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Finanza ed alberghi
18/12/2023 - 18/12/2029
Perché in Italia finanza e hotellerie non hanno mai davvero dialogato
In Italia il rapporto tra mondo finanziario e settore alberghiero non si è mai pienamente sviluppato.
Non per mancanza di capitali, ma per una incompatibilità strutturale tra modelli, cultura d’impresa e percezione del rischio.
Con poche eccezioni, la finanza ha sempre guardato all’hotel con diffidenza, non riconoscendolo come asset capace di generare rendimenti coerenti con le proprie logiche di investimento. Eppure, a livello internazionale, il settore alberghiero rappresenta uno dei comparti più dinamici e finanziariamente strutturati del real estate.
Le ragioni del disallineamento italiano
1. Redditività percepita come inferiore
Il settore alberghiero italiano viene spesso assimilato al real estate tradizionale, ma valutato con parametri penalizzanti.
Agli occhi degli investitori, la capacità reddituale dell’hotel appare inferiore rispetto ad altri asset immobiliari (uffici, retail, GDO), nonostante il potenziale di rendimento sia spesso più elevato.
Il problema non è la redditività in sé, ma l’assenza di metriche standardizzate, trasparenza gestionale e governance finanziaria.
2. Complessità gestionale e coinvolgimento della proprietà
L’hotel è un asset operativo, non passivo.
La gestione richiede continui investimenti, adeguamenti normativi, interventi impiantistici e una relazione costante tra proprietà e operatore.
In Italia questa complessità viene percepita come un rischio non governabile, soprattutto se confrontata con immobili locati a conduttori industriali o commerciali, dove il ruolo del proprietario è prevalentemente patrimoniale.
3. Frammentazione proprietaria e sottodimensionamento
Il contesto italiano è caratterizzato da:
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proprietà familiari,
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asset di dimensioni ridotte,
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assenza di piani industriali strutturati.
Molti hotel sono collocati in ottime location, ma non hanno scala, capitale e visione per attrarre investitori istituzionali.
Questo limita drasticamente la possibilità di costruire operazioni finanziabili nel medio-lungo periodo.
Il confronto internazionale: due mestieri distinti
A livello internazionale si è consolidato un principio chiave:
immobiliare e gestione alberghiera sono due mestieri diversi.
PropCo e OpCo hanno esigenze, profili di rischio e competenze differenti.
Per questo motivo, lo sviluppo delle grandi compagnie alberghiere internazionali si fonda sulla separazione tra:
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chi investe nel mattone,
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chi governa l’operatività.
Sono due anime costrette a collaborare, ma mai a sovrapporsi.
I modelli finanziari adottati all’estero
Gli investitori internazionali, supportati dalla finanza strutturata, affidano gli asset a:
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management contract, con ritorni più elevati ma maggiore rischio operativo,
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oppure entrano in operazioni value-add o distressed, acquisendo asset sottoperformanti (NPL, UTP) per valorizzarli e dismetterli.
Dove non è adottato il management contract, è ormai acquisito un principio fondamentale:
il canone di locazione deve essere variabile.
Un canone rigido distrugge valore.
Un canone variabile:
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protegge l’asset nelle fasi recessive,
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partecipa alla crescita nei cicli espansivi,
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allinea interessi tra proprietà e gestione.
Origination e partnership: il capitale segue il know-how
Nei mercati maturi è prassi diffusa la partnership tra operatori alberghieri e investitori.
Le compagnie alberghiere svolgono attività di origination, segnalando opportunità di investimento al capitale, che interviene solo quando esiste un progetto industriale credibile.
Il capitale non guida l’operazione: segue il know-how.
Perché l’Italia resta indietro
In Italia queste dinamiche restano marginali perché mancano:
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separazione chiara dei ruoli,
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governance industriale degli hotel,
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cultura finanziaria nel settore,
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strumenti contrattuali evoluti.
Il risultato è un mercato ricco di asset, ma povero di progetti finanziabili.
Il problema non è che la finanza non investa negli hotel italiani.
Il problema è che il sistema alberghiero italiano non parla ancora il linguaggio della finanza.
Fino a quando l’hotel sarà considerato solo un immobile e non un’impresa strutturata, il capitale resterà alla finestra.
Dove invece esistono governance, trasparenza e modelli allineati ai benchmark internazionali, la finanza non solo arriva: compete.
Il capitale non manca. Manca il modello.
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Roberto Necci
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