KPI operativi vs redditività del capitale: perché occupazione e RevPAR non misurano il valore di un hotel

01/01/2026 - 01/01/2028

Nel dibattito alberghiero contemporaneo la valutazione delle performance è spesso ridotta a pochi indicatori operativi: occupazione, ADR e RevPAR. Questi KPI sono diventati il linguaggio comune di direttori d’hotel, revenue manager e operatori del settore. Tuttavia, se utilizzati come unico criterio di giudizio, rischiano di fornire una rappresentazione distorta della reale efficacia economica della gestione.

 

Un hotel può registrare indicatori commerciali eccellenti e, al contempo, non creare valore per il capitale investito. Comprendere questa distinzione è fondamentale per imprenditori, investitori e manager.

 

KPI operativi: cosa misurano realmente

 

I principali indicatori di performance alberghiera misurano:

• la capacità di attrarre domanda (occupazione),

• la capacità di posizionamento tariffario (ADR),

• la sintesi ricavi/capacità produttiva (RevPAR).

Si tratta di indicatori di output commerciale, non di risultato economico. Essi descrivono quanto l’hotel vende, non quanto trattiene né quanto remunera il capitale.

 

Il limite strutturale degli indicatori commerciali

 

Gli indicatori operativi:

• non considerano la struttura dei costi,

• non incorporano il peso degli oneri finanziari,

• ignorano l’incidenza degli ammortamenti,

• non misurano il rischio dell’investimento.

 

Un RevPAR elevato può essere ottenuto:

• comprimendo i margini tramite intermediazione onerosa,

• sostenendo costi del personale fuori equilibrio,

• rinviando manutenzioni e investimenti.

In questi casi l’hotel “funziona” sul piano operativo ma consuma valore economico.

 

Il vero metro di giudizio: la redditività del capitale

La gestione alberghiera deve essere valutata come qualsiasi altro investimento imprenditoriale. Il parametro chiave diventa quindi la redditività del capitale proprio, ossia il rapporto tra utile netto e patrimonio netto.

Se tale rendimento non supera quello di investimenti alternativi a rischio inferiore, l’hotel non sta adempiendo alla sua funzione economica primaria: remunerare il capitale investito.

 

Quando i KPI raccontano una storia incompleta

Frasi come:

 

• “l’hotel è sempre pieno”,

 

• “l’ADR è molto alto”,

 

descrivono una condizione di mercato, non una condizione economica.
La vera domanda non è quanto l’hotel fattura, ma quanto valore genera per l’imprenditore.

 

I KPI operativi sono strumenti indispensabili di gestione, ma diventano pericolosi se assunti come criterio ultimo di valutazione. Un hotel va giudicato sulla capacità di trasformare performance operative in redditività del capitale, non sulla sola dinamica dei ricavi.

 

 

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