Il calcolo del canone di affitto alberghiero nel contesto attuale

06/01/2026 - 06/01/2028

 

Logiche economico-finanziarie, sostenibilità del capitale e errori strutturali nelle operazioni di locazione

 

Il canone di affitto alberghiero rappresenta uno degli elementi più delicati e al tempo stesso più fraintesi nella strutturazione delle operazioni di gestione e investimento nel settore hospitality.
Lungi dall’essere una semplice percentuale applicata al fatturato o al risultato operativo, il canone costituisce un meccanismo di trasferimento del rischio economico e finanziario tra proprietà e gestore, con implicazioni profonde sulla sostenibilità dell’impresa, sulla conservazione del capitale immobiliare e sulla bancabilità dell’asset.
Questo contributo analizza in modo sistemico i criteri di determinazione del canone di affitto alberghiero nel contesto di mercato attuale, evidenziando le distorsioni storiche, le pratiche scorrette e le condizioni necessarie affinché il canone non diventi un fattore di tensione finanziaria strutturale.

---

 

1. Affitto d’azienda alberghiero e management contract: una distinzione sostanziale

 

Nel settore alberghiero italiano, il contratto di affitto d’azienda viene spesso utilizzato come alternativa al management contract, ma le due forme rispondono a logiche radicalmente diverse.

 

• Nell’affitto d’azienda, il rischio operativo e una quota rilevante del rischio finanziario vengono trasferiti al conduttore.

• Nel management contract, il rischio resta prevalentemente in capo alla proprietà, mentre il gestore opera come prestatore di servizi industriali.

 

Il canone di affitto non remunera semplicemente l’uso dell’immobile, ma:

 

• incorpora una remunerazione implicita del capitale

• trasferisce volatilità dei flussi

• condiziona la capacità dell’asset di sostenere investimenti e debito

 

Confondere le due strutture conduce frequentemente a canoni formalmente sostenibili ma economicamente distruttivi.

 

---

2. Il canone come variabile di equilibrio, non come obiettivo

 

Dal punto di vista finanziario, il canone non dovrebbe mai essere trattato come:

 

• massimizzazione del reddito immobiliare

• rendita garantita

• benchmark di mercato astratto

 

Il canone è una variabile di equilibrio che deve risultare coerente con:

 

• capacità prospettica di generazione di cassa

• livello di rischio operativo

• ciclo di vita dell’immobile

• struttura dell’indebitamento

 

Storicamente, molti hotel sono entrati in area di tensione finanziaria non per mancanza di domanda, ma per canoni strutturalmente disallineati rispetto alla realtà economica dell’asset.

 

---

3. Variabili economiche rilevanti nel calcolo del canone

 

Un approccio professionale alla determinazione del canone deve partire da una lettura integrata delle principali variabili:

 

• EBITDA normalizzato e non di picco

• cash flow operativo disponibile, al netto del CAPEX minimo di conservazione

• volatilità dei ricavi (stagionalità, ciclicità, dipendenza da eventi)

• elasticità dei costi operativi

• struttura del debito pregresso, se presente

 

Il canone sostenibile è quello che consente al conduttore di:

 

• operare in condizioni normali

• assorbire shock negativi moderati

• mantenere la continuità dell’impresa

 

Qualsiasi canone che richieda performance straordinarie costanti è, per definizione, insostenibile.

---

 

4. La relazione tra fatturato, margini e canone

 

Una delle distorsioni più diffuse nel mercato italiano è l’ancoraggio del canone al fatturato lordo.
Questa prassi ignora un principio fondamentale:

 

il fatturato non misura la capacità di sostenere un canone, il cash flow sì.

 

In contesti di margini compressi:

 

• un aumento del fatturato può peggiorare la sostenibilità del canone

 

• la crescita nominale può mascherare distruzione di valore

 

Nei casi storici di crisi alberghiera, l’utilizzo di canoni “a percentuale sul fatturato” ha spesso accelerato l’ingresso in tensione finanziaria.

---

 

5. Ciclicità del mercato e rigidità del canone

 

Il settore alberghiero è ciclico per definizione. Un canone rigido trasferisce integralmente tale ciclicità sul conduttore, amplificando il rischio.

 

Dal punto di vista finanziario:

 

• canoni rigidi elevati funzionano solo in mercati in crescita continua

 

• in fasi di normalizzazione o contrazione diventano distruttivi

 

Le operazioni più resilienti osservate nel mercato presentano:

 

• canoni variabili

 

• meccanismi di indicizzazione prudente

 

• soglie di salvaguardia

 

La rigidità contrattuale è uno dei principali fattori di fallimento delle locazioni alberghiere.

---

 

6. Indebitamento pregresso e canone: un conflitto strutturale

 

Un elemento spesso rimosso dall’analisi è il rapporto tra:

 

• debito della proprietà

• canone richiesto al conduttore

 

In molti casi, il canone viene fissato per:

• coprire il servizio del debito immobiliare

• soddisfare esigenze finanziarie della proprietà

 

Questa impostazione trasferisce sul conduttore un rischio che non controlla e genera un disallineamento strutturale. Storicamente, numerose operazioni di affitto alberghiero sono fallite non per incapacità gestionale, ma per canoni determinati sulla base del debito e non dell’asset.

 

---

 

7. Errori ricorrenti nelle operazioni di affitto alberghiero

 

L’analisi di casi reali evidenzia errori sistematici:

 

• canoni basati su anni eccezionali

• assenza di stress test sui flussi

• mancata previsione di CAPEX straordinari

• assenza di meccanismi di rinegoziazione strutturata

• sottovalutazione della ciclicità del mercato

 

Questi errori non emergono immediatamente, ma si manifestano a distanza di 24–48 mesi, quando il margine di manovra è già ridotto.

 

---

8. Rinegoziazione del canone: segnale di crisi o strumento di governo?

 

Nel contesto attuale, la rinegoziazione del canone non dovrebbe essere letta come fallimento, ma come:

 

• strumento di riequilibrio

• meccanismo di conservazione del valore

• leva di prevenzione della crisi finanziaria

 

Storicamente, le operazioni che hanno preservato valore sono quelle in cui la rinegoziazione è avvenuta:

• in fase precoce

• con approccio industriale

• prima dell’intervento bancario formale

 

La rinegoziazione tardiva è quasi sempre inefficace.

---

 

9. Scenari attuali e sostenibilità futura

 

Nel contesto attuale, caratterizzato da:

 

• aumento del costo del capitale

 

• maggiore attenzione bancaria al rischio

 

• pressione sui margini operativi

 

il canone di affitto alberghiero deve essere ripensato come strumento di equilibrio dinamico, non come rendita statica. Nel medio periodo, è prevedibile:

 

• una revisione dei canoni storici

• una maggiore selettività degli operatori

• un ritorno a logiche di sostenibilità industriale

 

---

Il canone di affitto alberghiero non è un numero, ma una sintesi di rischio, tempo e capitale.
Quando è correttamente determinato, consente la creazione di valore condiviso.
Quando è errato, diventa uno dei principali fattori di tensione finanziaria e distruzione patrimoniale.

 

Per investitori, banche e imprenditori evoluti, la capacità di leggere e strutturare correttamente il canone rappresenta oggi una competenza critica di governo del capitale alberghiero.

---

Visita il sito https://www.hotelmanagementgroup.it

Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it