Address : Via Montebello 47
00185 Roma
Call Us : +393382130021
Mail Us: r.necci@robertonecci.it
Contatti

NPL Alberghieri: un’opportunità di investimento immobiliare senza precedenti

NPL Alberghieri: un’opportunità di investimento immobiliare senza precedenti

Visita il sito Investhotel Capital Partners

02/01/2024 - 02/01/2029

NPL Alberghieri: perché non sono (quasi mai) un’opportunità immobiliare e quando possono diventarlo

 

Negli ultimi anni il mercato dei crediti deteriorati nel settore alberghiero è stato spesso raccontato come una grande occasione per investitori immobiliari e operatori opportunistici: accesso anticipato agli asset, sconti rilevanti, bypass delle aste giudiziarie.
Questa narrazione, tuttavia, è parziale e spesso fuorviante.

 

Nel comparto alberghiero, gli NPL non rappresentano automaticamente un’opportunità di investimento. Al contrario, nella maggior parte dei casi sono il risultato finale di un processo di deterioramento che ha già compromesso una parte significativa del valore economico e industriale dell’asset.

 

Credito deteriorato ≠ asset di valore

 

Quando si analizza un NPL alberghiero, è fondamentale chiarire un punto preliminare:
l’oggetto dell’operazione non è un’azienda alberghiera, né una licenza, né un avviamento.
È un immobile che in passato ha ospitato un’attività ricettiva.

 

Questo comporta implicazioni decisive:

 

  • la licenza alberghiera non è trasferibile automaticamente;

  • l’avviamento precedente è azzerato;

  • la continuità gestionale è interrotta.

 

In molti casi, inoltre, l’immobile:

 

  • non è più conforme alle normative vigenti;

  • richiede CAPEX rilevanti per l’adeguamento;

  • presenta limiti strutturali non eliminabili.

 

Il fatto che un immobile “possa” tornare alberghiero non significa che debba o possa farlo in modo economicamente sostenibile.

 

La discontinuità come necessità, non come vantaggio

 

La discontinuità con il precedente gestore è spesso presentata come un vantaggio.
In realtà è una condizione necessaria, non sufficiente.

Serve a:

 

  • eliminare passività latenti,

  • ricostruire credibilità con il mercato,

  • azzerare dinamiche gestionali compromesse.

 

Ma la discontinuità ha anche un costo:

 

  • perdita di know-how operativo,

  • azzeramento di relazioni commerciali,

  • necessità di riprogettare completamente il modello di business.

 

Senza una visione industriale, la discontinuità non crea valore: lo distrugge più lentamente.

 

Perché molti NPL alberghieri non sono vere opportunità

 

L’esperienza operativa mostra che una quota rilevante degli NPL alberghieri presenta criticità strutturali ricorrenti:

 

  • scarso valore immobiliare residuo;

 

  • eccessiva incidenza fiscale e contributiva;

 

  • perdita di attrattività della destinazione;

 

  • ritorni incompatibili con il capitale necessario all’avviamento.

 

In questi casi, lo “sconto” sul prezzo di acquisto non compensa il rischio complessivo dell’operazione.

 

Il mercato è chiaro:

 

un hotel vale quanto è in grado di rendere, non quanto viene pagato poco.

 

Il vero tema: il tempo e la perdita di controllo

 

Uno degli errori più comuni è concentrarsi sull’NPL come punto di partenza.
In realtà, l’NPL è il punto di arrivo.

 

Quando il credito è già deteriorato:

 

  • il controllo dell’asset è spesso già uscito dalla sfera imprenditoriale;

 

  • le decisioni sono guidate da servicer e fondi;

 

  • i tempi sono imposti da mandati finanziari, non da logiche industriali.

 

Le vere opportunità, quando esistono, si collocano prima che l’asset diventi NPL, nelle fasi di tensione gestibile, dove:

 

  • il valore non è ancora stato eroso;

 

  • la governance è ancora negoziabile;

 

  • il progetto industriale può essere salvaguardato.

 

Quando un NPL può diventare un’operazione sensata

 

Un NPL alberghiero può trasformarsi in un’operazione sostenibile solo se:

 

  • l’analisi non è solo immobiliare, ma industriale;

 

  • il CAPEX è coerente con i flussi prospettici;

 

  • la destinazione mantiene un potenziale reale;

 

  • esiste un progetto di gestione credibile.

 

Senza queste condizioni, l’NPL resta ciò che è: un credito deteriorato, non un’opportunità nascosta.

 

Approfondimenti sugli NPL alberghieri

 

Per una lettura completa e strutturata del tema, ecco gli articoli sugli NPL alberghieri pubblicati su robertonecci.it,

 

 

 

 

 

  •  



Maggiori informazioni, sulle nostre attività consulenziali sono disponibili sul sito www.neccihotels.it , relativamente alla finanza di impresa ed all'assistenza in situazioni speciali www.investhotel.it

Contattaci oggi stesso per una analisi gratuita alla seguente mail

»
info@neccihotels.it