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GOP alberghiero: perché non misura il valore di un hotel
15/02/2026 - 15/02/2029
Quando un indicatore operativo viene scambiato per una metrica finanziaria
Nel dibattito alberghiero italiano il GOP (Gross Operating Profit) è spesso trattato come una metrica definitiva per valutare la bontà di una gestione e, in alcuni casi, persino il valore economico di una struttura.
È una semplificazione concettuale diffusa, rassicurante, ma profondamente fuorviante.
Il GOP misura una performance operativa parziale, non la capacità dell’hotel di creare valore per il capitale investito. Confondere questi due piani — operativo e finanziario — è uno degli errori più ricorrenti che si osservano nelle operazioni alberghiere, soprattutto nei contesti di acquisizione, rifinanziamento o cambio di gestione.
Cos’è il GOP (e cosa non è)
Il GOP rappresenta il risultato operativo lordo prima di:
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ammortamenti
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oneri finanziari
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imposte
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costi straordinari
-
CAPEX
In altre parole, il GOP non considera:
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il capitale immobilizzato
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la struttura finanziaria
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il costo del debito
-
il fabbisogno di investimento nel tempo
- Affitto - locazione
È quindi uno strumento utile per:
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confrontare l’efficienza operativa
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valutare la gestione corrente
-
misurare la capacità di generare margine operativo
Ma non è uno strumento di valutazione economico-finanziaria.
L’illusione del “GOP alto”
Un hotel può presentare:
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un GOP margin elevato
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una buona redditività operativa apparente
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indicatori commerciali positivi (ADR, RevPAR)
E allo stesso tempo:
-
distruggere valore per la proprietà
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non coprire il costo del capitale
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generare tensioni finanziarie strutturali
Questo accade quando:
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il CAPEX necessario è sottostimato o rinviato
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il debito è eccessivo rispetto alla capacità di servizio
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il modello gestionale massimizza il breve periodo sacrificando il medio-lungo
Il GOP non intercetta nessuna di queste dinamiche.
GOP vs valore: due piani diversi
Il valore di un hotel non dipende dalla sua capacità di generare margine operativo, ma dalla sua capacità di:
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produrre cash flow sostenibile
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remunerare il capitale investito
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mantenere competitività nel tempo
In termini finanziari, il valore è funzione di:
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flussi di cassa attesi
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rischio operativo e di mercato
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fabbisogni di investimento futuri
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struttura del capitale
Il GOP è solo una variabile di partenza, non un punto di arrivo.
Il caso tipico: hotel “performante” ma finanziariamente fragile
È frequente osservare strutture che:
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presentano un GOP positivo e stabile
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vengono percepite come “ben gestite”
-
attraggono interesse da parte di operatori o investitori
Ma che, a un’analisi più profonda:
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non generano free cash flow
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richiedono continui apporti di capitale
-
non sono bancabili o rifinanziabili a condizioni sostenibili
In questi casi il GOP diventa una narrazione, non una misura del valore.
Quando il GOP viene usato nel modo sbagliato
L’uso improprio del GOP emerge soprattutto in:
-
trattative di affitto o management contract
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valutazioni preliminari di vendita
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negoziazioni con banche o fondi
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presentazioni commerciali di operatori
Affermare che “l’hotel funziona perché ha un buon GOP” senza analizzare:
-
CAPEX
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DSCR
-
struttura dei costi fissi
-
ciclo di vita dell’asset
significa ignorare il 50% del problema.
La metrica giusta dipende dalla domanda giusta
La domanda non è:
“Quanto margine operativo genera l’hotel?”
Ma:
“Quanto valore crea (o distrugge) per il capitale investito?”
Solo a partire da questa domanda è possibile:
-
scegliere il corretto modello gestionale
-
negoziare contratti equilibrati
-
strutturare operazioni sostenibili
-
evitare decisioni apparentemente logiche ma economicamente errate
Il GOP resta un indicatore importante, ma va rimesso al suo posto:
uno strumento operativo, non una metrica di valore.
Continuare a usarlo come criterio principale di giudizio significa:
-
sovrastimare la qualità delle gestioni
-
sottovalutare i rischi finanziari
-
prendere decisioni che emergono come critiche solo nel tempo
Nel settore alberghiero, il valore non si misura con un indicatore isolato, ma con una lettura integrata tra operatività, finanza e asset.
Se stai valutando:
-
una gestione alberghiera
-
un’operazione di affitto o management
-
una vendita, acquisizione o rifinanziamento
-
la sostenibilità economica di un asset alberghiero
è fondamentale andare oltre il GOP.
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