Hotel italiani e multipli compressi: cosa penalizza realmente le valutazioni

01/12/2025 - 26/11/2027

Il mercato alberghiero italiano registra da anni multipli EBITDA inferiori rispetto a Francia, Spagna, Regno Unito e Germania. Spesso la percezione diffusa tra i proprietari è che il valore degli hotel sia penalizzato da un presunto disallineamento immobiliare. In realtà, le cause sono essenzialmente operative e di governance.

Gli investitori istituzionali ragionano per profilo di rischio. Un hotel può essere posizionato in una location primaria, con un edificio di grande valore, ma se la gestione non è strutturata, il rischio percepito aumenta e il multiplo si riduce. La qualità immobiliare non compensa la mancanza di modello gestionale.

Ciò che incide in maniera determinante è l’assenza di sistemi di reporting affidabili, la mancanza di controllo dei costi, l’assenza di un budget annuale formalizzato, procedure operative non scritte e una governance spesso limitata al nucleo familiare proprietario. Tutti elementi che riducono la prevedibilità dei flussi di cassa.

Gli investitori internazionali valutano stabilità, trasparenza e replicabilità: tre aspetti che consentono di aumentare il multiplo applicabile all’EBITDA. Dove questi elementi non esistono, il valore scende nonostante la qualità dell’immobile.

È quindi la struttura gestionale — più che la struttura fisica — a determinare il valore reale di un hotel. La competitività del mercato italiano passerà dalla capacità di trasformare le aziende alberghiere in imprese governate, non solo in immobili da ristrutturare.

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