Tutti vogliono comprare hotel a Roma, ma quasi nessuno può farlo davvero

26/12/2025 - 26/12/2028

Roma è oggi uno dei mercati alberghieri più osservati e corteggiati d’Europa. Il flusso di capitali interessati all’hospitality romana è continuo, trasversale per tipologia di investitore e crescente per intensità. Fondi, SGR, family office, imprenditori privati, operatori industriali e cluster alberghieri guardano alla città come a un mercato strutturalmente solido, difensivo sul lungo periodo e capace di assorbire cicli economici complessi.

 

Il punto critico è che la domanda di investimento è largamente superiore all’offerta reale di prodotto disponibile. Gli hotel effettivamente acquistabili, a condizioni economicamente sostenibili, sono pochi. Questo squilibrio ha prodotto due effetti rilevanti: una forte pressione sui prezzi richiesti e la proliferazione di un mercato intermedio non sempre qualificato.

 

Un mercato apparente e un mercato reale

 

Accanto al mercato visibile, fatto di annunci, contatti informali e intermediazioni più o meno strutturate, esiste un mercato reale degli investimenti alberghieri, profondamente diverso per logiche, tempi e modalità di accesso.

 

Il primo è rumoroso, iper-esposto, spesso alimentato da broker improvvisati o da figure che, grazie a notorietà personale o relazioni indirette, intercettano richieste di investitori senza disporre né di mandato reale né di un impianto tecnico adeguato. In questo contesto, il sottobosco informativo genera un flusso continuo di proposte che raramente superano una prima analisi di sostenibilità.

 

Il secondo mercato è silenzioso, selettivo e altamente discreto. Qui le operazioni viaggiano su canali riservati, con interlocutori qualificati, NDA stringenti e processi di analisi strutturati. È il mercato frequentato da investitori professionali, SGR, fondi e operatori industriali che non cercano “occasioni”, ma asset e aziende compatibili con una strategia di medio-lungo periodo.

 

Confondere questi due livelli significa esporsi a perdite di tempo, rischi reputazionali e, nei casi peggiori, a investimenti strutturalmente errati.

 

Non sempre un hotel è vendibile quando lo si decide

 

Uno degli errori più frequenti è ritenere che un’azienda alberghiera possa essere venduta nel momento in cui la proprietà lo desidera. In realtà, la vendibilità di un hotel non è una decisione unilaterale, ma una condizione tecnica.

 

Molte strutture presentano criticità che, durante la gestione ordinaria, possono apparire marginali o tollerabili, ma che diventano fortemente ostative in fase di vendita o di ingresso di nuovi soci. Le aree critiche ricorrenti riguardano:

 

• diritto del lavoro e contenziosi latenti

• posizioni fiscali e contributive non allineate

• irregolarità urbanistiche o edilizie

• incoerenze catastali

• autorizzazioni amministrative incomplete o stratificate nel tempo

• contratti in essere non compatibili con una nuova governance

 

Questi elementi non emergono mai da una scheda informativa. E spesso neppure da una due diligence superficiale. Richiedono analisi approfondite, competenze multidisciplinari e una lettura integrata tra impresa, asset e struttura giuridica.

 

Risanamento, ottimizzazione e creazione di valore

 

Nel mercato degli investimenti alberghieri evoluti, l’ingresso di nuove compagini sociali avviene sempre più spesso al termine di un processo di ristrutturazione o di ottimizzazione preventiva.

 

È l’approccio seguito da Investhotel Capital Partners, divisione di Hotel Management Group specializzata in risanamenti d’impresa, riorganizzazioni e operazioni straordinarie nel settore alberghiero.

 

La logica è industriale: prima si ricostruisce la sostenibilità economica e finanziaria dell’azienda, poi si apre il capitale.
Perché l’aumento della redditività operativa normalizzata coincide direttamente con l’aumento del valore dell’azienda alberghiera.

 

Gli investitori non comprano fatturato, ma flussi di cassa prospettici.
E senza un EBITDA normalizzato, leggibile e sostenibile, il valore resta solo teorico.

 

Fuori mercato non significa “caro”: significa non investibile

 

In un contesto di domanda elevata, proliferano anche situazioni totalmente fuori mercato. Non solo per prezzo, ma per caratteristiche intrinseche dell’azienda o dell’asset: dimensione non coerente, layout penalizzante, costi strutturali insostenibili, vincoli incompatibili con il posizionamento, necessità di CAPEX non recuperabili.

 

Queste criticità non sono sempre evidenti. Emergono solo attraverso analisi approfondite che tengano insieme:

 

• struttura dei costi

• ciclo degli investimenti

• governance

• posizionamento competitivo

• alternative d’uso

• sostenibilità finanziaria

 

Senza questa lettura, il rischio non è “pagare troppo”, ma investire in qualcosa che non potrà mai soddisfare le aspettative di rendimento.

 

Investimenti in pool: il modello che domina le operazioni evolute

 

Sempre più spesso, le acquisizioni di aziende alberghiere non avvengono da parte di un singolo soggetto, ma attraverso operazioni in pool.

 

Al tavolo siedono tipicamente:

 

• l’investitore immobiliare

• la società di gestione alberghiera

• un brand che propone contratti di management o franchising

• talvolta un cluster alberghiero già operativo

 

Questo modello consente di separare e allo stesso tempo coordinare asset ownership, gestione operativa e valorizzazione del brand. È una struttura più complessa, ma anche più resiliente, perché distribuisce rischio, capitale e competenze.

Nei mercati maturi, è ormai lo standard.

 

Roma: opportunità reale, ma solo per chi sa leggere il mercato

 

Roma resta un mercato straordinario, ma non è un mercato semplice.
L’asimmetria informativa è elevata, la scarsità di prodotto reale accentua le distorsioni e la qualità delle operazioni dipende quasi esclusivamente dalla qualità dell’analisi a monte.

 

Chi investe senza metodo rischia di entrare nel “mercato rumoroso”.

 

Chi investe con disciplina, dati e governance accede al mercato reale.

 

Ed è lì che si costruisce valore.

 

👉 www.investhotel.it

👉 www.hotelmanagementgroup.it

Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it