Il caso Hotel Majestic di Roma: tra proclami e realtà finanziaria

27/02/2025 - 27/02/2027

L’acquisizione dell’Hotel Majestic di Roma da parte di Boscalt Hospitality (fondo di Edmond de Rothschild Private Equity) nel 2022 fu annunciata come un’operazione strategica mirata alla creazione di un nuovo punto di riferimento nell’hotellerie di lusso in Via Veneto. Tuttavia, a distanza di tre anni, l’operazione ha assunto una nuova connotazione con l’ingresso di un nuovo attore finanziario, Invel Real Estate, che ha erogato un finanziamento di 111,2 milioni di euro per sostenere la trasformazione dell’hotel in Baccarat Hotel Rome. Questa evoluzione pone una serie di interrogativi sull’effettivo sviluppo dell’operazione e sulle dinamiche economico-finanziarie che hanno caratterizzato il progetto.

 

L'ACQUISIZIONE DEL 2022: UN PIANO AMBIZIOSO 

 

Quando Boscalt Hospitality ha rilevato l’Hotel Majestic nel giugno 2022, la strategia dichiarata era chiara: acquisire, riqualificare e riposizionare la struttura nel segmento ultra-lusso, in linea con altre operazioni immobiliari del fondo. L’hotel, un’icona della dolce vita, aveva subito, come tutti gli alberghi, un duro colpo con la pandemia.

 

Nonostante la crisi finanziaria, l’operazione di acquisizione fu celebrata come un passo verso il rilancio della storica struttura. Liza Masías, co-fondatrice di Boscalt, dichiarava nel 2022 che l’obiettivo era trasformare l’hotel in una struttura ultra-lusso grazie alla collaborazione con un operatore internazionale. La ristrutturazione avrebbe ridotto le camere da 100 a 83, rendendole più ampie e prestigiose.

 

2025: NUOVO FINANZIAMENTO, NUOVI ATTORI

 

Nel febbraio 2025, la notizia di un finanziamento di 111,2 milioni di euro da parte di Invel Real Estate segna una svolta importante. L’annuncio della ristrutturazione per il lancio del Baccarat Hotel Rome (parte del brand Baccarat Hotels & Resorts, gestito da SH Hotels & Resorts) suggerisce un’operazione più complessa di quanto inizialmente previsto.

 

Ciò solleva alcune domande:

 

1. Perché, tre anni dopo l’acquisizione, è stato necessario un nuovo finanziamento così ingente?
2. Qual è stato il reale avanzamento del progetto dal 2022 al 2025?
3. Il nuovo finanziamento rappresenta un cambio di strategia o è la conseguenza di difficoltà operative e finanziarie?

 

Il comunicato stampa del 2025 evidenzia che l’hotel avrà 87 camere e suite, un ristorante panoramico e un rooftop bar, ma non viene menzionata alcuna continuità diretta con il progetto iniziale di Boscalt Hospitality.

 

RISTRUTTURAZIONE O NUOVA OPERAZIONE FINANZIARIA?

 

L’ingresso di Invel Real Estate come finanziatore suggerisce che il progetto di Boscalt Hospitality non fosse sostenibile senza un nuovo apporto di capitale. Questo potrebbe essere dovuto a diversi fattori:

 

• Costi di ristrutturazione più elevati del previsto: la trasformazione di un hotel storico in una struttura ultra-lusso richiede investimenti ingenti e può incontrare difficoltà tecniche, burocratiche e vincoli architettonici.

 

• Mancanza di un operatore forte nei primi anni: nonostante l’annuncio del 2022, non era chiaro quale gruppo alberghiero avrebbe gestito la struttura. L’accordo con Baccarat Hotels & Resorts potrebbe essere stato chiuso solo recentemente.

 

• Cambiamenti nelle strategie di investimento: nel mercato dell’hotellerie di lusso, il private equity può decidere di rivedere i piani iniziali per massimizzare il valore dell’asset, portando a nuove partnership e finanziamenti.

 

• L’affiliazione al brand Baccarat Hotels & Resorts è un segnale chiaro di riposizionamento verso il lusso estremo. Il marchio, già affermato a New York, è sinonimo di eleganza senza compromessi e offre un’esperienza esclusiva ai suoi ospiti. Tuttavia, la domanda chiave resta: perché questa affiliazione è stata formalizzata solo nel 2025 e non all’atto dell’acquisizione nel 2022?

 

Ciò potrebbe indicare che Boscalt Hospitality abbia inizialmente esplorato diverse opzioni per la gestione dell’hotel, senza trovare subito un partner adeguato. Il nuovo finanziamento di Invel potrebbe aver reso possibile il definitivo accordo con Baccarat, garantendo il capitale necessario per la trasformazione completa dell’immobile.

 

LA DIFFERENZA FRA ANNUCI E REALTA' 

 

L’acquisizione e la riqualificazione dell’Hotel Majestic rappresentano un caso emblematico di come le operazioni di private equity nel settore alberghiero siano spesso più complesse di quanto appaiano nei comunicati stampa.

 

Se nel 2022 l’operazione fu annunciata come un’immediata trasformazione dell’hotel in una struttura di lusso, i fatti dimostrano che ci sono voluti tre anni per trovare una nuova soluzione finanziaria e un marchio di gestione adeguato. Questo dimostra che nel settore alberghiero non basta acquisire una proprietà di prestigio per creare un’operazione di successo: servono una chiara strategia di gestione, un brand forte e un piano finanziario sostenibile.

 

Il Baccarat Hotel Rome, atteso per il 2026, potrebbe effettivamente diventare un nuovo simbolo del lusso a Roma, ma il percorso per arrivarci evidenzia le sfide nascoste dietro le grandi operazioni di investimento immobiliare e alberghiero.

 

Questo caso sottolinea come le operazioni di M&A nel settore alberghiero non siano mai statiche, ma soggette a continui adattamenti finanziari e strategici. Il passaggio da un semplice progetto di ristrutturazione a un finanziamento multimilionario con un nuovo brand conferma che, dietro i proclami iniziali, spesso le operazioni necessitano di correzioni di rotta per diventare realmente redditizie.

 

Roberto Necci

info@robertonecci.it 

 

Vuoi sapere di più sul mio percorso professionale?

https://www.robertonecci.it/it/percorso-professionale.html

 

Se ti piacciono le news del blog vedi tutti articoli qui: https://www.robertonecci.it/it/news.html

 

Sei già iscritto al nostro canale Telegram? https://t.me/neccihotels

 

Ti è piaciuto l'articolo? Condividilo sui social cliccando sull'icona corrispondente.

Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it