Crisi, valore e rilancio: come gestire un hotel in fase di ristrutturazione finanziaria

21/10/2025 - 21/10/2027

Nel comparto alberghiero, la crisi non è soltanto un evento improvviso, ma spesso il risultato di una progressiva perdita di equilibrio tra gestione operativa, struttura finanziaria e posizionamento strategico.
Molte imprese alberghiere italiane – anche di buona qualità immobiliare – si trovano oggi in situazioni di tensione finanziaria dovute a un mix di fattori: calo della redditività, oneri finanziari elevati, ritardi negli investimenti e governance inadeguata.

 

La sfida non è soltanto sopravvivere, ma rigenerare valore attraverso un processo integrato di analisi, ristrutturazione e rilancio.

 

Diagnosi della crisi: capire prima di agire

 

La prima fase di ogni piano di risanamento è la diagnosi tecnica della crisi, che deve essere condotta con criteri oggettivi e multidisciplinari.
Occorre distinguere tra:

 

• Crisi economica, dovuta a inefficienze operative o perdita di competitività;

• Crisi finanziaria, generata da un eccessivo indebitamento o da scarsa liquidità;

• Crisi patrimoniale, che riguarda la perdita di valore dell’immobile o del marchio;

• Crisi gestionale, spesso legata a modelli decisionali non strutturati o al conflitto tra proprietà e management.

 

Solo la mappatura completa di queste dimensioni consente di impostare un piano realistico, individuando le leve di intervento più efficaci.

 

Le leve operative del risanamento

 

La componente gestionale è la più immediata da affrontare, ma anche la più delicata.
Le principali leve operative includono:

 

• Revisione del mix commerciale – ridefinizione dei segmenti di clientela, canali distributivi e politiche di pricing per aumentare il margine operativo lordo (GOP).

• Analisi dei costi e margini – individuazione delle inefficienze strutturali e ottimizzazione dei costi fissi, senza compromettere la qualità percepita.

• Riposizionamento del prodotto – riallineamento tra offerta, domanda e identità di mercato (categoria, brand, concept, format).

• Ristrutturazione organizzativa – definizione di ruoli chiari, accountability e sistemi di controllo di gestione.

 

In questa fase, la presenza di un Hotel Asset Manager diventa determinante per impostare KPI coerenti e monitorare in modo indipendente le performance gestionali.

 

Le leve patrimoniali e finanziarie

 

La sostenibilità del rilancio passa necessariamente per la riorganizzazione patrimoniale e finanziaria.
Gli strumenti più utilizzati includono:

 

• Rinegoziazione del debito con istituti di credito o fondi, mediante piani di rientro o allungamento delle scadenze;

• Conferimenti o conversioni in equity da parte di soci o nuovi investitori;

• Cessione o valorizzazione di asset non strategici, come rami d’azienda o immobili secondari;

• Ristrutturazione ex D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi), attraverso strumenti come piano attestato, accordo di ristrutturazione o concordato semplificato.

Il successo dipende dalla credibilità industriale del piano e dalla trasparenza informativa verso banche e stakeholder, elementi che un advisor esperto può garantire.

 

Il ruolo dell’Asset Manager nella rigenerazione del valore

In un contesto di crisi, la figura dell’Asset Manager Alberghiero assume una funzione strategica di coordinamento tra proprietà, management e creditori.
Le sue principali responsabilità includono:

 

• Valutazione indipendente del valore economico e patrimoniale dell’hotel;

• Definizione della Hotel Equity Story, ovvero la tesi industriale e finanziaria del rilancio;

• Monitoraggio dei KPI economici e di liquidità;

• Allineamento tra investimenti (CAPEX), risultati e obiettivi di redditività;

• Supporto alla governance e ai processi di trasparenza verso soci e finanziatori.

L’Asset Manager diventa quindi l’interfaccia tecnica e fiduciaria capace di trasformare un progetto di risanamento in un percorso misurabile di creazione di valore.

 

Dal risanamento al rilancio: costruire la nuova fase di sviluppo

 

La vera sfida non si conclude con il riequilibrio finanziario, ma con la capacità di rilanciare l’hotel su basi nuove:

• una strategia commerciale coerente con la domanda attuale;

• un modello di governance efficiente;

• una struttura finanziaria sostenibile;

• un capitale umano qualificato e motivato.

 

Solo la convergenza di questi fattori consente di passare dalla gestione della crisi alla gestione del valore, restituendo all’hotel un ruolo competitivo nel mercato.

 

Il risanamento di una struttura alberghiera non è un atto emergenziale, ma un processo tecnico che richiede visione, metodo e competenze integrate.
La crisi può diventare un’opportunità di rigenerazione se affrontata con un approccio professionale, fondato su dati, governance e piani industriali credibili.
In questo percorso, la consulenza di realtà specializzate come Investhotel Capital Partners rappresenta un elemento chiave per tradurre le difficoltà in strategia, e la strategia in valore.

 

Per informazioni sui servizi di Investhotel Capital Partners info@investhotel.it , per Hotel Governance info@hotelgovernance.it 

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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