Cosa fare quanto un comune turistico è in declino

14/01/2026 - 14/01/2028

Negli ultimi decenni numerosi comuni italiani, storicamente definiti “turistici”, stanno attraversando una fase di profonda trasformazione strutturale che mette in discussione la loro stessa vocazione originaria. Il fenomeno non è episodico né congiunturale, ma il risultato di dinamiche economiche, demografiche e di mercato che hanno modificato radicalmente le condizioni di sostenibilità dell’impresa alberghiera tradizionale.

 

In molte aree del Paese si osserva una crescente eccedenza di immobili alberghieri che non trovano più collocazione economica né funzionale. Strutture nate in epoche di turismo di massa, spesso sovradimensionate rispetto alla domanda attuale, oggi risultano obsolete per caratteristiche dimensionali, layout distributivo, standard impiantistici e requisiti di efficienza energetica. A ciò si aggiunge il progressivo depauperamento patrimoniale dovuto a decenni di sotto-investimento, marginalità insufficiente e difficoltà di accesso al credito, che ha impedito il necessario rinnovo del prodotto.

 

Parallelamente, in molte destinazioni si è registrata una riduzione strutturale dei flussi turistici, o una loro profonda riconfigurazione. Il turismo è diventato più selettivo, meno stanziale, maggiormente orientato a esperienze, qualità del servizio e prodotti integrati. Questo ha penalizzato territori incapaci di aggiornare la propria offerta o di ridefinire un posizionamento coerente con le nuove dinamiche della domanda. In tali contesti, la presenza di un numero elevato di strutture alberghiere non più competitive non rappresenta più una risorsa, ma un fattore di rigidità e di freno allo sviluppo.

 

Un ulteriore elemento di criticità è rappresentato dal mutato atteggiamento delle nuove generazioni verso l’imprenditoria alberghiera. L’hotel non è più percepito come un’attività “naturale” di continuità familiare. La gestione alberghiera contemporanea richiede competenze manageriali avanzate, economie di scala, capacità di accesso a capitali significativi e un prodotto immobiliare adeguato per dimensione, flessibilità e standard qualitativi. In assenza di queste condizioni, la trasmissione generazionale si interrompe, le strutture vengono progressivamente dismesse e il patrimonio immobiliare entra in una fase di abbandono o sottoutilizzo cronico.

 

Il risultato, ormai evidente in diversi comuni, è la presenza di alberghi chiusi, semi-abbandonati o formalmente attivi ma economicamente decotti, che generano degrado urbano, perdita di valore immobiliare, problemi di sicurezza e un deterioramento complessivo della qualità della vita per residenti e visitatori. In questi casi, continuare a difendere rigidamente una destinazione urbanistica esclusivamente turistico-ricettiva non solo non tutela il territorio, ma contribuisce a cristallizzare una situazione di stallo.

 

È in questo punto che emerge con forza il ruolo strategico dei comuni. Solo un intervento consapevole e tecnicamente fondato sulle politiche urbanistiche può invertire la rotta. La revisione dei piani regolatori, l’introduzione di strumenti di flessibilità d’uso, la possibilità di riconversione controllata degli immobili alberghieri verso funzioni compatibili con il tessuto urbano e socio-economico rappresentano leve fondamentali per riattivare valore. Non si tratta di “abbandonare il turismo”, ma di riconoscere quando un modello turistico è giunto al termine e necessita di una trasformazione ordinata e governata.

 

La pianificazione urbanistica, in questo contesto, diventa uno strumento di politica economica territoriale. Consentire la riconversione selettiva di strutture non più sostenibili, favorire operazioni di rigenerazione urbana, attrarre nuovi capitali e nuovi utilizzi coerenti con i bisogni reali del territorio permette di evitare che intere aree si trasformino in luoghi segnati da incuria, abbandono e marginalizzazione sociale. L’alternativa all’intervento non è la conservazione dello status quo, ma un lento e progressivo declino.

 

Questo tema richiede competenze multidisciplinari che integrino urbanistica, economia del turismo, finanza immobiliare e analisi dei modelli di sviluppo territoriale. È una materia complessa, che incide direttamente sul futuro di molte località della nostra penisola e che non può essere affrontata con approcci ideologici o soluzioni standardizzate. Servono analisi puntuali, visione strategica e capacità di assumere decisioni anche impopolari nel breve periodo, ma necessarie nel medio-lungo termine.

 

Il ripensamento del rapporto tra turismo, patrimonio immobiliare e pianificazione urbana rappresenta oggi una delle sfide più rilevanti per i comuni italiani che vogliono preservare valore economico, coesione sociale e qualità urbana. Governare il cambiamento è l’unica alternativa al subirlo.

 

Per approfondire questi temi e valutare percorsi di intervento strutturati è possibile visitare
👉 www.hotelmanagementgroup.it

 

Gli enti interessati possono contattarci direttamente tramite il sito per un confronto tecnico e istituzionale sul futuro dei territori a vocazione turistica in trasformazione.

Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it