La nuova mappa del valore alberghiero: come i centri minori stanno battendo le capitali

10/11/2025 - 10/11/2027

Il mercato alberghiero italiano sta attraversando una ridefinizione strutturale.
I parametri di redditività, una volta legati al valore immobiliare delle grandi città, oggi mostrano un’inversione netta: i centri minori, le città d’arte secondarie e le destinazioni extra-urbane performano meglio in termini di ROI e GOP margin.

 

1️⃣ Il cambio di paradigma: dal valore posizionale al valore reddituale

 

Per oltre due decenni il criterio dominante è stato il valore posizionale: chi possedeva un hotel in una capitale aveva automaticamente un vantaggio competitivo.
Oggi la logica si è spostata verso il valore reddituale, cioè la capacità dell’asset di generare cassa e margini.

 

I fattori principali:

 

• Costi di struttura inferiori (personale, utilities, IMU, affitti);

• Minore pressione concorrenziale, soprattutto da parte dei brand internazionali;

• Nuova domanda esperienziale, trainata da turismo domestico e long-stay;

• Rinnovata attenzione degli investitori per mercati a rischio contenuto e stabilità gestionale.

 

Esempio indicativo: un 4★ in città d’arte minore può oggi produrre un GOP margin medio del 32–35%, contro il 22–25% di strutture analoghe a Roma o Milano.

 

2️⃣ I driver economici: capex, ADR e ROI

 

Nei mercati secondari si registra:

 

 

La redditività complessiva è quindi più equilibrata, con un payback più rapido e un rischio operativo inferiore.
Molti fondi e family office stanno riconfigurando le proprie strategie di investimento in questa direzione.

 

3️⃣ La prospettiva normativa e urbanistica

 

Un elemento spesso trascurato riguarda le condizioni regolatorie.
I centri minori offrono:

• maggiore flessibilità urbanistica per ristrutturazioni e cambi di destinazione d’uso;

• tempi medi autorizzativi inferiori del 40–50% rispetto alle aree metropolitane;

• incentivi locali legati a turismo sostenibile e rigenerazione urbana (PNRR, bandi regionali, IFIT).

Inoltre, i vincoli di destinazione d’uso alberghiera, spesso rigidi nelle grandi città, risultano più gestibili a livello comunale, favorendo formule miste (ospitalità + residenziale breve + spazi wellness).

 

4️⃣ La logica finanziaria: equity, leva e rischio operativo

 

L’investitore extra-urbano agisce con un approccio capital-light ma strategico:

• leva finanziaria contenuta (40–55% rispetto al 60–70% urbano);

• maggiore incidenza di equity diretto o club deal;

• obiettivo di rendimento tra il 9% e il 12% su 5–7 anni.

 

Il rischio operativo è mitigato dalla diversificazione territoriale e dalla possibilità di creare micro-cluster di strutture (3–5 asset) sotto un’unica governance.
Un modello sempre più vicino a quello dei rural resort e dei wellness hub nord-europei.

 

5️⃣ Governance e modelli contrattuali

 

La redditività nei centri minori cresce se il contratto di gestione è allineato agli obiettivi patrimoniali:

• nei casi di piccole catene, l’affitto di ramo d’azienda resta lo strumento più diffuso;

• per asset ad alto potenziale, si sperimentano management contract flessibili con fee variabile legata al GOP;

• la franchising formula è in ascesa, ma solo se il brand aggiunge effettivo pricing power e visibilità internazionale.

L’equilibrio contrattuale è oggi la chiave per mantenere la marginalità anche nei mercati “minori”.

 

6️⃣ Implicazioni per investitori e gestori

 

Per l’investitore istituzionale:

• i centri minori rappresentano un mercato di sostanza, con minore competizione e maggiore redditività reale;

• consentono la creazione di valore industriale nel medio periodo.

 

Per il gestore operativo:

• offrono la possibilità di controllare la filiera, riducendo outsourcing e leakage;

• permettono una gestione orientata alla personalizzazione del servizio, non alla standardizzazione.

 

La mappa del valore alberghiero italiano non segue più le autostrade, ma le strade secondarie.
Lì, dove il capitale è più paziente, le burocrazie più leggere e il turismo più autentico, si crea il nuovo equilibrio economico del settore.

 

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