Roma capitale del lusso: investimenti record o narrazione esagerata ?

15/02/2026 - 15/02/2029

Negli ultimi giorni diversi media generalisti hanno rilanciato con enfasi la notizia di una Roma sempre più capitale del lusso: un miliardo di euro di investimenti, 27 nuovi hotel a cinque stelle in cinque anni, tassi di occupazione record per l’alta gamma e una pipeline di aperture che sembra destinata a proseguire almeno fino al 2027.

 

I dati, nella loro formulazione aggregata, sono corretti. Ma come spesso accade quando il racconto è guidato dalla narrativa più che dall’analisi, il rischio è quello di confondere volume di investimenti, dinamica dell’offerta e creazione di valore. Tre dimensioni che, nel settore alberghiero, non coincidono quasi mai.

 

Questo articolo prova quindi a leggere quei numeri in modo critico, ponendo alcune domande che raramente trovano spazio nei comunicati stampa.

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1. Un miliardo di investimenti: ma di quale capitale parliamo?

 

La cifra di un miliardo di euro investito a Roma negli ultimi anni viene spesso presentata come indicatore di forza strutturale del mercato. In realtà, dal punto di vista economico-finanziario, essa andrebbe scomposta almeno in tre componenti:

 

• acquisizioni immobiliari (trasferimenti di proprietà, spesso tra investitori istituzionali);

• capex di ristrutturazione e repositioning, in larga parte obbligati dallo stato degli immobili;

• investimenti immateriali (branding, pre-opening, start-up losses).

 

Solo una parte di questo capitale è realmente orientata alla crescita del valore operativo. Il resto rappresenta, più semplicemente, il costo di accesso a location ormai scarsissime e ipercompetitive.

 

In altri termini: l’investimento cresce perché cresce la complessità (e il costo) di entrare a Roma, non necessariamente perché il rendimento atteso sia superiore.

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2. Occupazione elevata: indicatore di salute o di squilibrio?

 

Nel 2025 gli hotel di alta gamma registrano:

 

• 76% di occupazione nei 5 stelle;

• 80% nei 4 stelle;

• una quota del 67% delle camere vendute concentrata nell’alta gamma.

 

Letti superficialmente, questi numeri sembrano confermare una domanda solida e in crescita. Tuttavia, l’occupazione è un indicatore incompleto se non viene messo in relazione con:

 

• l’ADR reale (al netto di mix, sconti, contratti e distribuzione);

• il GOP margin;

• il rapporto tra ricavi e capitale investito.

 

Un’occupazione alta in mercati fortemente capacity constrained può essere il sintomo non solo di domanda forte, ma anche di offerta rigida, di barriere urbanistiche e di un pricing che non sempre riflette il rischio complessivo dell’operazione.

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3. Più cinque stelle = più valore? Non necessariamente

 

Dal 2021 ad oggi Roma ha visto l’apertura di:

 

• 27 hotel a 5 stelle;

• 79 hotel a 4 stelle;

• ulteriori 14 strutture di fascia alta previste entro il 2027, per circa 1.500 nuove camere.

 

Il tema non è il numero in sé, ma la sostenibilità del posizionamento.

 

Molti di questi progetti condividono caratteristiche simili:

 

• location iconiche;

• forte componente immobiliare;

• brand internazionali o luxury lifestyle;

• ristorazione affidata a chef celebrity.

 

Il rischio sistemico è evidente: un progressivo affollamento dell’offerta luxury, con conseguente pressione sui margini, soprattutto nei periodi di domanda ordinaria, fuori dagli eventi straordinari.

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4. Il confronto con Parigi: utile ma fuorviante

 

Il dato secondo cui, nel 2024, solo Parigi avrebbe visto più aperture extralusso di Roma è spesso utilizzato come elemento di legittimazione internazionale.

 

Ma Parigi e Roma non sono mercati comparabili in termini di:

 

• struttura della domanda business;

• stagionalità;

• profondità del mercato MICE;

• capacità di assorbimento tariffario.

 

Il rischio è importare modelli di sviluppo asset-driven in un mercato che rimane prevalentemente leisure, emozionale e sensibile agli shock esogeni.

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5. Il vero nodo: valore operativo vs valore immobiliare

 

Il punto centrale, spesso eluso, è la divergenza crescente tra:

 

• valore dell’asset immobiliare;

• valore dell’azienda alberghiera.

 

A Roma molti progetti di lusso funzionano (o funzioneranno) più come operazioni di capital preservation che come investimenti a elevato ritorno operativo.

 

Questo non è un problema in sé, ma diventa critico quando:

 

• il capitale è altamente levereggiato;

• il business plan presuppone curve di crescita aggressive;

• la governance è debole o frammentata tra proprietà, brand e management.

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Roma sta diventando una capitale del lusso? Sì, dal punto di vista dell’immagine, del posizionamento internazionale e dell’attrattività immobiliare.

 

Sta diventando automaticamente un mercato facile e profittevole per gli investitori alberghieri? Decisamente no.

 

Il vero discrimine, nei prossimi anni, non sarà quanti cinque stelle apriranno, ma quanti riusciranno a generare valore economico sostenibile lungo l’intero ciclo dell’investimento: acquisizione, sviluppo, gestione, uscita.

 

In un contesto caratterizzato da:

 

• crescente competizione tra asset omogenei;

• incremento strutturale dei costi operativi e del capitale;

• maggiore complessità finanziaria e regolatoria;

 

la differenza non la farà il brand, né la location da sola, ma la qualità delle decisioni strategiche, finanziarie e di governance.

 

Come spesso accade, questa risposta non si trova nei comunicati stampa, ma nei bilanci, nei business plan realistici e nella capacità di leggere ex ante i rischi dell’operazione.

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Il valore di una lettura indipendente

 

Hotel Management Group affianca investitori, proprietà e istituti finanziari nell’analisi critica di operazioni alberghiere complesse, con un approccio integrato che combina:

 

• valutazione economico-finanziaria dell’asset e della gestione;

• analisi di sostenibilità del business plan;

• supporto alla definizione di modelli di governance e struttura operativa;

• affiancamento nelle fasi di acquisizione, repositioning e gestione.

 

In mercati come Roma, dove la narrativa spesso anticipa (e talvolta distorce) la realtà economica, la differenza tra un’operazione iconica e un investimento efficace passa dalla qualità dell’analisi.

 

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