Valutazione alberghiera: perché molte operazioni si bloccano ancora oggi

27/11/2025 - 26/11/2027

Nel mercato italiano delle transazioni alberghiere persiste un errore strutturale: la valutazione dell’hotel basata sul valore immobiliare anziché sulla capacità di generare reddito. La conseguenza è evidente: trattative che si interrompono, aspettative distorte e un rallentamento del processo di rigenerazione del patrimonio ricettivo.

Il punto critico risiede nella distanza tra le logiche dei proprietari e quelle degli investitori. I primi tendono ad ancorare il valore al costo storico, ai metri quadri o a parametri immobiliari; i secondi misurano il rendimento, la scalabilità della gestione e l’evoluzione del GOP/EBITDA nei successivi 3–5 anni.

Dal 2025 il mercato istituzionale – SGR, private equity, fondi, gruppi internazionali – utilizza un principio comune: EBITDA × multiplo. È un approccio finanziario, non immobiliare. Il multiplo non è fisso: varia in base a categoria dell'hotel, contesto macroeconomico, rischio operativo, necessità di capex (ordinario e straordinario), posizionamento competitivo e affidabilità dei dati di bilancio.

Questo spiega perché un immobile valutabile in 10 milioni sulla carta non valga realmente 10 milioni se la gestione produce soltanto 500.000 € di EBITDA. Il valore effettivo dipende dal rendimento generabile e dal profilo di rischio percepito dall’acquirente.

Fino a quando questa logica non sarà recepita dal mercato proprietario, molte operazioni continueranno a restare immobili o a chiudersi solo dopo forti riallineamenti del prezzo, spesso dolorosi ma inevitabili. La maturità del settore passa dalla capacità di parlare la stessa lingua degli investitori.

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