Il Comune di Roma e il nuovo piano regolatore: regolamentare per equilibrare il turismo. E' la via giusta?

14/12/2024 - 14/12/2029

Roma interviene sull’extra-alberghiero: fine dell’arbitraggio normativo e nuova selezione del mercato

 

Il recente intervento del Comune di Roma sul piano regolatore, volto a regolamentare in modo più stringente la diffusione di Bed & Breakfast, affittacamere e case vacanze nel centro storico, segna un passaggio rilevante non solo sul piano urbanistico, ma soprattutto sul piano economico e competitivo del sistema turistico romano.

 

Non si tratta di una misura emergenziale, né di un’azione ideologica contro l’extra-alberghiero. È piuttosto il riconoscimento formale di una distorsione strutturale che negli ultimi anni ha alterato l’equilibrio tra residenzialità, turismo e valore immobiliare.

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Il contesto: crescita non governata e rendite regolamentari

 

La crescita esponenziale delle attività ricettive non alberghiere nel centro storico di Roma è stata alimentata da un fattore chiave: l’arbitraggio normativo.
L’assenza di limiti quantitativi, unita alla facilità di accesso alle piattaforme digitali, ha consentito a molti operatori di trasformare immobili residenziali in attività para-ricettive senza sostenere gli stessi costi, vincoli e obblighi indica ti all’hotellerie professionale.

 

Il risultato non è stato solo un aumento dell’offerta turistica, ma:

 

• una progressiva erosione dello stock residenziale,

• l’espulsione dei residenti dal centro storico,

• la compressione del valore urbano in favore di una rendita di breve periodo.

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Il significato reale dell’intervento pubblico

 

Il nuovo orientamento del piano regolatore introduce una distinzione più netta tra uso residenziale e uso ricettivo, individuando aree del centro storico sottoposte a maggiore tutela.

 

L’obiettivo non è ridurre il turismo, ma riallineare gli incentivi:

 

• proteggere la funzione abitativa,

• ridurre la concentrazione turistica incontrollata,

• ristabilire condizioni di concorrenza più eque tra operatori.

 

In altre parole, il Comune interviene laddove il mercato, lasciato a sé stesso, ha prodotto inefficienze e squilibri difficilmente reversibili.

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Impatti economici: chi vince e chi perde

 

Dal punto di vista economico, l’effetto principale di questa regolamentazione sarà una selezione naturale del mercato.

 

Perdono:

• gli operatori improvvisati,

• i modelli puramente renditieri basati sull’elusione regolatoria,

• le strutture extra-alberghiere prive di massa critica, governance e sostenibilità di lungo periodo.

 

Vincono:

• gli hotel strutturati,

• gli operatori professionali,

• gli investitori orientati a modelli industriali e non speculativi.

La riduzione dell’offerta non regolata tende infatti a rafforzare il pricing power delle strutture organizzate e a migliorare la qualità complessiva del prodotto turistico.

 

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I rischi di implementazione

 

Come ogni intervento regolatorio, anche questo presenta criticità:

 

• possibile spostamento del fenomeno verso quartieri limitrofi;

• resistenze e contenziosi da parte degli operatori colpiti;

• difficoltà operative nei controlli.

 

Tuttavia, il vero discrimine non è la perfezione dell’impianto normativo, ma la direzione intrapresa: Roma segnala chiaramente che il turismo non può più crescere a scapito della città.

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Una lettura strategica per gli operatori

 

Per gli imprenditori del settore ricettivo, questo intervento rappresenta un cambio di paradigma:

• meno rendita normativa,

• più competizione su qualità, governance e sostenibilità economica.

Chi continuerà a basare il proprio modello su vuoti regolatori o rendimenti di breve periodo sarà progressivamente escluso.
Chi invece opera con strutture organizzate, controllo di gestione e visione industriale troverà un contesto più favorevole.

 

L’intervento del Comune di Roma non è una misura anti-turistica, ma un atto di riqualificazione del mercato.
Segna la fine di una fase di crescita disordinata e l’inizio di una stagione più selettiva, in cui il valore non si genera più dall’assenza di regole, ma dalla capacità di operare in modo professionale.

Per il sistema alberghiero romano, questa non è una minaccia. È un’opportunità.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

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