuto che la norma regionale imponesse un vincolo permanente, anche in assenza di convenienza economica, sollevando così questioni di legittimità costituzionale in relazione agli articoli 3, 41 e 42 della Costituzione e all’art. 117 (CEDU).
Il vincolo alberghiero — introdotto originariamente dalla legge quadro sul turismo n. 217/1983 — era nato per tutelare il patrimonio turistico nazionale. Tuttavia, la norma prevedeva la possibilità di revocare tale vincolo qualora l’attività non fosse più sostenibile dal punto di vista economico-produttivo.
La Corte ha ritenuto che la versione ligure della legge violasse questo equilibrio, imponendo un vincolo indefinito nel tempo e non proporzionato all’interesse pubblico dichiarato.
La decisione della Corte Costituzionale (sentenza 143/2025)
Con la sentenza 143/2025, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 2, comma 2, della legge regionale Liguria n. 1/2008, nella parte in cui non prevedeva alcuna possibilità di svincolo della destinazione alberghiera anche nei casi di comprovata non redditività dell’attività.
Secondo i giudici, il vincolo permanente viola i principi di:
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Ragionevolezza e proporzionalità dell’azione amministrativa;
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Libertà d’iniziativa economica privata (art. 41 Cost.);
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Tutela della proprietà privata (art. 42 Cost.).
La Corte ha ribadito che il mantenimento forzato della destinazione alberghiera, anche in assenza di sostenibilità economica, rappresenta una compressione ingiustificata della libertà d’impresa e deve quindi essere limitato a casi di effettiva utilità pubblica.
Conseguenze operative per il settore alberghiero
La sentenza ha implicazioni dirette per operatori, investitori, amministrazioni comunali e regioni.
In particolare:
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Necessità di valutazione economica concreta
Le richieste di svincolo dovranno essere supportate da analisi economico-finanziarie che dimostrino la non sostenibilità dell’attività alberghiera.
Strumenti come i modelli di analisi gestionale e patrimoniale di Investhotel Capital Partners risultano oggi fondamentali per documentare tale condizione. -
Proporzionalità del vincolo urbanistico
Le amministrazioni non potranno imporre vincoli “eterni” ma dovranno motivare la loro durata e verificare periodicamente la coerenza con gli obiettivi di interesse pubblico. -
Bilanciamento tra interesse pubblico e libertà d’impresa
La tutela del turismo non può avvenire a discapito della sostenibilità economica delle imprese ricettive.
Il corretto equilibrio può essere raggiunto attraverso strumenti di governance societaria, come quelli promossi da HotelGovernance.it, che consentono di monitorare la redditività e la coerenza strategica dell’asset. -
Adeguamento normativo regionale e comunale
Le regioni dovranno adeguare le proprie leggi introducendo procedure di deroga o revoca del vincolo in presenza di comprovata insostenibilità economica.
Verso una nuova interpretazione del vincolo alberghiero
La pronuncia della Corte Costituzionale 143/2025 stabilisce un principio chiaro:
“Il vincolo di destinazione d’uso alberghiera non può essere imposto in modo permanente quando l’attività non è più economicamente sostenibile.”
Questo principio introduce una maggiore mobilità nel patrimonio immobiliare turistico, consentendo a operatori e investitori di ristrutturare, riconvertire o riconfigurare gli asset alberghieri in base all’evoluzione del mercato.
La valutazione integrata di redditività e potenziale immobiliare, unita alla corretta analisi dei costi di ammodernamento e dei modelli gestionali più efficienti, diventa quindi lo strumento chiave per pianificare interventi coerenti con la normativa e con gli obiettivi di reddito.
Il ruolo di Investhotel e HotelGovernance nella valorizzazione degli asset alberghieri
In questo contesto, Investhotel Capital Partners e HotelGovernance.it rappresentano un supporto tecnico-strategico per proprietari, fondi, SGR e istituzioni:
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Investhotel Capital Partners offre competenze integrate di advisory, asset management e valutazione, con focus sulla riconversione di immobili alberghieri e sulla valorizzazione di asset in crisi.
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HotelGovernance.it garantisce una gestione trasparente e sostenibile delle società alberghiere, tutelando sia la redditività sia gli interessi dei soci e degli investitori.
La sentenza della Corte Costituzionale 143/2025 introduce una nuova prospettiva sulla gestione e trasformazione degli immobili alberghieri.
Il vincolo di destinazione d’uso non può essere considerato assoluto: deve essere bilanciato con la libertà d’impresa e con la concreta sostenibilità economica.
Per i proprietari e gli investitori, ciò significa poter rivalutare il proprio portafoglio in modo più dinamico, attraverso strumenti di analisi economica e di governance integrata.
Una gestione moderna e conforme ai principi di efficienza e redditività — come quella promossa da Investhotel Capital Partners e HotelGovernance.it — diventa oggi la chiave per valorizzare il patrimonio turistico italiano senza compromettere l’interesse pubblico.
Roberto Necci
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