CAPEX E FF&E: IL NUOVO RISCHIO STRUTTURALE NEI CONTI DEGLI HOTEL

17/11/2025 - 17/11/2028

Nel settore alberghiero l’equilibrio economico non dipende soltanto dai ricavi, dal pricing o dal controllo dei costi operativi. Esiste un altro livello di analisi, spesso meno visibile ma decisivo per la salute dell’asset nel lungo periodo: la gestione degli investimenti ricorrenti.

 

Due concetti sono centrali: Capex e FF&E.

 

Oggi, più che in passato, diventano la linea di demarcazione tra una struttura sostenibile e una destinata a perdere valore.

 

Capex (Capital Expenditures) indica gli investimenti per miglioramenti strutturali, ristrutturazioni, ampliamenti e interventi che aumentano la vita utile dell’hotel. Rientrano in questa categoria:

 

rifacimento camere e bagni e aree comuni

 

upgrade tecnologici di impianti

 

efficientamenti energetici

 

ampliamenti o modifiche strutturali

 

Per anni la prassi prevedeva un accantonamento pari al 4% dei ricavi lordi.

 

Oggi questo riferimento non è più coerente con le dinamiche reali: nel 2023 la spesa effettiva si è attestata intorno all’8%, con valori più alti negli hotel full-service o con oltre 15 anni.

 

FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) riguarda gli arredi, le attrezzature e tutti gli elementi non strutturali che si deteriorano e richiedono sostituzione regolare.

 

letti, armadi, tappezzerie, moquette, tende

TV, minibar, casseforti, illuminazione

attrezzature F&B e

 

Gli standard storici indicavano 4–5% dei ricavi come fondo di riserva. Le nuove linee guida suggeriscono oggi accantonamenti tra il 15% e il 25%.

 

Un salto che impatta direttamente su cashflow, margini e investimenti.

 

Perché i costi stanno aumentando

 

aumento della manodopera e dei materiali

 

cicli di vita degli arredi più brevi

 

standard qualitativi più elevati

 

maggiore obsolescenza tecnologica

 

nuove normative energetiche e di sicurezza

 

Mantenere un hotel competitivo richiede oggi cicli di investimento più frequenti e più costosi.

 

Il prodotto è l’hotel

 

La reputazione, l’ADR e la capacità di fidelizzare passano dall’esperienza fisica: comfort, ergonomia, tecnologia, design.

 

Senza una manutenzione programmata e senza un piano coerente di investimento, la competitività dell’asset si deteriora rapidamente.

 

Cosa cambia nel 2025

 

Gli hotel dovranno adottare un modello finanziario più evoluto:

 

accantonamenti prudenziali

 

cicli di manutenzione pluriennale

 

piani di sostituzione calibrati

 

monitoraggio avanzato della vita utile degli asset

 

integrazione dei costi di rinnovo nelle strategie di medio-lungo periodo

 

Il tema non è più “quanto investire”, ma come assicurare la sostenibilità dell’asset nei prossimi dieci anni.

 

Per approfondire

 

Ho dedicato un’analisi ancora più completa – con dati, scenari e implicazioni per investitori, imprenditori e asset manager – nella mia newsletter su Substack.

 

👉 Continua la lettura qui: https://substack.com/@robertonecci740003

 

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